{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2004:31.CDO.1895.2002.1","court":"nsoud","case_number":"31 Cdo 1895/2002","ecli":"ECLI:CZ:NS:2004:31.CDO.1895.2002.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9688084F05CDAA0EC1257A4E0069062A?openDocument","decision_date":"2004-01-20","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené bez předchozího souhlasu obecního úřadu a důsledky změny právní úpravy na absolutní neplatnost","legal_sentence":"Smlouva o nájmu nebytových prostor, uzavřená před 3. 12. 1999 v rozporu s ustanovením § 3 odst. 2, věty druhé, zákona č. 116/1990 Sb. bez předchozího souhlasu obecního úřadu, je absolutně neplatná.","metadata_regulation_keys":["116/1990:§3"],"analysis":{"subject":"Platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené bez předchozího souhlasu obecního úřadu a důsledky změny právní úpravy na absolutní neplatnost","facts":[{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Dne 12.5.1999 uzavřeli žalobci (pronajímatelé) a žalovaný (nájemce) smlouvu o nájmu nebytových prostor (hotel) na dobu určitou do 30.7.1999. Smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě 100.000 Kč pro případ nevyklizení a nepředání nemovitosti do 30.8.1999."},{"sourceRefs":["S0003"],"text":"K uzavření smlouvy nebyl předem udělen souhlas městského úřadu podle §3 odst.2 zákona č.116/1990 Sb.; žádost o souhlas byla podána až po uzavření smlouvy a úřad o ní nerozhodl do 15 dnů."},{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Žalovaný nevyklidil a nepředal nemovitost ve stanovené lhůtě, proto žalobci uplatnili nárok na smluvní pokutu."},{"sourceRefs":["S0003","S0004"],"text":"Soudy nižších stupňů považovaly smlouvu za platnou s odkazem na pozdější změnu právní úpravy (zákon č.302/1999 Sb.) a judikaturu (28 Cdo 1364/2001), a žalobě vyhověly."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Žalovaný podal dovolání, namítaje neplatnost smlouvy pro nedostatek předchozího souhlasu a v důsledku toho i neplatnost smluvní pokuty."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Rychnově nad Kněžnou","fileNumber":"4 C 188/2000","decisionDate":"12.10.2001","outcomeSummary":"Vyhověl žalobě a uložil žalovanému zaplatit žalobcům částku 100.000 Kč s 12% úrokem z prodlení od 16.5.2000 do zaplacení, a rozhodl o nákladech řízení.","sourceRefs":["S0003"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Hradci Králové","fileNumber":"22 Co 46/2002","decisionDate":"13.6.2002","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.","sourceRefs":["S0004"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda napadené rozhodnutí odvolacího soudu má po právní stránce zásadní význam ve smyslu §237 odst.1 písm.c) o.s.ř.","sourceRefs":["S0005"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0013"],"text":"Dovolání je přípustné podle §237 odst.1 písm.c) o.s.ř., protože rozhodnutí odvolacího soudu spočívá na právním závěru, který je v rozporu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu, a má tedy zásadní právní význam.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"ADMISSIBILITY","arguments":[{"argument":"Dovolatel poukázal na rozdílnost právního posouzení otázky neplatnosti nájemní smlouvy v judikatuře dovolacího soudu, což zakládá zásadní právní význam.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0013"],"sourceRefs":["S0005"],"importance":"CORE","parties":["L. D."],"courtExplanation":"Dovolací soud shledal, že napadené rozhodnutí má zásadní právní význam, neboť řeší právní otázku, která je dovolacím soudem rozhodována rozdílně (srov. rozsudek 28 Cdo 1364/2001 oproti ustálené judikatuře)."}],"id":"LQ001","raisedBy":["L. D."],"continuity_gated":true},{"question":"Platnost smlouvy o nájmu nebytových prostor uzavřené bez předchozího souhlasu obecního úřadu podle §3 odst.2 zákona č.116/1990 Sb. a možnost konvalidace následným zrušením tohoto ustanovení.","sourceRefs":["S0005"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0018","S0019","S0020","S0021","S0023"],"text":"Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před 3.12.1999 bez předchozího souhlasu obecního úřadu je absolutně neplatná podle §3 odst.2 a 4 zákona č.116/1990 Sb. a §39 obč.zák. Následné zrušení tohoto ustanovení zákonem č.302/1999 Sb. nemůže vést ke konvalidaci, neboť by to znamenalo nepřípustnou pravou retroaktivitu. Ustálená judikatura (např. 2 Cdon 1502/97, 2 Cdon 1928/97, 20 Cdo 1506/99) je správná a názor vyjádřený v rozsudku 28 Cdo 1364/2001 se odmítá.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["L. D."],"precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":2,"FOLLOWED":50,"REFERENCED":4},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":2,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":false},{"question":"Platnost ujednání o smluvní pokutě obsaženého v absolutně neplatné nájemní smlouvě.","sourceRefs":["S0005"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0025"],"text":"Ujednání o smluvní pokutě je neplatné, neboť je akcesorické k absolutně neplatné nájemní smlouvě.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["L. D."],"precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":26,"REFERENCED":2},"arguments_hidden":2,"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0023"],"interpretation":"Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená bez předchozího souhlasu obecního úřadu je absolutně neplatná. Následné zrušení zákonného požadavku na předchozí souhlas nemůže vést ke konvalidaci neplatnosti, neboť by to znamenalo nepřípustnou zpětnou účinnost zákona.","regulations":"§3 odst.2 a odst.4 zákona č.116/1990 Sb., §39 občanského zákoníku","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":2,"FOLLOWED":51,"REFERENCED":4},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":2,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["Platnost nájemní smlouvy a smluvní pokuty"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle §237 odst.1 písm.c) o.s.ř., neboť napadené rozhodnutí má zásadní právní význam pro řešení otázky, která je dovolacím soudem rozhodována rozdílně.","sourceRefs":["S0013"],"questionAssessments":[{"questionId":"LQ001","outcome":"ACCEPTED","status":"ADMISSIBLE"}]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně posoudil otázku platnosti nájemní smlouvy, když ji považoval za platnou i přes absenci předchozího souhlasu. Nejvyšší soud dovodil, že smlouva je absolutně neplatná a smluvní pokuta jako akcesorický závazek je rovněž neplatná.","reasonSourceRefs":["S0023","S0025"],"topic":"Platnost nájemní smlouvy a smluvní pokuty","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":2,"FOLLOWED":44,"REFERENCED":4},"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":2,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"}],"bindingInstructions":["Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 13. června 2002, č. j. 22 Co 46/2002-76, a rozsudek Okresního soudu v Rychnově nad Kněžnou ze dne 12. října 2001, č. j. 4 C 188/2000-58, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Rychnově nad Kněžnou k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"2 Cdon 1502/97","sourceRefs":["S0013","S0016"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Nedostatek předchozího souhlasu má za následek absolutní neplatnost smlouvy o nájmu nebytových prostor.","resolvedDecisionId":null,"precedent_source_units":[],"precedent_target_units":[]}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"impact_unassessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_reason":"Nová úprava nájmu prostoru sloužícího podnikání neobsahuje požadavek souhlasu obce, ale otázka absolutní neplatnosti se neřeší přímo.","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-09","legal_sentence_continuity_counterparts":["89/2012:§2302"],"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":2,"FOLLOWED":48,"REFERENCED":4},"superseded_gated":true,"superseded_count_hidden":2,"superseded_usage":"DISTINGUISHED"},"precedent_superseded_count":4,"legal_sentence_continuity_old_key":"116/1990:§3","precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"OVERRULED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":4,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":4,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2004:31.CDO.1895.2002.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2004:31.CDO.1895.2002.1"}}