{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.1538.2004.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 1538/2004","ecli":"ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.1538.2004.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/ABE8C303FF4F80C6C1257A4E006520F7?openDocument","decision_date":"2005-06-16","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_FAMILY","disposition_type":"REJECTION","subject":"Žaloba na zpřístupnění části nemovitosti a umožnění vestavby bytové jednotky - posouzení platnosti nájemní smlouvy na společné prostory domu","metadata_regulation_keys":["40/1964:§688"],"analysis":{"subject":"Žaloba na zpřístupnění části nemovitosti a umožnění vestavby bytové jednotky - posouzení platnosti nájemní smlouvy na společné prostory domu","facts":[{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Dne 10.12.1996 uzavřeli žalobce P. H. a žalovaná D., s.r.o. nájemní smlouvu, jejímž předmětem byla vnitřní část půdních prostor a prostor bývalé prádelny a sušárny o celkové plošné výměře cca 70 m2 v 6. nadzemním podlaží obytného domu."},{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Žalobce se domáhal zpřístupnění těchto prostor a umožnění vestavby bytové jednotky."},{"sourceRefs":["S0004","S0005"],"text":"Soudy zjistily, že se jedná o společné prostory domu, neboť nebyly kolaudovány jako byt či nebytový prostor a podle dochovaného stavebního plánu podkroví šlo o půdu a prádelnu."},{"sourceRefs":["S0004","S0005"],"text":"Nájemní smlouva byla shledána neplatnou, protože společné prostory nelze pronajmout bez souhlasu všech nájemců bytů v domě."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalobce napadl tento závěr dovoláním, v němž namítal nesprávné právní posouzení a vady řízení."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 4","fileNumber":"32 C 58/98","decisionDate":"16.9.2003","outcomeSummary":"Zamítl žalobu na zpřístupnění části nemovitosti a umožnění vestavby bytové jednotky. Dospěl k závěru, že předmětné prostory jsou společné prostory domu, a nájemní smlouva je neplatná.","sourceRefs":["S0004"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"30 Co 1/2004-158","decisionDate":"24.2.2004","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Shodně posoudil prostory jako společné a nájemní smlouvu jako neplatnou.","sourceRefs":["S0005"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda je pro posouzení povahy prostor jako společných prostor domu rozhodující kolaudační stav, nikoliv faktický způsob užívání, a zda lze při výkladu pojmu společných prostor použít analogicky zákon o vlastnictví bytů.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0013","S0014","S0015"],"text":"Dovolací soud konstatoval, že pro posouzení povahy prostor je rozhodující kolaudační stav, nikoliv faktický způsob užívání. Zákon o vlastnictví bytů nelze použít ani analogicky, protože definuje odlišný pojem společných částí domu. Společné prostory jsou negativně vymezeny jako prostory, které nejsou byty ani nebytovými prostory, a pozitivně jako prostory sloužící všem nájemcům. Při posouzení je nutno vycházet ze stavebněprávního určení.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Dovolatel tvrdí, že nelze na posuzovanou otázku aplikovat zákon o vlastnictví bytů, a že je třeba vycházet z faktického užívání a stavebně technického vybavení prostor.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0013","S0014"],"sourceRefs":["S0006"],"importance":"CORE","parties":["žalobce P. H."],"courtExplanation":"Dovolací soud uvedl, že aplikace zákona o vlastnictví bytů není přiléhavá, a že rozhodující je kolaudační stav, nikoliv faktické užívání."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobce P. H."],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Definuje byt a nájem, ale neřeší explicitně společné prostory a kolaudaci.","continuity_assessed_against":"2026-07-09","continuity_counterparts":["89/2012:§2235"],"continuity_old_key":"40/1964:§688","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":6}},{"question":"Zda je v případě nezachování kolaudačního rozhodnutí namístě použít právní domněnku podle § 104 odst. 1 stavebního zákona, že stavba je určena k účelu, pro který je svým stavebně technickým uspořádáním vybavena.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0016"],"text":"Dovolací soud shledal, že soudy správně vycházely z dochovaného stavebního plánu a nájemní smlouvy, a proto nebyl důvod použít podpůrnou domněnku podle § 104 odst. 1 stavebního zákona.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalobce P. H."],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Zda neprovedením dovolatelem navrhovaných důkazů (svědecké výpovědi o faktickém užívání a stavebně technickém vybavení prostor) došlo k vadě řízení, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0022"],"text":"Dovolací soud neshledal vadu řízení, protože navrhované důkazy byly pro právní posouzení irelevantní.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"PROCEDURE","arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["žalobce P. H."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Zda lze souhlas s užíváním společných prostor dovodit z faktického dlouhodobého neužívání těchto prostor ostatními nájemci.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0017"],"text":"Dovolací soud uvedl, že společné prostory jsou objektivně určeny kolaudačním rozhodnutím a toto určení nelze změnit ani se souhlasem všech nájemců, natož faktickým neužíváním.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["žalobce P. H."],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":5},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Zda je rozhodnutí odvolacího soudu stiženo vadou nesprávného, výlučně pozitivistického přístupu k aplikaci zákona bez využití hodnotových kritérií.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Dovolací soud neshledal důvodnou námitku výlučně pozitivistického přístupu, neboť soudy správně vycházely z objektivního určení prostor daného stavebněprávními předpisy, které nelze nahradit subjektivními hodnotovými úvahami.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ005","raisedBy":["žalobce P. H."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0013","S0015"],"interpretation":"Pro posouzení, zda určité prostory jsou společnými prostorami domu ve smyslu § 688 obč. zák., je rozhodující kolaudační stav, nikoliv faktický způsob užívání. Společné prostory jsou negativně vymezeny jako prostory, které nejsou byty ani nebytovými prostory, a pozitivně jako prostory sloužící všem nájemcům domu.","regulations":"§ 688 občanského zákoníku, § 82 a § 85 zákona č. 50/1976 Sb., stavební zákon","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":6},"continuity_gated":true},{"sourceRefs":["S0014"],"interpretation":"Ustanovení § 2 písm. g) zákona o vlastnictví bytů nelze použít ani analogicky pro výklad pojmu společných prostor domu podle § 688 obč. zák., neboť definuje odlišný a širší pojem společných částí domu.","regulations":"§ 2 písm. g) zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, § 688 občanského zákoníku","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":4},"continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Posouzení platnosti nájemní smlouvy na společné prostory","Přípustnost dovolání"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. b) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo potvrzeno rozhodnutí soudu prvního stupně, kterým soud prvního stupně rozhodl ve věci samé jinak než v dřívějším rozsudku proto, že byl vázán právním názorem odvolacího soudu.","sourceRefs":["S0008"]},"findings":[{"reason":"Dovolací soud potvrdil závěr odvolacího soudu, že předmětné prostory jsou společnými prostorami domu a nájemní smlouva je neplatná, a to na základě správného výkladu § 688 obč. zák. a stavebněprávních předpisů.","target":"LEGAL_ASSESSMENT","reasonSourceRefs":["S0013","S0015","S0017"],"topic":"Posouzení povahy předmětných prostor jako společných prostor a neplatnosti nájemní smlouvy","outcome":"CONFIRMED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2},"continuity_gated":true}]},"dispositionType":"REJECTION","operativeOrders":[{"kind":"REJECTION_OF_CASSATION","text":"Dovolání se zamítá.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"1.975,- Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalobce P. H.","beneficiaryParty":"žalovaná D., s.r.o.","text":"Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 1.975,- Kč k rukám jejího zástupce advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","conditions":"do tří dnů od právní moci","outcome":"GRANTED"}],"costs":"Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 1.975,- Kč k rukám jejího zástupce advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","precedentLinks":[{"fileNumber":"rozhodnutí uveřejněné pod č. 90 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, ročník 2003","sourceRefs":["S0013"],"usage":"REFERENCED","proposition":"Pro občanskoprávní účely je byt vymezen jako soubor místností určených k trvalému bydlení rozhodnutím stavebního úřadu.","resolvedDecisionId":null}],"caseDomain":"CIVIL_FAMILY"},"found":true,"precedent_superseded_count":1,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":0,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":4,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":7,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.1538.2004.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.1538.2004.1"}}