{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1507.2022.1","court":"nsoud","case_number":"33 Cdo 1507/2022","ecli":"ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1507.2022.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/0D7233DA63B8021AC12589FD002C98BD?openDocument","decision_date":"2023-06-20","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REJECTION","subject":"Posouzení, zda trojstranná rezervační smlouva mezi realitním zprostředkovatelem, prodávajícími a kupujícími (spotřebiteli) podléhá zákonu o realitním zprostředkování, a zda je platné ujednání o povinnosti kupujících uzavřít budoucí kupní smlouvu a smluvní pokuta za její nesplnění.","metadata_regulation_keys":["39/2020:§2","39/2020:§3","39/2020:§14","39/2020:§15"],"analysis":{"subject":"Posouzení, zda trojstranná rezervační smlouva mezi realitním zprostředkovatelem, prodávajícími a kupujícími (spotřebiteli) podléhá zákonu o realitním zprostředkování, a zda je platné ujednání o povinnosti kupujících uzavřít budoucí kupní smlouvu a smluvní pokuta za její nesplnění.","facts":[{"sourceRefs":["S0005","S0008"],"text":"Žalobci (spotřebitelé) měli zájem o koupi části pozemku a dne 19. 11. 2020 uzavřeli s žalovanou (realitní kancelář) a vlastníky pozemku trojstrannou smlouvu o rezervaci."},{"sourceRefs":["S0032"],"text":"Podle smlouvy se žalovaná zavázala vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy (včetně zajištění právních služeb a podání návrhu na vklad) a žalobci se zavázali nejpozději do konce rezervace uzavřít s vlastníky smlouvu o budoucí kupní smlouvě."},{"sourceRefs":["S0008","S0032"],"text":"Žalobci uhradili žalované rezervační poplatek 72 600 Kč, který měl být použit na úhradu provize realitního zprostředkovatele."},{"sourceRefs":["S0008"],"text":"K uzavření budoucí kupní smlouvy nedošlo, protože žalovaná nezajistila zápis pozemku do katastru ani nevyřešila chybějící přípojky a přístupovou cestu, jak garantovala e-mailem."},{"sourceRefs":["S0005","S0008"],"text":"Žalobci odstoupili od smlouvy a požadovali vrácení rezervačního poplatku; žalovaná si poplatek ponechala jako smluvní pokutu za nesplnění povinnosti uzavřít budoucí smlouvu."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 9","fileNumber":"67 C 82/2021","decisionDate":"5. 8. 2021","outcomeSummary":"Uložil žalované povinnost zaplatit žalobcům 72 600 Kč s úrokem z prodlení 8,25 % ročně od 4. 2. 2021 do zaplacení a rozhodl o náhradě nákladů řízení.","sourceRefs":["S0006"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"53 Co 388/2021","decisionDate":"3. 2. 2022","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku o věci samé, změnil nákladový výrok a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení.","sourceRefs":["S0007"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Vztahuje se zákon o realitním zprostředkování na trojstrannou rezervační smlouvu, jejímž účelem je vytvoření právního vztahu mezi prodávajícím a kupujícím za účasti realitního zprostředkovatele, který má uzavřenu zprostředkovatelskou smlouvu se stranou prodávající?","sourceRefs":["S0010"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0033","S0034","S0035"],"text":"Nejvyšší soud potvrdil závěr odvolacího soudu, že posuzovaná smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování podle § 2 písm. c) zákona o realitním zprostředkování. Ze smluvních ujednání (zejména čl. III. 2) vyplývá, že žalovaná se jako realitní zprostředkovatel zavázala poskytnout žalobcům (zájemcům) realitní zprostředkování za úplatu. Proto se na smlouvu vztahuje § 14 zákona, který zakazuje uložit spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí realitní smlouvě. Ujednání v čl. II. 4 smlouvy je proto neplatné a smluvní pokuta za jeho nesplnění nemůže být platně sjednána. Žalovaná si ponechala rezervační poplatek bez právního důvodu, a je povinna jej vrátit jako bezdůvodné obohacení.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[{"argument":"Zákon o realitním zprostředkování se na posuzovanou smlouvu nevztahuje, protože žalobci nebyli klienty žalované a ta pro ně žádnou zprostředkovatelskou činnost nevykonávala; vykonávala ji pouze pro vlastníky. Uložení povinnosti uzavřít budoucí smlouvu je platné, neboť závazek vznikl přímo mezi žalobci a vlastníky. Důvodová zpráva a komentář podporují výklad, že ochrana spotřebitele se vztahuje jen na vztah mezi zprostředkovatelem a jeho klientem.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0033","S0034"],"sourceRefs":["S0010","S0017"],"importance":"CORE","parties":["žalovaná DUSTMAT s. r. o."],"courtExplanation":"Soud dovodil, že ze smluvních ujednání (zejména čl. III. 2) vyplývá, že žalovaná se zavázala poskytnout žalobcům realitní zprostředkování za úplatu, a smlouva je proto smlouvou o realitním zprostředkování. Argumentace dovolatelky izolovaně aplikuje § 3 odst. 1 a přehlíží kontext celé úpravy."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaná DUSTMAT s. r. o."],"precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":5,"REFERENCED":1},"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0033","S0034"],"interpretation":"Trojstranná smlouva, v níž se realitní zprostředkovatel zavazuje vůči zájemci (kupujícímu) vykonávat činnost směřující k uzavření realitní smlouvy a za tuto činnost obdrží úplatu (např. formou rezervačního poplatku), je smlouvou o realitním zprostředkování, i když je zároveň uzavřena s prodávajícím. Na takovou smlouvu se vztahuje zákaz uložit spotřebiteli povinnost uzavřít realitní smlouvu nebo smlouvu o budoucí realitní smlouvě podle § 14 zákona.","regulations":"§ 2 písm. c), § 3, § 14 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":5,"REFERENCED":1},"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["Právní povaha smlouvy a aplikace zákona o realitním zprostředkování"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné, neboť napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která v rozhodování dovolacího soudu dosud nebyla vyřešena.","sourceRefs":["S0018"]},"findings":[{"reason":"Nejvyšší soud potvrdil závěr odvolacího soudu, že smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování a podléhá zákonu o realitním zprostředkování, včetně zákazu v § 14.","reasonSourceRefs":["S0034","S0036"],"topic":"Právní povaha smlouvy a aplikace zákona o realitním zprostředkování","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":3,"REFERENCED":1},"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"}]},"dispositionType":"REJECTION","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"REJECTION_OF_CASSATION","text":"Dovolání se zamítá.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"6 732 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalovaná DUSTMAT s. r. o.","beneficiaryParty":"žalobci 1) L. H. a 2) M. S.","text":"Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na nákladech dovolacího řízení 6 732 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta JUDr. Martina Halahiji.","outcome":"GRANTED","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na nákladech dovolacího řízení 6 732 Kč.","precedentLinks":[{"fileNumber":"29 Cdo 61/2017","sourceRefs":["S0030"],"usage":"REFERENCED","proposition":"Výklad právního jednání: podstatný je obsah, nikoliv označení; zjišťuje se skutečná vůle jednajícího, která byla nebo musela být známa adresátovi.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2017:29.CDO.61.2017.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000"],"precedent_target_units":["legal_sentence:990000","interpretation:900000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2017:29.CDO.61.2017.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"precedent_superseded_count":1,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":2,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1507.2022.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1507.2022.1"}}