{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.4109.2018.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 4109/2018","ecli":"ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.4109.2018.1","url":"https://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/76E4A3926DEC80A3C12584400018056C?openDocument","decision_date":"2019-04-23","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Platnost podnájemní smlouvy a obnovení nájmu na dobu určitou podle § 676 odst. 2 obč. zák.","legal_sentence":"K vyloučení prolongace nájmu podle § 676 odst. 2 obč. zák. nestačilo, že se účastníci nájemní smlouvy v době uplynutí sjednané doby nájmu dohodli, že se nájem neobnoví. Nájem uzavřený na dobu určitou může skončit i dohodou stran. Nemá-li dohoda o ukončení nájmu pozemků v rozporu s dohodou účastníků písemnou formu, je relativně neplatná.","metadata_regulation_keys":["40/1964:§40","40/1964:§40a","40/1964:§46","40/1964:§676"],"analysis":{"subject":"Platnost podnájemní smlouvy a obnovení nájmu na dobu určitou podle § 676 odst. 2 obč. zák.","facts":[{"sourceRefs":["S0004","S0008"],"text":"Žalobkyně provozuje lyžařský areál, část pozemků vlastní SKIMMER a.s. Měla s SKIMMER nájemní smlouvy na sezóny 2010/2011 a 2011/2012 (Smlouva ze dne 1.10.2011 na dobu do 30.9.2012)."},{"sourceRefs":["S0008","S0015"],"text":"Po skončení nájmu žalobkyně pozemky nadále užívala, SKIMMER nepožadoval vyklizení a nepodával žalobu."},{"sourceRefs":["S0004","S0008"],"text":"Následně SKIMMER pronajal pozemky žalované, která je dne 1.12.2012 dala do podnájmu žalobkyni na sezónu 2012/2013 (Podnájemní smlouva). Žalobkyně zaplatila první splátku podnájemného 400.000 Kč."},{"sourceRefs":["S0004","S0010"],"text":"Žalobkyně později tvrdila, že Podnájemní smlouva je neplatná, protože nájem mezi ní a SKIMMER trval i po 30.9.2012 (obnovení podle § 676 odst. 2 obč. zák.), a požadovala vrácení zaplacené částky."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Žalovaná se domáhala zaplacení druhé splátky podnájemného 400.000 Kč a smluvní pokuty 100.000 Kč za neodstranění zařízení po skončení podnájmu."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Teplicích","fileNumber":"13 C 45/2015","decisionDate":"21.11.2017","outcomeSummary":"Zamítl žalobu žalobkyně na zaplacení 400.000 Kč s příslušenstvím, uložil žalobkyni zaplatit žalované 400.000 Kč s úrokem z prodlení 8,05% ročně od 1.4.2013 do zaplacení a smluvní pokutu 100.000 Kč, a rozhodl o náhradě nákladů řízení.","sourceRefs":["S0007"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Ústí nad Labem","fileNumber":"84 Co 59/2018","decisionDate":"6.6.2018","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.","sourceRefs":["S0007"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda došlo k obnovení nájmu na dobu určitou podle § 676 odst. 2 obč. zák. a zda podnájemní smlouva byla platně uzavřena.","sourceRefs":["S0010"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0015","S0017","S0018"],"text":"Dovolací soud shledal, že odvolací soud se při posouzení otázky obnovení nájmu odchýlil od ustálené judikatury. Podle § 676 odst. 2 obč. zák. je obnovení nájmu nevyvratitelnou domněnkou, pokud nájemce po skončení nájmu věc užívá a pronajímatel nepodá žalobu. Skutečnost, že se strany dohodly na ukončení nájmu uplynutím doby, sama o sobě nebrání obnovení. Nájem mohl skončit dohodou, ale ta musela být písemná, protože původní smlouva byla písemná. Ústní dohoda by byla relativně neplatná, pokud by se některá strana neplatnosti nedovolala. Odvolací soud se těmito otázkami nezabýval, proto je jeho právní posouzení neúplné a nesprávné. Rozsudek byl zrušen a věc vrácena k dalšímu řízení.","outcome":"PARTLY_ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Podle § 676 odst. 2 obč. zák. se nájem obnovuje, pokud nájemce užívá věc i po skončení nájmu a pronajímatel nepodá žalobu do 30 dnů. Žalobkyně pozemky užívala i po 30.9.2012, SKIMMER nepodala žalobu, proto se nájem obnovil. Podnájemní smlouva je neplatná, protože pozemky nebyly právně volné. Odkázala na rozhodnutí 28 Cdo 1790/2002, 26 Cdo 3720/2011, 22 Cdo 2222/2011.","courtTreatment":"PARTLY_ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0015","S0017"],"sourceRefs":["S0010"],"importance":"CORE","parties":["žalobkyně"],"courtExplanation":"Dovolací soud potvrdil, že odvolací soud se odchýlil od ustálené judikatury, když dovodil, že k obnovení nájmu nedošlo jen na základě dohody stran o ukončení nájmu uplynutím doby, aniž by se zabýval formou dohody a případnou relativní neplatností."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobkyně"],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Nová úprava neplatnosti pro nedostatek formy, ale bez výslovné relativní neplatnosti.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§582"],"continuity_old_key":"40/1964:§40a","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0014","S0015","S0017"],"interpretation":"Obnovení nájmu na dobu určitou podle § 676 odst. 2 obč. zák. je nevyvratitelnou právní domněnkou; k jeho vyloučení nestačí pouhá dohoda stran o ukončení nájmu uplynutím doby, pokud nájemce nadále užívá věc a pronajímatel nepodá žalobu. Nájem může skončit dohodou, ale pokud byla původní smlouva uzavřena písemně, musí být i dohoda o ukončení písemná; jinak je relativně neplatná.","regulations":"§ 676 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31.12.2013","continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0017"],"interpretation":"Nedodržení písemné formy dohody o ukončení nájmu, pokud byla písemná forma dohodnuta stranami, zakládá relativní neplatnost, které se musí strana dovolat.","regulations":"§ 40a zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník","continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["obnovení nájmu podle § 676 odst. 2 obč. zák."]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné, neboť odvolací soud se při posouzení otázky obnovení nájmu odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu.","sourceRefs":["S0011"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně posoudil otázku obnovení nájmu, když nezohlednil, že k vyloučení obnovení nestačí pouhá dohoda o ukončení nájmu uplynutím doby, a nezabýval se formou dohody o ukončení nájmu a relativní neplatností.","reasonSourceRefs":["S0015","S0017","S0018"],"topic":"Obnovení nájmu a platnost podnájemní smlouvy","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["V dalším řízení se odvolací soud zabývá tím, zda dohoda o ukončení nájmu byla uzavřena písemně, a pokud ne, zda se žalobkyně dovolala relativní neplatnosti."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 6. června 2018, č. j. 84 Co 59/2018-297, se ruší a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"}],"costs":"O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení bude rozhodnuto v novém rozhodnutí o věci.","precedentLinks":[{"fileNumber":"2 Cdon 141/97","sourceRefs":["S0014"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"§ 676 odst. 2 obč. zák. zakotvuje nevyvratitelnou právní domněnku konkludentního obnovení nájemního vztahu sjednaného na dobu určitou.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:1998:2.CDON.141.97.1","precedent_source_units":["interpretation:900000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","legal_question:1000","legal_sentence:990000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:1998:2.CDON.141.97.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":2,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.4109.2018.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.4109.2018.1"}}