{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2003:21.CDO.296.2003.1","court":"nsoud","case_number":"21 Cdo 296/2003","ecli":"ECLI:CZ:NS:2003:21.CDO.296.2003.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9925D7292A318DC1C1257A4E00655483?openDocument","decision_date":"2003-07-16","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_FAMILY","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Neplatnost nájemní smlouvy uzavřené zástavním dlužníkem k zastavené nemovitosti a povinnost vyklidit nemovitost","legal_sentence":"Zástavní právo zásadně nebrání vlastníku zástavy (zástavnímu dlužníku) nakládat se zástavou. Nestanoví-li zákon něco jiného, může zástavní dlužník zástavu zcizit, znovu ji zastavit, zřídit k ní věcné břemeno, dát ji do nájmu nebo do jiného užívání apod. Ujednání, kterými by byl zástavní dlužník v rozporu se zákonem vyloučen nebo omezen v takovém nakládání se zástavou, jsou neplatná ( § 39 obč. zák. ). Právní úkon týkající se zástavy není neplatný jen proto, že zástavní dlužník při jeho uzavření porušil povinnost uvedenou v ustanovení § 151e odst. 2 (nyní § 163 odst. 1) obč. zák. Porušil-li zástavní dlužník tuto povinnost zaviněně, odpovídá zástavnímu věřiteli za škodu, která mu tím vznikla ( § 420 obč. zák. ). Zástavní věřitel může kromě náhrady škody též požadovat po dlužníku, aby doplnil zajištění pohledávky, jestliže zástava ztratila na ceně tak, že se zajištění pohledávky prostřednictvím zástavního práva stalo nedostatečným (§ 151e odst. 3, nyní § 163 odst. 2 obč. zák. ).","metadata_regulation_keys":["40/1964:§151a","40/1964:§151e","40/1964:§39","40/1964:§420","40/1964:§165","99/1963:§336a","99/1963:§337h","99/1963:§337b","99/1963:§337c","26/2000:§337c"],"analysis":{"subject":"Neplatnost nájemní smlouvy uzavřené zástavním dlužníkem k zastavené nemovitosti a povinnost vyklidit nemovitost","facts":[{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Žalobce J. P. vydražil nemovitost (budovu čp. 1084 v P.) v nedobrovolné dražbě konané dne 18.4.2001 a stal se jejím vlastníkem."},{"sourceRefs":["S0003","S0016"],"text":"Předchozí vlastník P. J. (zástavní dlužník) pronajal tuto nemovitost žalovanému A. K. dne 21.12.1999 na dobu 20 let s opcí na dalších 10 let, s jednorázovým nájemným ve výši 5.700.000 Kč."},{"sourceRefs":["S0003","S0016"],"text":"P. J. byl vázán zástavními smlouvami z let 1997 a 1998 s K. b., a.s., které mu ukládaly zdržet se dispozic, jež by znesnadňovaly realizaci zástavy, včetně uzavření nájemní smlouvy bez souhlasu zástavního věřitele."},{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Žalobce se domáhal vyklizení nemovitosti žalovaným s tvrzením, že nájemní smlouva je neplatná podle § 39 občanského zákoníku, neboť jejím účelem bylo znevýhodnit případného zájemce o koupi zastavené nemovitosti a zabránit uspokojení zástavního věřitele."},{"sourceRefs":["S0004","S0005"],"text":"Soudy nižších stupňů shledaly nájemní smlouvu neplatnou pro rozpor s § 151e odst. 2 občanského zákoníku (zhoršení zástavy) a uložily žalovanému vyklizení."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud Plzeň - město","fileNumber":"20 C 150/2001","decisionDate":"15.4.2002","outcomeSummary":"Žalobě vyhověl, uložil žalovanému vyklidit nemovitost a zaplatit náklady řízení 5.100 Kč. Dovodil neplatnost nájemní smlouvy podle § 39 obč. zák. pro rozpor s § 151e obč. zák. a pro rozpor s dobrými mravy.","sourceRefs":["S0004"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Plzni","fileNumber":"18 Co 349/2002","decisionDate":"22.7.2002","outcomeSummary":"Rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Dovodil neplatnost nájemní smlouvy pro rozpor s § 151e odst. 2 obč. zák.","sourceRefs":["S0005"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda pronajmutí nebytových prostor v zastavené nemovitosti zástavním dlužníkem představuje 'zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele' ve smyslu § 151e odst. 2 obč. zák.","sourceRefs":["S0006"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0030","S0031","S0032","S0033","S0034","S0035","S0036"],"text":"Dovolací soud dospěl k závěru, že pronajmutím zastavené nemovitosti nedošlo ke zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele, neboť při soudním prodeji zástavy nájemní právo vzniklé později než zástavní právo zaniká bez náhrady, pokud není plně uspokojen zástavní věřitel, a při veřejné dražbě si zástavní věřitel volí způsob zpeněžení a musí počítat s existencí nájmu. O zhoršení by bylo možné uvažovat jen u nájmu bytu nebo nájemního práva, u něhož zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovalo i nadále, a to jen pokud by snížení ceny vedlo k neúplnému uspokojení zástavního věřitele.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Existence nájemní smlouvy neměla vliv na cenu, za kterou byla zástava realizována v dražbě, proto nemohlo dojít ke zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0030","S0031","S0032","S0033","S0034","S0035","S0036"],"sourceRefs":["S0006"],"importance":"CORE","parties":["žalovaný A. K."],"courtExplanation":"Dovolací soud uvedl, že při soudním prodeji zástavy nájemní právo vzniklé později než zástavní právo zaniká bez náhrady, pokud není plně uspokojen zástavní věřitel, a že při veřejné dražbě si zástavní věřitel volí způsob zpeněžení a musí počítat s existencí nájmu. V daném případě nedošlo ke zhoršení zástavy."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaný A. K."],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":5,"REFERENCED":2},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda právní úkon, který má za následek 'zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele', je podle § 39 obč. zák. neplatný.","sourceRefs":["S0006"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0025","S0026","S0027","S0028","S0029"],"text":"Dovolací soud dospěl k závěru, že právní úkon týkající se zástavy není neplatný jen proto, že zástavní dlužník při jeho uzavření porušil povinnost uvedenou v § 151e odst. 2 obč. zák. Sankcí za toto porušení je právo zástavního věřitele požadovat doplnění zajištění (§ 151e odst. 3 obč. zák.) a náhrada škody (§ 420 obč. zák.).","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalovaný A. K."],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":6,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0026"],"interpretation":"Na újmu zástavního věřitele se zástava zhorší tehdy, jestliže nebude možné při jejím zpeněžení dosáhnout takový výtěžek, který bylo možné očekávat při zřízení zástavního práva a který současně nebude postačovat k plné úhradě zajištěné pohledávky s příslušenstvím.","regulations":"§ 151e odst. 2 občanského zákoníku (ve znění účinném do 31.12.2000)","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true},{"sourceRefs":["S0027","S0028","S0029"],"interpretation":"Porušení povinnosti zástavního dlužníka zdržet se všeho, čím se zástava zhoršuje na újmu zástavního věřitele, nezakládá neplatnost právního úkonu podle § 39 obč. zák.; sankcí je právo zástavního věřitele požadovat doplnění zajištění podle § 151e odst. 3 obč. zák. a náhrada škody podle § 420 obč. zák.","regulations":"§ 151e odst. 2 a 3 občanského zákoníku (ve znění účinném do 31.12.2000) a § 39 občanského zákoníku","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":5,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Neplatnost nájemní smlouvy pro porušení § 151e odst. 2 obč. zák."]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o.s.ř., neboť napadené rozhodnutí má ve věci samé po právní stránce zásadní význam, protože řeší právní otázky dosud nevyřešené dovolacím soudem.","sourceRefs":["S0014"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně dovodil, že nájemní smlouva je neplatná pro rozpor s § 151e odst. 2 obč. zák.; dovolací soud vysvětlil, že porušení této povinnosti nezakládá neplatnost právního úkonu a že v daném případě nedošlo ani ke zhoršení zástavy na újmu zástavního věřitele.","target":"LEGAL_ASSESSMENT","reasonSourceRefs":["S0025","S0026","S0027","S0028","S0029","S0030","S0031","S0032","S0033","S0034","S0035","S0036"],"topic":"Posouzení neplatnosti nájemní smlouvy pro porušení § 151e odst. 2 obč. zák.","outcome":"CORRECTED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":3,"REFERENCED":2},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Právní názor vyslovený v tomto rozsudku je závazný; v novém rozhodnutí o věci soud rozhodne nejen o náhradě nákladů nového řízení a dovolacího řízení, ale znovu i o nákladech původního řízení."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek krajského soudu a rozsudek Okresního soudu Plzeň - město ze dne 15. dubna 2002 č.j. 20 C 150/2001-75 se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu Plzeň - město k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"21 Cdo 1162/2001","sourceRefs":["S0031"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Pro určení rozhodného práva pro zpeněžení zástavy je třeba použít právní úpravu účinnou v době, kdy zástavní věřitel uplatnil právo na uspokojení ze zástavy.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2002:21.CDO.1162.2001.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_sentence:990000","legal_question:1000","interpretation:900000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2002:21.CDO.1162.2001.1"}],"caseDomain":"CIVIL_FAMILY"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"impact_unassessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_reason":"Nová úprava povinností zástavního dlužníka se věcně dotýká, ale neřeší explicitně dispoziční oprávnění a neplatnost omezujících ujednání.","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-28","legal_sentence_continuity_counterparts":["89/2012:§1353","89/2012:§574","89/2012:§588"],"legal_sentence_continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§574","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Změna koncepce neplatnosti právních jednání může ovlivnit závěr o neplatnosti omezujících ujednání, ale dopad není jednoznačný."},{"key":"89/2012:§588","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Nová úprava neplatnosti pro rozpor se zákonem a dobrými mravy může ovlivnit posouzení omezujících ujednání."}],"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":8,"REFERENCED":1}},"precedent_superseded_count":1,"legal_sentence_continuity_old_key":"40/1964:§151e","precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":0,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":5,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2003:21.CDO.296.2003.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2003:21.CDO.296.2003.1"}}