{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.2951.2008.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 2951/2008","ecli":"ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.2951.2008.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/8796F2C4254A90B9C1257A4E0068A68B?openDocument","decision_date":"2010-06-28","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Posouzení platnosti ujednání o době nájmu bytu na dobu určitou s automatickým obnovením a důsledky pro trvání nájemního vztahu","legal_sentence":"Z ustanovení § 686a odst. 6 obč. zák. ve znění účinném od 31. 3. 2006 nelze dovodit, že by po uvedeném datu byla vyloučena dohoda pronajímatele a nájemce, podle níž může dojít k obnovení nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou.","metadata_regulation_keys":["40/1964:§676","40/1964:§686a","40/1964:§668"],"analysis":{"subject":"Posouzení platnosti ujednání o době nájmu bytu na dobu určitou s automatickým obnovením a důsledky pro trvání nájemního vztahu","facts":[{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Žalobce (statutární město Karviná) je vlastníkem domu č.p. 2040 v Karviné-Mizerově. Dne 26.4.2005 uzavřel s žalovaným J.K. smlouvu o nájmu bytu č. 12 na dobu určitou do 30.4.2006."},{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Dne 13.9.2006 uzavřel žalobce s oběma žalovanými novou nájemní smlouvu (Nájemní smlouva) na dobu od 1.5.2006 do 30.4.2007, s ujednáním, že pokud nájemce bude řádně plnit povinnosti (zejména platit nájemné), nájem se opakovaně obnovuje vždy na dobu jednoho roku, ledaže některá ze stran písemně odmítne obnovení nejpozději měsíc před uplynutím doby nájmu."},{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Žalovaní dlouhodobě neplatili řádně nájemné; ke dni 17.5.2007 činil jejich dluh 10.222 Kč."},{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Žalobce podal žalobu na vyklizení bytu s tvrzením, že nájemní vztah zanikl uplynutím doby (30.4.2007)."},{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Žalovaní namítali, že nájemní vztah trvá, neboť ujednání o obnovení nájmu je platné, případně že jde o nájem na dobu neurčitou."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Karviné","fileNumber":"28 C 230/2007","decisionDate":"14.9.2007","outcomeSummary":"Rozsudkem vyhověl žalobě a uložil žalovaným vyklidit byt do 15 dnů od právní moci; rozhodl o nákladech řízení. Soud dospěl k závěru, že nájemní vztah zanikl uplynutím doby, na niž byl sjednán (30.4.2007), a že k obnovení nedošlo, protože žalovaní neplatili řádně nájemné.","sourceRefs":["S0003"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Ostravě","fileNumber":"42 Co 76/2008","decisionDate":"17.3.2008","outcomeSummary":"Rozsudkem změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu zamítl; rozhodl o nákladech řízení. Odvolací soud dovodil, že ujednání o obnovení nájmu je neplatné pro obcházení zákona, a protože doba nájmu nebyla platně sjednána, vznikl nájem na dobu neurčitou, který dosud neskončil.","sourceRefs":["S0004"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda ujednání o době nájmu na dobu určitou (od 1.5.2006 do 30.4.2007) lze oddělit od ujednání o obnovování nájmu, a zda tedy nájemní vztah byl platně sjednán na dobu určitou.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0013","S0015","S0016","S0017"],"text":"Ujednání o době nájmu na dobu určitou (od 1.5.2006 do 30.4.2007) je oddělitelné od ujednání o obnovování nájmu; nájemní vztah byl platně sjednán na dobu určitou. Odvolací soud pochybil, pokud dovodil opak.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Doba nájmu je primárně vymezena určitým časovým obdobím; ujednání o obnovení nájmu je samostatné a oddělitelné. Vůle účastníků směřovala k nájmu na dobu určitou.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0013","S0015","S0016"],"sourceRefs":["S0005"],"importance":"CORE","parties":["žalobce"],"courtExplanation":"Ujednání o době nájmu na dobu určitou je oddělitelné od ujednání o obnovení nájmu ve smyslu § 41 obč.zák.; nájem byl platně sjednán na dobu určitou."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobce"],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":4,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda ujednání o obnovování nájmu (automatické prodloužení při splnění podmínek) je platné, nebo zda je neplatné pro obcházení zákona.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0018","S0019","S0020"],"text":"Závěr odvolacího soudu o neplatnosti ujednání o obnovování nájmu je předčasný. Je třeba posoudit, zda ujednání v článku 2 bodu 2 Nájemní smlouvy je samostatným ujednáním o obnovení nájmu, které není zakázáno § 686a odst. 6 obč.zák. Dovolací soud tuto otázku ponechává otevřenou pro další řízení.","outcome":"LEFT_OPEN"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalobce"],"precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":4,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0019"],"interpretation":"Ustanovení § 686a odst. 6 obč.zák. zakazuje automatické prodlužování nájmu bytu sjednaného na dobu určitou podle § 676 odst. 2 obč.zák., nezakazuje však dohodu pronajímatele a nájemce, podle níž se nájem bytu, který by jinak zanikl uplynutím doby, obnoví za dohodnutých podmínek.","regulations":"§ 686a odst. 6 občanského zákoníku (ve znění po novele provedené zákonem č. 107/2006 Sb.)","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":4,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Právní posouzení doby nájmu a platnosti ujednání o obnovení nájmu"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o.s.ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž byl změněn rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé.","sourceRefs":["S0008"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně dovodil, že nájemní vztah nebyl sjednán na dobu určitou; ujednání o době nájmu na dobu určitou je oddělitelné a platné.","reasonSourceRefs":["S0013","S0016","S0017"],"topic":"Posouzení doby nájmu","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":3,"REFERENCED":1},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Závěr odvolacího soudu o neplatnosti ujednání o obnovení nájmu je předčasný; dovolací soud jej zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení.","reasonSourceRefs":["S0018","S0020"],"topic":"Posouzení platnosti ujednání o obnovení nájmu","outcome":"ANNULLED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2}}],"bindingInstructions":["V dalším řízení je třeba posoudit, zda ujednání o obnovení nájmu v článku 2 bodu 2 Nájemní smlouvy je platným ujednáním o obnovení nájmu, nikoliv jako součást dohody o době trvání nájmu."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 17. března 2008, č.j. 42 Co 76/2008-34, a rozsudek Okresního soudu v Karviné ze dne 14. září 2007, č.j. 28 C 230/2007-9, se zrušují a věc se vrací okresnímu soudu k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 379/2001","sourceRefs":["S0013"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Při posuzování oddělitelnosti části právního úkonu postižené neplatností je třeba respektovat vůli účastníků; ujednání o době nájmu na dobu určitou je oddělitelné od ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.379.2001.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.379.2001.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"assessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-28","legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":4,"REFERENCED":1},"superseded_gated":true,"superseded_count_hidden":1,"superseded_usage":"DISTINGUISHED"},"precedent_superseded_count":2,"legal_sentence_continuity_old_key":"40/1964:§686a","precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":1,"precedent_superseded_hidden":2,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":3,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.2951.2008.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.2951.2008.1"}}