{"document_id":"ECLI:CZ:NS:1998:3.CDON.41.96.1","court":"nsoud","case_number":"3 Cdon 41/96","ecli":"ECLI:CZ:NS:1998:3.CDON.41.96.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4CD45A4E4A8D3832C1257BD6003A2DB1?openDocument","decision_date":"1998-10-21","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Posouzení nápadně nevýhodných podmínek nájemní smlouvy a dalších důvodů neplatnosti (omyl, rozpor s dobrými mravy, odvolání návrhu)","legal_sentence":"Nevýhodnost podmínek, za kterých byla uzavřena nájemní smlouva, lze pro účely odstoupení od smlouvy ( § 49 o.z. ) posuzovat ve srovnání těchto podmínek s obvyklými podmínkami, za kterých se v době uzavření smlouvy a v místě, ve kterém se pronajatá nemovitost nachází, podobné smlouvy uzavíraly.","metadata_regulation_keys":[],"analysis":{"subject":"Posouzení nápadně nevýhodných podmínek nájemní smlouvy a dalších důvodů neplatnosti (omyl, rozpor s dobrými mravy, odvolání návrhu)","facts":[{"sourceRefs":["S0001"],"text":"Dne 29. května 1992 uzavřeli žalobce (pronajímatel) a žalovaní (nájemci) nájemní smlouvu na dům č.p. 536 s pozemkem v H. na dobu 14 let za celkové nájemné 415 000 Kč. Smlouva obsahovala ujednání o stavebních úpravách a právu nájemců dům po skončení nájmu odkoupit."},{"sourceRefs":["S0001"],"text":"Žalobce se následně domáhal vyklizení domu, tvrdil, že smlouva je neplatná z důvodu rozporu se zákonem, neurčitosti, rozporu s dobrými mravy, dále že ji uzavřel v tísni za nápadně nevýhodných podmínek, v omylu ohledně předmětu nájmu (domníval se, že pronajímá jen prodejnu), a že návrh na uzavření smlouvy odvolal dopisem z 31. května 1992."},{"sourceRefs":["S0001"],"text":"Odvolací soud žalobu zamítl, neshledal žádný z důvodů neplatnosti. Při posouzení nápadně nevýhodných podmínek vycházel z rentability domu (srovnání nájemného s cenou domu)."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Karviné, pobočka Havířov","fileNumber":"26 C 156/92-66","decisionDate":"20. prosince 1993","outcomeSummary":"Vyhověl žalobě a uložil žalovaným povinnost vyklidit dům č.p. 536 s pozemkem a vyklizenou nemovitost odevzdat žalobci.","sourceRefs":["S0001"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Ostravě","outcomeSummary":"Změnil rozsudek soudu prvního stupně a žalobu zamítl. Dospěl k závěru, že nájemní smlouva je platná, neshledal důvody neplatnosti (tíseň, omyl, rozpor s dobrými mravy, neurčitost) a ani účinné odvolání návrhu.","sourceRefs":["S0001"]}},"legalQuestions":[{"question":"Jaká kritéria je třeba použít pro posouzení nápadné nevýhodnosti podmínek při odstoupení od smlouvy podle § 49 o. z.?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Nejvyšší soud konstatoval, že odvolací soud vycházel z nesprávného právního názoru, když za rozhodující pro posouzení nápadné nevýhodnosti považoval rentabilitu domu. Správným kritériem je srovnání s obvyklými podmínkami, za kterých se v daném místě a čase podobné nemovitosti pronajímají. Důkazní břemeno ohledně obvyklých podmínek leží na tom, kdo tvrdí, že uzavřel smlouvu v tísni za nápadně nevýhodných podmínek. Samotná okolnost, že nájemce přenechal nemovitost do podnájmu za výhodnějších podmínek, není sama o sobě rozhodující, ale musí být vzata v úvahu při posuzování obvyklosti podmínek.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Odvolací soud nesprávně vycházel z rentability domu; měl přihlédnout k tržní ceně nemovitosti a k výši podnájemného, které žalovaní získávali (340 000 Kč ročně za podnájem, 216 000 Kč od A. C.), což dokazuje nápadnou nevýhodnost.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0006","S0007"],"sourceRefs":["S0002"],"importance":"CORE","parties":["žalobce"],"courtExplanation":"Odvolací soud použil nesprávné kritérium rentability; správným kritériem je srovnání s obvyklým nájemným v daném místě a čase."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobce"],"precedent_cited_by_counts":{"REFERENCED":1},"continuity_gated":true},{"question":"Je nájemní smlouva neplatná pro omyl podle § 49a o. z.?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0009"],"text":"Nejvyšší soud neshledal důvod pro zpochybnění závěru odvolacího soudu. Hodnocení důkazů nebylo v rozporu s logikou a dovolatel neprokázal, že by omyl byl vyvolán žalovanými nebo že o něm museli vědět. Skutečnost, že důkazy bylo možno hodnotit i jinak, není sama o sobě dovolacím důvodem.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalobce"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Je nájemní smlouva neplatná pro rozpor s dobrými mravy podle § 39 o. z.?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0010"],"text":"Nejvyšší soud potvrdil, že dovolatel neuvedl konkrétní skutečnosti, které by zakládaly rozpor s dobrými mravy. Pouhá okolnost, že smlouva je pro jednu stranu nevýhodná, nečiní smlouvu neplatnou podle § 39 o. z.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["žalobce"],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Mělo odvolání návrhu na uzavření smlouvy dopisem z 31. 5. 1992 právní účinky i vůči prvnímu žalovanému s ohledem na § 145 o. z.?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0011"],"text":"Nejvyšší soud potvrdil závěr odvolacího soudu. Ustanovení § 145 o. z. nedopadá na práva z nájemní smlouvy. Odvolání návrhu nebylo účinné, protože bylo adresováno jen jedné z žalovaných a ta již návrh přijala. Námitka šikany nebyla podložena.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["žalobce"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0007"],"interpretation":"Pro posouzení nápadně nevýhodných podmínek při odstoupení od smlouvy uzavřené v tísni je rozhodující srovnání s obvyklými podmínkami, za kterých se v daném místě a čase podobné smlouvy uzavírají; rentabilita sama o sobě není určující.","regulations":"§ 49 o. z.","precedent_cited_by_counts":{"REFERENCED":1},"continuity_gated":true},{"sourceRefs":["S0011"],"interpretation":"Ustanovení § 145 o. z. o bezpodílovém spoluvlastnictví manželů se netýká práv a povinností z nájemní smlouvy, ve které manželé vystupují jako nájemci.","regulations":"§ 145 o. z.","continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Posouzení nápadně nevýhodných podmínek, omyl, rozpor s dobrými mravy, odvolání návrhu"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 238 odst. 1 o.s.ř., je podáno včas, oprávněnou osobou a jsou uplatněny způsobilé dovolací důvody.","sourceRefs":["S0005"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud použil nesprávné kritérium rentability; správným kritériem je srovnání s obvyklým nájemným.","reasonSourceRefs":["S0006","S0007"],"topic":"Posouzení nápadně nevýhodných podmínek podle § 49 o.z.","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT"},{"reason":"Hodnocení důkazů odvolacím soudem není v rozporu s logikou; závěr o neexistenci omylu je správný.","reasonSourceRefs":["S0009"],"topic":"Neplatnost pro omyl podle § 49a o.z.","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT"},{"reason":"Dovolatel nekonkretizoval rozpor; samotná nevýhodnost nezakládá neplatnost.","reasonSourceRefs":["S0010"],"topic":"Neplatnost pro rozpor s dobrými mravy podle § 39 o.z.","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"REFERENCED":1}},{"reason":"§ 145 o.z. se netýká práv z nájemní smlouvy; odvolání nebylo účinné.","target":"LEGAL_ASSESSMENT","reasonSourceRefs":["S0011"],"topic":"Účinky odvolání návrhu a § 145 o.z.","outcome":"CONFIRMED","continuity_gated":true}],"bindingInstructions":["V dalším řízení bude odvolací soud vázán právním názorem dovolacího soudu, že pro posouzení nápadně nevýhodných podmínek je rozhodující srovnání s obvyklým nájemným v daném místě a čase."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Dovolání se vyhovuje, napadený rozsudek Krajského soudu v Ostravě se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"R 36/1993","sourceRefs":["S0007"],"usage":"REFERENCED","proposition":"U úplatných smluv je třeba posuzovat ekvivalentnost vzájemných plnění.","resolvedDecisionId":null}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"impact_unassessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_reason":"Nová úprava neúměrného zkrácení a zneužití tísně může ovlivnit posuzování nevýhodnosti podmínek, ale vztah k závěru není jednoznačný.","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-28","legal_sentence_continuity_counterparts":["89/2012:§1794"],"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"REFERENCED":1}},"precedent_superseded_count":1,"legal_sentence_continuity_old_key":"40/1964:§49","precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":2,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":7,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:1998:3.CDON.41.96.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:1998:3.CDON.41.96.1"}}