{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2015:31.CDO.945.2013.1","court":"nsoud","case_number":"31 Cdo 945/2013","ecli":"ECLI:CZ:NS:2015:31.CDO.945.2013.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/15FC6F2F60B612BDC1257F1D0036324E?openDocument","decision_date":"2015-10-14","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REJECTION","subject":"Nárok na vydání bezdůvodného obohacení z titulu neplatnosti nájemní smlouvy na nebytové prostory z důvodu absence předchozího souhlasu obecního úřadu a kolaudace","legal_sentence":"Smlouva o nájmu nebytových prostor je platná i tehdy, je-li sice uzavřena v okamžiku, kdy ještě nebylo vydáno pravomocné kolaudační rozhodnutí, avšak strany ve smlouvě zajistily, že účinnost smlouvy nenastane dříve, než bude vydáno kolaudační rozhodnutí a toto rozhodnutí nabude právní moci. Fikce souhlasu obecního úřadu s pronájmem místností určených k provozování obchodu a služeb podle § 3 odst. 2 poslední věty zákona č. 116/1990 Sb. (ve znění účinném do 2. 12. 1999) nastává i tehdy, nebyly-li k žádosti připojeny přílohy, na něž žádost odkazovala, avšak žádost i bez nich splňovala požadavky zákona na ni kladené.","metadata_regulation_keys":["116/1990:§3"],"analysis":{"subject":"Nárok na vydání bezdůvodného obohacení z titulu neplatnosti nájemní smlouvy na nebytové prostory z důvodu absence předchozího souhlasu obecního úřadu a kolaudace","facts":[{"sourceRefs":["S0004","S0007"],"text":"Dne 7. února 1996 uzavřela žalovaná jako pronajímatelka a právní předchůdkyně žalobkyně Investiční a poštovní banka, a.s., jako nájemkyně nájemní smlouvu na nebytové prostory o celkové výměře 1 858,1 m² v objektu v Ostravě, s účelem nájmu poskytování bankovních a dalších služeb."},{"sourceRefs":["S0016","S0022"],"text":"Dne 12. září 1995 žalovaná odeslala poštou žádost Úřadu městského obvodu Moravská Ostrava a Přívoz o předchozí souhlas s pronájmem těchto prostor; žádost odkazovala na přílohy, které však nebyly přiloženy. O doručení žádosti neexistují písemné doklady v důsledku skartačních lhůt."},{"sourceRefs":["S0006","S0045"],"text":"Stavební povolení ze dne 29. října 1993 povolilo rekonstrukci objektu s tím, že účelem je mj. bankovní část; kolaudační rozhodnutí pro užívání předmětné části stavby nabylo právní moci dne 30. července 1996."},{"sourceRefs":["S0004","S0015"],"text":"Žalobkyně (nástupkyně nájemkyně) užívala prostory a za dobu od února 2002 do ledna 2006 zaplatila žalované na nájemném 30 464 438,90 Kč. Následně se domáhala vydání bezdůvodného obohacení ve výši 24 906 615,90 Kč s příslušenstvím, tvrdíc, že nájemní smlouva je absolutně neplatná pro nedostatek předchozího souhlasu obecního úřadu a pro nezkolaudování prostor v době uzavření smlouvy."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Ostravě","fileNumber":"21 C 207/2006","decisionDate":"15. prosince 2010","outcomeSummary":"Soud prvního stupně zamítl žalobu o zaplacení 24 906 615,90 Kč s příslušenstvím, neboť dospěl k závěru, že nájemní smlouva byla platně uzavřena; souhlas obecního úřadu byl udělen fikcí a nezkolaudování prostor nezpůsobuje neplatnost, protože strany sjednaly, že nájemní vztah vznikne až po kolaudaci.","sourceRefs":["S0005","S0017","S0018","S0019"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Ostravě","fileNumber":"51 Co 263/2011","decisionDate":"27. září 2012","outcomeSummary":"Odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně; doplnil, že k udělení souhlasu došlo fikcí na základě doručení žádosti, a že smlouva je platná, neboť strany odložily vznik nájemního vztahu až na dobu po kolaudaci.","sourceRefs":["S0021","S0022","S0023"]}},"legalQuestions":[{"question":"Může nastat fikce udělení souhlasu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., pokud žádost o souhlas neobsahovala přílohy, na které odkazovala?","sourceRefs":["S0027","S0039"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0073"],"text":"Fikce udělení souhlasu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. nastává i tehdy, pokud žádost neobsahuje přílohy, na které odkazuje, protože zákon nevyžadoval žádné speciální náležitosti a žádost sama o sobě byla dostatečná k projednání.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Neúplná žádost, která neobsahuje avizované přílohy, nemůže vyvolat fikci souhlasu, protože o ní nelze bez dalšího rozhodnout.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0073"],"sourceRefs":["S0027"],"importance":"CORE","parties":["žalobkyně"],"courtExplanation":"Žádost splňovala minimální zákonné náležitosti i bez příloh; fikce nastává v rozsahu vyplývajícím ze samotné žádosti."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobkyně"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Je platná smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před vydáním kolaudačního rozhodnutí, pokud strany vázaly účinnost smlouvy (počátek nájmu) na právní moc kolaudačního rozhodnutí?","sourceRefs":["S0026","S0033","S0041","S0042"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0089","S0090","S0091"],"text":"Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před vydáním kolaudačního rozhodnutí je platná, pokud strany řádně zajistily, že účinnost smlouvy (počátek nájmu) nastane až po právní moci kolaudačního rozhodnutí. Tím je splněn požadavek § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., že se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Tento závěr je v souladu s rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 981/2001, 22 Cdo 142/2012 a 28 Cdo 1080/2005; odlišný názor vyjádřený v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 4683/2009 není správný.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalobkyně"],"precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":5,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":2,"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0073"],"interpretation":"Fikce udělení souhlasu podle tohoto ustanovení nastává i tehdy, pokud žádost o souhlas neobsahuje přílohy, na které odkazuje, protože zákon nevyžadoval žádné speciální náležitosti a žádost sama o sobě je dostatečná k projednání.","regulations":"§ 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. prosince 1999","continuity_gated":true},{"sourceRefs":["S0089","S0090"],"interpretation":"Požadavek, že se nebytové prostory pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny, je splněn i tehdy, je-li smlouva o nájmu uzavřena před vydáním kolaudačního rozhodnutí, pokud strany vázaly účinnost smlouvy (počátek nájmu) na právní moc tohoto rozhodnutí.","regulations":"§ 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. prosince 1999, ve spojení s § 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., stavebního zákona","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":5,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE","FIRST_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Zda nastala fikce udělení souhlasu podle § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. i bez příloh žádosti","Zda je platná nájemní smlouva uzavřená před kolaudací s odloženou účinností"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 odst. 1 písm. c) o. s. ř. pro řešení dvou právních otázek, z nichž jedna nebyla dosud vyřešena a druhá je rozhodována rozdílně.","sourceRefs":["S0065"]},"findings":[{"reason":"Nejvyšší soud potvrdil závěr odvolacího soudu o platnosti smlouvy, byť s částečně odlišným právním odůvodněním (odmítl názor o odložení platnosti, ale shledal, že vázání účinnosti na kolaudaci je přípustné).","reasonSourceRefs":["S0074","S0089","S0091"],"topic":"Platnost nájemní smlouvy uzavřené před kolaudací s odloženou účinností","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}]},"dispositionType":"REJECTION","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"REJECTION_OF_CASSATION","text":"Dovolání se zamítá.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"66 066 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalobkyně","beneficiaryParty":"žalovaná","text":"Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 66 066 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Milana Skalníka, advokáta.","conditions":"do tří dnů od právní moci k rukám advokáta","outcome":"GRANTED","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradu nákladů dovolacího řízení částku 66 066 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám JUDr. Milana Skalníka, advokáta.","precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 4683/2009","sourceRefs":["S0087","S0088"],"usage":"OVERRULED","proposition":"Vydání kolaudačního rozhodnutí je předpokladem platnosti nájemní smlouvy, nikoli jen podmínkou účinnosti; smlouva uzavřená před kolaudací je neplatná.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.4683.2009.1","precedent_source_units":["legal_question:2000","interpretation:900001","finding:950000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","legal_question:1000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2012:26.CDO.4683.2009.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"assessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-09","legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":2,"REFERENCED":1},"superseded_gated":true,"superseded_count_hidden":1,"superseded_usage":"DISTINGUISHED"},"precedent_superseded_count":1,"legal_sentence_continuity_old_key":"116/1990:§3","precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":4,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2015:31.CDO.945.2013.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2015:31.CDO.945.2013.1"}}