{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2016:33.CDO.1153.2015.1","court":"nsoud","case_number":"33 Cdo 1153/2015","ecli":"ECLI:CZ:NS:2016:33.CDO.1153.2015.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/3745A6B57C73150DC1257FC5001A1E4E?openDocument","decision_date":"2016-03-24","decision_type":"Usnesení","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REFUSAL","subject":"Uplatnění práv z odpovědnosti za vady - sleva z kupní ceny bytových jednotek z důvodu existence nájemní smlouvy na společnou část domu (kotelnu) uzavřené prodávajícím před převodem jednotek","metadata_regulation_keys":["99/1963:§237","40/1964:§616","40/1964:§622","116/1990:§3"],"analysis":{"subject":"Uplatnění práv z odpovědnosti za vady - sleva z kupní ceny bytových jednotek z důvodu existence nájemní smlouvy na společnou část domu (kotelnu) uzavřené prodávajícím před převodem jednotek","facts":[{"sourceRefs":["S0026"],"text":"Žalovaná (prodávající) uzavřela v letech 2009-2010 s jednotlivými žalobci (kupujícími) kupní smlouvy na bytové jednotky v Brně, včetně spoluvlastnického podílu na společných částech domu, mezi něž byla výslovně zařazena i kotelna. Každá smlouva obsahovala ujištění žalované, že na předmětu převodu neváznou žádná práva třetích osob, včetně práv nájemních."},{"sourceRefs":["S0026"],"text":"Dne 5. 6. 2009 však žalovaná uzavřela jako pronajímatel se společností Teplárny Brno, a. s. nájemní smlouvu, jejímž předmětem bylo přenechání části společných částí domů označených jako „kotelna“ k užívání na dobu dvaceti let za úhradu 1 Kč ročně za účelem dodávky a regulace tepelné energie. Nájemce provedl technické zhodnocení pronajatého majetku v hodnotě 1.897.277,60 Kč bez DPH."},{"sourceRefs":["S0026"],"text":"Žalobci se o existenci nájemní smlouvy dozvěděli až po uzavření kupních smluv. Dne 29. 3. 2010 (doručeno 6. 4. 2010) prostřednictvím zástupce sdělili žalované, že uzavřenou nájemní smlouvu považují za vadu předmětu převodu a žádají slevu z kupní ceny."},{"sourceRefs":["S0026","S0027"],"text":"Společenství vlastníků jednotek se usnesla na ukončení nájemní smlouvy; nájemní vztah byl ukončen ke dni 30. 9. 2011 poté, co vlastníci jednotek uhradili nájemci na zůstatkové ceně technologického zařízení kotelny 1.874.039 Kč. Žalobci na této částce uhradili 900.347 Kč."},{"sourceRefs":["S0027"],"text":"Žalobci se domáhali přiměřené slevy z kupní ceny z titulu odpovědnosti za vady, neboť předmět koupě byl zatížen právní vadou (nájemním právem třetí osoby), o které je žalovaná neinformovala, a nebyl tak ve shodě s kupní smlouvou."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Městský soud v Brně","fileNumber":"52 C 163/2011","decisionDate":"7. 12. 2012","outcomeSummary":"Rozsudkem uložil žalované zaplatit jednotlivým žalobcům částky od 28.148 Kč do 100.752 Kč, celkem 900.347 Kč, jako přiměřenou slevu z kupní ceny, a rozhodl o náhradě nákladů řízení. Soud vyšel z toho, že kotelna je součástí společných částí domu a byla zatížena nájemním právem, což je právní vada, za kterou žalovaná odpovídá.","sourceRefs":["S0025","S0027"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Brně","fileNumber":"18 Co 319/2013-529","decisionDate":"9. 10. 2014","outcomeSummary":"Rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Ztotožnil se se skutkovými i právními závěry soudu prvního stupně.","sourceRefs":["S0028"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda aktivní věcná legitimace k uplatnění nároku z odpovědnosti za vady předmětu koupě svědčí jednotlivým nabyvatelům bytových jednotek, nebo společenství vlastníků jednotek.","sourceRefs":["S0033"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0033"],"text":"Odvolací soud posoudil otázku aktivní věcné legitimace v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu (např. 32 Cdo 1389/2007, 29 Cdo 874/2011, 29 Cdo 2044/2011, 26 Cdo 624/2014).","outcome":"CONSISTENT_WITH_CASELAW"},"arguments":[{"argument":"Dovolatelka tvrdí, že otázka aktivní věcné legitimace nebyla dosud dovolacím soudem vyřešena.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0033"],"sourceRefs":["S0033"],"importance":"CORE","parties":["žalovaná"],"courtExplanation":"Nejvyšší soud již tuto otázku opakovaně řešil a zastává názor, že společenství vlastníků jednotek není oprávněno uplatňovat nároky z odpovědnosti za vady plynoucí ze smluv o převodu jednotek; nároky svědčí nabyvatelům jednotek."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaná"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda je nárok žalobců na slevu z kupní ceny promlčen.","sourceRefs":["S0034"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0034"],"text":"Odvolací soud nepochybil, když uzavřel, že nárok není promlčen, neboť žaloba byla podána včas a pozdější upřesnění výše nároku není změnou žaloby.","outcome":"CONSISTENT_WITH_CASELAW"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalovaná"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda existence nájemní smlouvy na kotelnu představuje vadu předmětu koupě ve smyslu § 616 odst. 3 obč. zák.","sourceRefs":["S0035","S0036"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0036"],"text":"Odvolací soud správně dovodil, že nájemní smlouva na kotelnu je právní vadou, která zakládá právo na slevu z kupní ceny podle § 616 odst. 3 obč. zák. Tento závěr je v souladu s judikaturou Nejvyššího soudu (33 Odo 1314/2005 a další).","outcome":"CONSISTENT_WITH_CASELAW"},"arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["žalovaná"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda je nájemní smlouva na kotelnu absolutně neplatná podle zákona č. 116/1990 Sb.","sourceRefs":["S0037"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0037"],"text":"Nájemní smlouva je platná podle § 663 a násl. obč. zák., neboť kotelna není nebytovým prostorem. Závěr odvolacího soudu je v souladu s ustálenou judikaturou.","outcome":"CONSISTENT_WITH_CASELAW"},"arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["žalovaná"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda je výše přiměřené slevy z kupní ceny, stanovená odvolacím soudem, v souladu s ustálenou judikaturou.","sourceRefs":["S0038","S0039"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0038"],"text":"Výše slevy z kupní ceny je otázkou skutkového uvážení soudu, která nezakládá přípustnost dovolání, pokud není zjevně nepřiměřená. Tak tomu v tomto případě není.","outcome":"NOT_A_LEGAL_QUESTION"},"arguments":[],"id":"LQ005","raisedBy":["žalovaná"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["Aktivní věcná legitimace","Promlčení","Existence vady","Neplatnost nájemní smlouvy","Přiměřenost slevy"]},"admissibility":{"overallStatus":"INADMISSIBLE","reason":"Žádná z uplatněných otázek nezakládá přípustnost dovolání podle § 237 o. s. ř., neboť buď byly již vyřešeny v ustálené judikatuře, nebo nejsou způsobilé založit přípustnost.","sourceRefs":["S0033","S0034","S0036","S0037","S0038"]},"findings":[{"reason":"Dovolání bylo odmítnuto, protože žádná z otázek nepředstavuje dosud nevyřešenou právní otázku, odchýlení od ustálené judikatury ani důvod pro jiné posouzení.","reasonSourceRefs":["S0041"],"topic":"Přípustnost dovolání","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","target":"ADMISSIBILITY"}]},"dispositionType":"REFUSAL","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","text":"Dovolání se odmítá.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"106.247 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalovaná","beneficiaryParty":"žalobci","text":"Žalovaná je povinna zaplatit do tří dnů od právní moci tohoto usnesení na náhradě nákladů dovolacího řízení žalobcům celkem 106.247 Kč k rukám JUDr. Ing. Jana Kopřivy, advokáta.","conditions":"do tří dnů od právní moci","outcome":"GRANTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"}],"costs":"Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na náhradě nákladů dovolacího řízení celkem 106.247 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám advokáta.","precedentLinks":[{"fileNumber":"32 Cdo 1389/2007","sourceRefs":["S0033"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Společenství vlastníků jednotek není oprávněno uplatňovat nároky z odpovědnosti za vady předmětu koupě plynoucí ze smluv o převodu jednotek.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2007:32.CDO.1389.2007.1","precedent_source_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","legal_question:1000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2007:32.CDO.1389.2007.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":4,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2016:33.CDO.1153.2015.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2016:33.CDO.1153.2015.1"}}