{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.5307.2008.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 5307/2008","ecli":"ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.5307.2008.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/06DCA68271463658C1257A4E0065E39C?openDocument","decision_date":"2011-01-27","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Vyklizení bytu – platnost nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou s prolongační doložkou","metadata_regulation_keys":["40/1964:§37","40/1964:§41","40/1964:§686a","99/1963:§243b","40/1964:§243b"],"analysis":{"subject":"Vyklizení bytu – platnost nájemní smlouvy sjednané na dobu určitou s prolongační doložkou","facts":[{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Právní předchůdkyně žalobkyně (RPG Byty, s.r.o.) uzavřela dne 2. 5. 2006 se žalovaným A. V. nájemní smlouvu k bytu na dobu určitou od 15. 4. 2006 do 14. 7. 2006 s tím, že bude-li nájemce řádně platit nájemné a služby a nebude mít dluh, prodlouží se nájemní smlouva automaticky vždy o 3 měsíce, počínaje 15. 7. 2006."},{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Po uplynutí sjednané doby nájmu žalovaný byt nadále užíval, aniž by došlo k prodloužení nájmu podle smlouvy, neboť měl dluh na nájemném ve výši 8.937 Kč ke konci října 2007."},{"sourceRefs":["S0003"],"text":"Žalobkyně podala dne 19. 12. 2007 žalobu na vyklizení bytu s tvrzením, že žalovaný užívá byt bez právního důvodu."},{"sourceRefs":["S0004","S0005"],"text":"Soud prvního stupně i odvolací soud dospěly k závěru, že ujednání o době nájmu (včetně prolongační doložky) je neplatné pro obcházení zákona podle § 39 obč. zák., neboť stanoví pro nájemce přísnější podmínky než výpovědní důvody podle § 711 a § 712 obč. zák., a že v důsledku toho vznikl nájemní vztah na dobu neurčitou."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Karviné – pobočka v Havířově","fileNumber":"114 C 730/2007","decisionDate":"9. 4. 2008","outcomeSummary":"Zamítl žalobu na vyklizení bytu a rozhodl o nákladech řízení. Dospěl k závěru, že ujednání o době nájmu je neplatné pro obcházení zákona, a že vznikl nájemní vztah na dobu neurčitou.","sourceRefs":["S0004"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Ostravě","fileNumber":"42 Co 392/2008","decisionDate":"29. 8. 2008","outcomeSummary":"Zamítl návrh na přerušení řízení, potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve věci samé a rozhodl o nákladech odvolacího řízení. Ztotožnil se s právním závěrem soudu prvního stupně o neplatnosti ujednání o době nájmu.","sourceRefs":["S0005"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda je ujednání o době nájmu v nájemní smlouvě, která sjednává nájem na dobu určitou s automatickým prodlužováním při splnění podmínek, neplatné pro obcházení zákona, a zda lze oddělit část o době určité od prolongační doložky.","sourceRefs":["S0006"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0015","S0016","S0017","S0019","S0020"],"text":"Dovolací soud shledal, že ujednání o době nájmu na dobu určitou (věta první) je obsahově oddělitelné od prolongační doložky (věta druhá) a samo o sobě platné. Prolongační doložku je třeba posuzovat nikoli jako podmínku trvání nájmu, ale jako dohodu o obnovení nájemního vztahu, která není vyloučena § 686a odst. 6 obč. zák. Odvolací soud se touto otázkou nezabýval, proto je jeho posouzení neúplné a nesprávné.","outcome":"PARTLY_ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Nájemní smlouva je určitá: stanoví základní dobu určitou a přesná pravidla prodlužování. První část věty (nájem na dobu určitou) obstojí samostatně a není závislá na platnosti věty druhé. Ujednání není neplatné podle § 39 obč. zák., neboť nájemce svobodně přistoupil k možnosti neprodloužení.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0015","S0016","S0017"],"sourceRefs":["S0006"],"importance":"CORE","parties":["žalobkyně"],"courtExplanation":"Dovolací soud potvrdil, že ujednání o době určité je oddělitelné od prolongační doložky a samo o sobě platné; odvolací soud pochybil, když je posoudil jako celek a dovodil neplatnost."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobkyně"],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"assessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Navazuje na § 41 obč. zák., podporuje oddělitelnost a platnost.","continuity_assessed_against":"2026-07-09","continuity_counterparts":["89/2012:§574"],"continuity_old_key":"40/1964:§41","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0015","S0017"],"interpretation":"Ujednání o době nájmu na dobu určitou je oddělitelné od ujednání o automatickém prodlužování nájmu; neplatnost prolongační doložky nezpůsobuje neplatnost celého ujednání o době nájmu.","regulations":"§ 41 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0019","S0020"],"interpretation":"Z ustanovení § 686a odst. 6 obč. zák. nelze dovodit zákaz dohody pronajímatele a nájemce o obnovení nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou; taková dohoda není automatickým prodloužením nájmu ve smyslu § 676 odst. 2 obč. zák.","regulations":"§ 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 31. 3. 2006","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE","FIRST_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Platnost ujednání o době nájmu a prolongační doložky"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Rozsudek odvolacího soudu řeší právní otázku odchylně od judikatury dovolacího soudu, a je tak zásadního právního významu.","sourceRefs":["S0011"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně posoudil oddělitelnost ujednání o době určité od prolongační doložky a neposoudil prolongační doložku jako dohodu o obnovení nájemního vztahu.","reasonSourceRefs":["S0015","S0016","S0017","S0020"],"topic":"Posouzení platnosti ujednání o době nájmu","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Posoudit prolongační doložku jako dohodu o obnovení nájemního vztahu podle § 686a odst. 6 obč. zák. a znovu rozhodnout o žalobě na vyklizení bytu."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 29. srpna 2008, č. j. 42 Co 392/2008-45, ve výroku, kterým byl potvrzen rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově ze dne 9. dubna 2008, č. j. 114 C 730/2007-26, a v souvisejícím výroku o nákladech odvolacího řízení a rozsudek Okresního soudu v Karviné – pobočky v Havířově ze dne 9. dubna 2008, č. j. 114 C 730/2007-26, se zrušují a věc se vrací Okresnímu soudu v Karviné – pobočce v Havířově k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"costs":"O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci.","precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 379/2001","sourceRefs":["S0015"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Při posuzování oddělitelnosti části právního úkonu postižené neplatností je třeba respektovat vůli účastníků; ujednání o době nájmu na dobu určitou je oddělitelné od ujednání o podmínkách změny nájemního vztahu.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.379.2001.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2002:26.CDO.379.2001.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":2,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.5307.2008.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.5307.2008.1"}}