{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4938.2008.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 4938/2008","ecli":"ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4938.2008.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/E9E51B84D3028D6DC1257A4E00678FF8?openDocument","decision_date":"2010-04-21","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Vyklizení bytu – platnost ujednání o době nájmu a automatickém prodlužování nájemní smlouvy","metadata_regulation_keys":["40/1964:§41","40/1964:§39"],"analysis":{"subject":"Vyklizení bytu – platnost ujednání o době nájmu a automatickém prodlužování nájemní smlouvy","facts":[{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Žalobkyně je vlastnicí předmětného domu."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Dne 15. září 2003 uzavřely právní předchůdkyně žalobkyně (pronajímatelka) a žalovaná (nájemkyně) nájemní smlouvu na dobu určitou od 1. září 2003 do 31. srpna 2004."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"V nájemní smlouvě se dále dohodly, že bude-li nájemkyně řádně platit nájemné a úhrady za služby (nebude mít dluh v jakékoli výši), prodlouží se automaticky nájemní smlouva vždy každoročně o dalších dvanáct měsíců, počínaje dnem 1. září 2004."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"V září 2007 dlužila žalovaná na nájemném a úhradách za služby částku 10.080 Kč."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Žalovaná v bytě stále bydlí."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Karviné – pobočka v Havířově","fileNumber":"114 C 664/2007","decisionDate":"26. března 2008","outcomeSummary":"Zamítl žalobu na vyklizení bytu a rozhodl o nákladech řízení.","sourceRefs":["S0003"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Ostravě","fileNumber":"42 Co 345/2008","decisionDate":"23. června 2008","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.","sourceRefs":["S0004"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda je ujednání o automatickém prodlužování nájemní smlouvy vázané na řádné placení nájemného platné, a zda lze platné ujednání o době nájmu na dobu určitou oddělit od neplatného ujednání o prodlužování.","sourceRefs":["S0006","S0007"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0017","S0019","S0020","S0021","S0022"],"text":"Nejvyšší soud dovodil, že ujednání v čl. II. bodu 1. větě druhé nájemní smlouvy je neplatné pro neurčitost (§37 odst.1 obč. zák. před novelou) a pro obcházení zákona (§39 obč. zák. před novelou), neboť obchází ustanovení §676 odst.2 obč. zák. před novelou. Ujednání v první větě o době nájmu na dobu určitou (od 1.9.2003 do 31.8.2004) je však platné a ve smyslu §41 obč. zák. před novelou oddělitelné od neplatné části. Nájemní vztah tak byl platně sjednán na dobu určitou. Po uplynutí této doby se nájemní smlouva opakovaně obnovovala podle §676 odst.2 obč. zák. před novelou, naposledy od 1.9.2005 do 31.8.2006. Od 1.9.2006 užívá žalovaná byt bez právního důvodu, neboť od 31.3.2006 je obnovení vyloučeno §686a odst.6 obč. zák. ve znění novely.","outcome":"PARTLY_ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Dovolatelka tvrdí, že ujednání o době nájmu v čl. II. bodu 1. věty první je platné a samostatně obstojí, a že ujednání v druhé větě je rovněž platné, neboť podmínky jsou určité a srozumitelné. Odkázala na rozhodnutí sp. zn. 26 Cdo 379/2001.","courtTreatment":"PARTLY_ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0017","S0020","S0021"],"sourceRefs":["S0007"],"importance":"CORE","parties":["žalobkyně"],"courtExplanation":"Soud přisvědčil, že první věta je platná a oddělitelná, ale druhou větu shledal neplatnou pro neurčitost a obcházení zákona."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobkyně"],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Chrání nájemce před zkracujícími ujednáními, může ovlivnit posouzení platnosti.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§574","89/2012:§2235"],"continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§574","relation":"PRESERVES","reason":"Obdobně upravuje neplatnost a oddělitelnost částí právního jednání jako §37, §39, §41."}],"continuity_old_key":"40/1964:§37","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0017","S0020","S0021"],"interpretation":"Ujednání o automatickém prodlužování nájemní smlouvy vázané na řádné placení nájemného je neplatné pro neurčitost a pro obcházení zákona; platné ujednání o době nájmu na dobu určitou lze oddělit od neplatného ujednání o prodlužování, a nájemní smlouva tak zůstává platná v rozsahu sjednané doby určité.","regulations":"§41 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění před novelou provedenou zákonem č. 107/2006 Sb. (dále jen obč. zák. před novelou), §37 odst.1 obč. zák. před novelou, §39 obč. zák. před novelou, §676 odst.2 obč. zák. před novelou","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["platnost ujednání o době nájmu a automatickém prodlužování","určení, zda nájemní poměr je na dobu určitou nebo neurčitou"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle §237 odst.1 písm.c/ o.s.ř., neboť napadené rozhodnutí má zásadní právní význam pro řešení otázky, zda žalovaná je nájemkyní s nájemním poměrem na dobu neurčitou, kterou odvolací soud vyřešil v rozporu s ustálenou judikaturou a hmotným právem.","sourceRefs":["S0013"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně posoudil ujednání o době nájmu jako neplatné v celém rozsahu a dovodil nájem na dobu neurčitou; dovolací soud shledal, že ujednání o době určité je platné a oddělitelné od neplatného ujednání o prodlužování, a že nájemní poměr skončil dne 31.8.2006.","reasonSourceRefs":["S0017","S0021","S0022"],"topic":"Posouzení platnosti ujednání o době nájmu a automatickém prodlužování","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Při novém rozhodnutí bude soud vázán právním názorem, že nájemní smlouva byla platně sjednána na dobu určitou od 1.9.2003 do 31.8.2004, že neplatné ujednání o automatickém prodlužování je oddělitelné, a že nájemní poměr skončil dne 31.8.2006, přičemž od 1.9.2006 užívá žalovaná byt bez právního důvodu."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2008, č. j. 42 Co 345/2008-42, a rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově ze dne 26. března 2008, č. j. 114 C 664/2007-26, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karviné – pobočce v Havířově k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"costs":"O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci.","precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 379/2001","sourceRefs":["S0017"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Při posuzování oddělitelnosti části právního úkonu postižené neplatností je třeba respektovat vůli účastníků a účel; vztahuje-li se neplatnost pouze na ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu z doby určité na neurčitou, je neplatná jen tato část, nikoli ujednání o době určité.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.379.2001.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","legal_question:1000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.379.2001.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":2,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":1,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4938.2008.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2010:26.CDO.4938.2008.1"}}