{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.4683.2009.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 4683/2009","ecli":"ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.4683.2009.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/CA94B33FFE6DC6C2C1257A4E006A5BFD?openDocument","decision_date":"2012-03-13","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Platnost nájemní smlouvy k bytu uzavřené před kolaudací a oprávnění zmocněnce k vybudování bytové jednotky","metadata_regulation_keys":["40/1964:§33","40/1964:§685","40/1964:§36","40/1964:§686"],"analysis":{"subject":"Platnost nájemní smlouvy k bytu uzavřené před kolaudací a oprávnění zmocněnce k vybudování bytové jednotky","facts":[{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Dne 1. 7. 1994 uzavřela žalovaná se společností BEC TRADING, s. r. o., smlouvu o užívání prostor v domě na ulici K. v Brně jako bytu, s tím, že nájemní vztah vznikne až po kolaudaci bytu."},{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Společnost BEC TRADING, s. r. o., byla pověřena správou domu, včetně uzavírání nájemních smluv, jak společností MANA Bohušovice a.s. (tehdejší vlastník), tak společností ZNZ s. p. Brno (subjekt s právem hospodaření)."},{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Stavební úřad povolil užívání předmětného bytu kolaudačním rozhodnutím z 25. 8. 1994."},{"sourceRefs":["S0004"],"text":"O vlastnictví domu byl veden soudní spor, který skončil pravomocně 29. 1. 2004; žalobkyně (Česká republika – Agentura ochrany přírody a krajiny) se stala vlastníkem."},{"sourceRefs":["S0003","S0005"],"text":"Žalobkyně podala žalobu na vyklizení bytu, tvrdíc, že nájemní smlouva je neplatná, protože v době jejího uzavření byt neexistoval a zmocněnec neměl oprávnění k vybudování bytu."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Městský soud v Brně","fileNumber":"20 C 199/2005","decisionDate":"30. 6. 2008","outcomeSummary":"Zamítl žalobu na vyklizení bytu; dospěl k závěru, že nájemní smlouva byla platně uzavřena s odkládací podmínkou a nájemní vztah nebyl ukončen.","sourceRefs":["S0003","S0004"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Brně","fileNumber":"19 Co 545/2008-130","decisionDate":"27. 5. 2009","outcomeSummary":"Změnil rozsudek soudu prvního stupně a uložil žalované vyklidit byt do tří měsíců; shledal nájemní smlouvu neplatnou pro neexistenci bytu v době uzavření a pro překročení zmocnění společnosti BEC TRADING, s. r. o.","sourceRefs":["S0005"]}},"legalQuestions":[{"question":"Může být nájemní smlouva k bytu platně uzavřena před kolaudací bytu?","sourceRefs":["S0006"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0016","S0017","S0018"],"text":"Kolaudace bytu je předpokladem platnosti nájemní smlouvy podle § 685 obč. zák., nikoli odkládací podmínkou ve smyslu § 36 obč. zák. Smlouva uzavřená před kolaudací může být platná, pokud se byt později stane způsobilým předmětem nájmu (kolaudací), a to i konkludentně po kolaudaci. Odvolací soud pochybil, když bez dalšího dovodil neplatnost smlouvy.","outcome":"PARTLY_ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Smlouva z 1. 7. 1994 je kombinací dohody o přenechání nebytového prostoru ke zřízení bytu a smlouvy o nájmu s odkládací podmínkou; účinnost nájemního vztahu byla podmíněna kolaudací, která nastala, a proto je smlouva platná.","courtTreatment":"PARTLY_ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0016","S0018"],"sourceRefs":["S0006"],"importance":"CORE","parties":["žalovaná"],"courtExplanation":"Dovolací soud potvrdil, že kolaudace je předpokladem platnosti, nikoli odkládací podmínkou, ale připustil, že smlouva může být platná, pokud se byt později stane způsobilým předmětem nájmu, a to i konkludentně po kolaudaci."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaná"],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Definuje způsobilost bytu k obývání, což může nahradit dřívější požadavek kolaudace.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§2235","89/2012:§2243"],"continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§2235","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Nová úprava nájmu bytu neřeší explicitně kolaudaci, ale definuje byt a způsobilost k obývání."}],"continuity_old_key":"40/1964:§33","precedent_cited_by_counts":{"OVERRULED":1},"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"OVERRULED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":true},{"question":"Měla společnost BEC TRADING, s. r. o., oprávnění k vybudování bytové jednotky, a pokud ne, došlo k následnému schválení (ratihabici) ze strany vlastníka?","sourceRefs":["S0006"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0013"],"text":"I kdyby zmocněnec překročil plnou moc, může dojít k následnému schválení (ratihabici) podle § 33 obč. zák., pokud zmocnitel o překročení věděl a včas neprojevil nesouhlas. Odvolací soud se touto otázkou nezabýval, a proto je jeho právní posouzení předčasné.","outcome":"PARTLY_ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalovaná"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0016","S0017"],"interpretation":"Vydání kolaudačního rozhodnutí o povolení užívání prostor k trvalému bydlení je předpokladem platnosti nájemní smlouvy k bytu, nikoli odkládací podmínkou; absence kolaudace v době uzavření smlouvy nezpůsobuje neplatnost, pokud kolaudace následně nastane a smlouva byla uzavřena s tímto očekáváním.","regulations":"§ 685 obč. zák., § 36 obč. zák., § 37 odst. 2 obč. zák.","precedent_cited_by_counts":{"OVERRULED":1},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"OVERRULED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":true},{"sourceRefs":["S0013"],"interpretation":"Překročení plné moci zmocněncem může být následně schváleno (ratihabice) tím, že zmocnitel, poté co se o překročení dozvěděl, nedá bez zbytečného odkladu najevo svůj nesouhlas.","regulations":"§ 33 obč. zák.","continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["platnost nájemní smlouvy","oprávnění zmocněnce","ratihabice"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. a) o. s. ř., neboť směřuje proti rozsudku odvolacího soudu, jímž bylo změněno rozhodnutí soudu prvního stupně ve věci samé.","sourceRefs":["S0009"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně posoudil kolaudaci jako odkládací podmínku a opomenul možnost ratihabice podle § 33 obč. zák.","target":"LEGAL_ASSESSMENT","reasonSourceRefs":["S0013","S0016","S0018"],"topic":"Posouzení platnosti nájemní smlouvy a oprávnění zmocněnce","outcome":"CORRECTED","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud závazný (§ 243d odst. 1 věta první, § 226 o. s. ř.)."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Krajského soudu v Brně ze dne 27. května 2009, č. j. 19 Co 545/2008-130, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 1616/1998","sourceRefs":["S0014"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Předmětem nájemní smlouvy může být jen byt, který je pravomocně zkolaudován k trvalému bydlení.","resolvedDecisionId":null,"precedent_source_units":[],"precedent_target_units":[]}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"precedent_superseded_count":2,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"OVERRULED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":2,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":4,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.4683.2009.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.4683.2009.1"}}