{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.1881.2024.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 1881/2024","ecli":"ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.1881.2024.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/241FFFBCA1F9B3A4C1258BB6004D3B1B?openDocument","decision_date":"2024-09-24","decision_type":"Usnesení","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REFUSAL","subject":"Vyklizení nemovitosti – platnost nájemní smlouvy uzavřené jedním spoluvlastníkem bez souhlasu druhého a ochrana poctivého nájemce podle § 2238 o. z.","metadata_regulation_keys":["99/1963:§237","99/1963:§243c"],"analysis":{"subject":"Vyklizení nemovitosti – platnost nájemní smlouvy uzavřené jedním spoluvlastníkem bez souhlasu druhého a ochrana poctivého nájemce podle § 2238 o. z.","facts":[{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Žalobkyně K. K. a P. S. jsou spoluvlastníky pozemku s budovou, každý s podílem 1/2."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Dne 30. 8. 2012 uzavřel P. S. jako pronajímatel s žalovanými K. J. a I. J. nájemní smlouvu na byt v budově, aniž by k tomu měl souhlas žalobkyně."},{"sourceRefs":["S0008","S0011"],"text":"Žalovaní užívali byt v dobré víře, že nájem je platný, po dobu nejméně tří let (od 30. 8. 2012 do 30. 8. 2015)."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Žalobkyně se domáhala vyklizení pozemku a budovy, tvrdíc, že nájemní smlouva je neplatná a žalovaní užívají věc bez právního důvodu."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v České Lípě","fileNumber":"35 C 131/2019","decisionDate":"22. 3. 2023","outcomeSummary":"Soud prvního stupně zamítl žalobu o vyklizení obou pozemků (pozemku s budovou i druhého pozemku).","sourceRefs":["S0005"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Ústí nad Labem – pobočka v Liberci","fileNumber":"35 Co 146/2023","decisionDate":"31. 1. 2024","outcomeSummary":"Odvolací soud potvrdil zamítnutí žaloby ohledně pozemku s budovou, změnil zamítnutí ohledně druhého pozemku a uložil žalovaným povinnost jej vyklidit.","sourceRefs":["S0006"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Zda je nájemní smlouva uzavřená jedním spoluvlastníkem bez souhlasu druhého platná, pokud nájemce užíval byt v dobré víře po dobu tří let po 1. 1. 2014.","sourceRefs":["S0009"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0009","S0010"],"text":"Otázka nezakládá přípustnost dovolání, protože odvolací soud ji posoudil v souladu s ustálenou rozhodovací praxí dovolacího soudu (srov. rozsudky sp. zn. 26 Cdo 1236/2015, 26 Cdo 3301/2018, 26 Cdo 1835/2023).","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[{"argument":"Nájemní smlouva je absolutně neplatná a § 2238 o. z. nelze aplikovat, protože smlouva zavazuje pouze smluvní strany a žalobkyně s ní nesouhlasila.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0010","S0011"],"sourceRefs":["S0011"],"importance":"CORE","parties":["žalobkyně K. K."],"courtExplanation":"Odvolací soud postupoval v souladu s ustálenou judikaturou, podle které § 2238 o. z. chrání poctivého nájemce i v případě neplatné smlouvy, pokud splní podmínky."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobkyně K. K."],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0010","S0011"],"interpretation":"Uživatel bytu, který jej užíval alespoň tři roky v dobré víře, že je jeho nájemcem, a jeho dobrá víra trvala po 1. 1. 2014, se považuje za řádného nájemce i v případě, že nájemní smlouva byla uzavřena jedním spoluvlastníkem bez souhlasu druhého; druhý spoluvlastník je po uplynutí této doby povinen smlouvu respektovat.","regulations":"§ 2238 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["platnost nájemní smlouvy a aplikace § 2238 o. z."]},"admissibility":{"overallStatus":"INADMISSIBLE","reason":"Dovolání není přípustné, protože napadené rozhodnutí je v souladu s ustálenou judikaturou dovolacího soudu.","sourceRefs":["S0009"],"questionAssessments":[{"questionId":"LQ001","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"}]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud posoudil otázku v souladu s ustálenou judikaturou, dovolání proto nezakládá přípustnost.","reasonSourceRefs":["S0009","S0010"],"topic":"Aplikace § 2238 o. z. na nájemní smlouvu uzavřenou jedním spoluvlastníkem","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}]},"dispositionType":"REFUSAL","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","text":"I. Dovolání se odmítá.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"COSTS","text":"II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","outcome":"OTHER","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 1236/2015","sourceRefs":["S0010"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Podmínky ochrany poctivého nájemce podle § 2238 o. z. musí být splněny po 1. 1. 2014, přičemž lze přihlédnout i k chování před tímto datem.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2016:26.CDO.1236.2015.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","legal_question:2000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2016:26.CDO.1236.2015.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":2,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.1881.2024.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2024:26.CDO.1881.2024.1"}}