{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2008:26.CDO.1171.2007.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 1171/2007","ecli":"ECLI:CZ:NS:2008:26.CDO.1171.2007.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/070F66E331ABB941C1257A4E0065ABFB?openDocument","decision_date":"2008-03-25","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REJECTION","subject":"Nahrazení projevu vůle pronajímatele s dohodou o výměně bytu – posouzení platnosti dohody pro obcházení zákona","metadata_regulation_keys":["40/1964:§715"],"analysis":{"subject":"Nahrazení projevu vůle pronajímatele s dohodou o výměně bytu – posouzení platnosti dohody pro obcházení zákona","facts":[{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalobkyně (nájemkyně bytu v Praze) a manželé R. T. a I. T. (nájemci bytu v J.) uzavřeli dne 8. března 2004 dohodu o výměně bytů."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalovaná (pronajímatelka bytu v Praze) odmítla udělit souhlas s výměnou, protože ji považovala za účelovou a fiktivní."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Soudy zjistily, že manželé T. bezprostředně po uzavření nájemní smlouvy k bytu v J. uzavřeli podnájemní smlouvu, v bytě bydleli jen o víkendech, od podzimu 2004 v něm nebydleli, neplatili nájemné a nevěděli, kdo byt užívá."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Žalobkyně tvrdila, že o těchto okolnostech nevěděla a že dohodu uzavřela v dobré víře."},{"sourceRefs":["S0006","S0022"],"text":"Soud prvního stupně i odvolací soud dovodily, že dohoda je fiktivní (simulovaná) a tedy absolutně neplatná."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 9","fileNumber":"10 C 210/2004","decisionDate":"27. října 2005","outcomeSummary":"Zamítl žalobu na nahrazení projevu vůle žalované s dohodou o výměně bytů a rozhodl o nákladech řízení.","sourceRefs":["S0004"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"29 Co 218/2006","decisionDate":"21. září 2006","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.","sourceRefs":["S0005"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda je dohoda o výměně bytu, při které jeden z nájemců nemá skutečný zájem na uspokojování bytové potřeby ve svém dosavadním bytě, absolutně neplatná pro obcházení zákona.","sourceRefs":["S0007"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0023","S0027"],"text":"Nejvyšší soud dovodil, že dohoda o výměně bytu, jejímž prostřednictvím se nájemce, který v dosavadním bytě neuskutečňuje svou bytovou potřebu, pokouší získat jiný byt, obchází zákon a je absolutně neplatná podle §39 obč. zák. Tento závěr obstojí i přes nesprávné posouzení simulace odvolacím soudem.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Dohodu nelze považovat za simulovanou (fiktivní) bez ohledu na vůli žalobkyně; soudy měly zohlednit její dobrou víru. Odkaz na rozhodnutí sp. zn. 22 Cdo 290/2003.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0023","S0027"],"sourceRefs":["S0007"],"importance":"CORE","parties":["žalobkyně Z. Č."],"courtExplanation":"Soud neshledal simulaci, ale dohodu posoudil jako obcházení zákona, které je absolutně neplatné bez ohledu na vědomost účastníků."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobkyně Z. Č."],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Zásada preference platnosti může ovlivnit posouzení obcházení zákona, ale není přímou náhradou §39.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§2235","89/2012:§574","89/2012:§588"],"continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§588","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Nová úprava neplatnosti pro rozpor se zákonem a dobrými mravy, ale bez explicitního obcházení."},{"key":"89/2012:§2235","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Nová úprava nájmu bytu mění podmínky výměny bytu, ale neřeší přímo obcházení zákona."}],"continuity_old_key":"40/1964:§39","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda odvolací soud při posuzování závažnosti důvodů pro odepření souhlasu pronajímatele s dohodou o výměně bytu přihlédl k okolnostem, které nastaly až po uzavření dohody.","sourceRefs":["S0007"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0016"],"text":"Nejvyšší soud uvedl, že tato otázka není pro rozhodnutí významná, protože odvolací soud na ní své rozhodnutí nezaložil.","outcome":"NOT_A_LEGAL_QUESTION"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalobkyně Z. Č."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0026","S0027"],"interpretation":"Dohoda o výměně bytu, jejímž prostřednictvím se nájemce, který v dosavadním bytě neuskutečňuje svou bytovou potřebu, pokouší získat jiný byt, obchází zákon a je absolutně neplatná podle §39 obč. zák.","regulations":"§39 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31.12.2013 (dále jen 'obč. zák.')","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0024","S0025"],"interpretation":"Ustanovení §715 obč. zák. umožňuje nájemcům se souhlasem pronajímatelů se dohodnout o výměně bytů; účelem je, aby účastníci nadále uspokojovali svou potřebu bydlení ve vyměněném bytě.","regulations":"§715 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","PROCEDURE"],"challengedIssues":["platnost dohody o výměně bytu","nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Rozhodnutí odvolacího soudu má zásadní právní význam pro řešení otázky platnosti dohody o výměně bytu při obcházení zákona.","sourceRefs":["S0017"]},"findings":[{"reason":"Nejvyšší soud potvrdil závěr o neplatnosti dohody, ale na jiném právním základě (obcházení zákona namísto simulace).","reasonSourceRefs":["S0023","S0027"],"topic":"Platnost dohody o výměně bytu","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Soud neshledal vadu řízení, neboť rozsudek soudu prvního stupně byl přezkoumatelný.","reasonSourceRefs":["S0020"],"topic":"Nepřezkoumatelnost rozsudku soudu prvního stupně","outcome":"CONFIRMED","target":"PROCEDURE"}]},"dispositionType":"REJECTION","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"REJECTION_OF_CASSATION","text":"Dovolání se zamítá.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"5.117,- Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalobkyně Z. Č.","beneficiaryParty":"žalovaná M. č. P.","text":"Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 5.117,- Kč k rukám advokáta do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","conditions":"do tří dnů od právní moci","outcome":"GRANTED","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů dovolacího řízení 5.117,- Kč.","precedentLinks":[{"fileNumber":"21 Cdo 826/2005","sourceRefs":["S0023"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Simulovaný právní úkon není absolutně neplatný podle §37 odst.1 obč. zák., ale je důvodem relativní neplatnosti podle §49a obč. zák.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2006:21.CDO.826.2005.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2006:21.CDO.826.2005.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":6,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":3,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2008:26.CDO.1171.2007.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2008:26.CDO.1171.2007.1"}}