{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:22.CDO.2053.2025.1","court":"nsoud","case_number":"22 Cdo 2053/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:22.CDO.2053.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/10F8065B4D74F6FDC1258D530052BC83?openDocument","decision_date":"2025-10-30","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REJECTION","subject":"Nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy na základě zákonného předkupního práva k podílu na stavbě; výklad pojmu 'příslušná úplata' dle § 2144 o. z.","metadata_regulation_keys":["89/2012:§3056","89/2012:§3060","89/2012:§2140","89/2012:§2143","89/2012:§2144","89/2012:§2149"],"analysis":{"subject":"Nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy na základě zákonného předkupního práva k podílu na stavbě; výklad pojmu 'příslušná úplata' dle § 2144 o. z.","facts":[{"sourceRefs":["S0011","S0012"],"text":"Žalobkyně je spoluvlastnicí pozemku (id. 9/20), na němž stojí stavba, která je v rovnodílném spoluvlastnictví žalované a České republiky."},{"sourceRefs":["S0013"],"text":"Dne 8. 10. 2021 uzavřela D. K. (prodávající) s žalovanou a dalšími osobami rámcovou smlouvu o prodeji souboru nemovitostí, včetně podílu id. ½ ke stavbě za celkovou cenu 10 000 000 Kč, přičemž stavba byla oceněna na 388 235,50 Kč. Téhož dne D. K. převedla kupní smlouvou podíl id. ½ ke stavbě na žalovanou za kupní cenu 388 235,50 Kč."},{"sourceRefs":["S0014"],"text":"Dodatkem č. 1 ze dne 2. 2. 2022 k rámcové smlouvě byla cena stavby zvýšena na 1 800 000 Kč, přičemž celková cena souboru zůstala 10 000 000 Kč."},{"sourceRefs":["S0015"],"text":"Žalobkyni nebyla učiněna nabídka ke koupi podílu ke stavbě. Dne 2. 3. 2024 uplatnila vůči žalované právo retraktu za cenu 388 235 Kč, avšak bezvýsledně."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud Praha-východ","fileNumber":"35 C 152/2024","decisionDate":"10. 2. 2025","outcomeSummary":"Zamítl žalobu o nahrazení projevu vůle k uzavření kupní smlouvy na podíl id. ½ ke stavbě za 388 235 Kč a uložil žalobkyni nahradit žalované náklady řízení 99 074,80 Kč.","sourceRefs":["S0008"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Praze","fileNumber":"21 Co 74/2025","decisionDate":"11. 6. 2025","outcomeSummary":"Potvrdil výrok I (zamítnutí žaloby), změnil výrok II o nákladech na 105 403,10 Kč a uložil žalobkyni nahradit žalované náklady odvolacího řízení 29 826,50 Kč.","sourceRefs":["S0009"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda pod pojmem příslušná úplata dle § 2144 o. z. je myšlena kupní cena, která platila v době, kdy právo retraktu vzniklo, či zda se tento pojem může vztahovat i na kupní cenu změněnou a sjednanou dodatečně kdykoliv v době pozdější až do doby, kdy je možné právo retraktu uplatnit.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0061","S0062","S0063"],"text":"Pojem 'příslušná úplata' v § 2144 odst. 1 o. z. je nutno rozumět cenu, za kterou prodávající převedl věc na koupěchtivého, a to včetně případných pozdějších změn kupní ceny, které se staly součástí obsahu kupní smlouvy. Dospělost předkupního práva není rozhodná pro určení výše úplaty; ta se odvíjí od podmínek kupní smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"arguments":[{"argument":"Příslušná úplata by měla odrážet kupní cenu ve výši 388 235 Kč, která byla platná ke dni vzniku práva retraktu. Dodatečně sjednaná kupní cena 1 800 000 Kč by neměla být brána v úvahu, jinak by právo retraktu ztrácelo smysl.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0061","S0062","S0063"],"sourceRefs":["S0021"],"importance":"CORE","parties":["žalobkyně J. K."],"courtExplanation":"Výše příslušné úplaty není vázána na okamžik vzniku práva retraktu, ale na podmínky kupní smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým, včetně pozdějších změn, které se staly součástí obsahu smlouvy."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobkyně J. K."],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":true},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Zda i když byla sjednána změna kupní ceny nezávisle na uplatnění práva retraktu, je důsledek této změny účinný vůči předkupníkovi ve smyslu § 2146 o. z.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0036"],"text":"Otázka není způsobilá založit přípustnost dovolání, neboť je postavena na skutkových tvrzeních dovolatelky, která se liší od skutkových závěrů soudů obou stupňů. Nebyla naplněna ani jedna ze skutkových podstat hypotézy § 2146 o. z.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalobkyně J. K."],"arguments_hidden":1},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Zda ke změně kupní ceny došlo způsobem, který není právně způsobilým pro změnu kupní ceny (dodatkem k rámcové smlouvě).","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0042"],"text":"Odvolací soud se neodchýlil od rozhodovací praxe dovolacího soudu, neboť práva a povinnosti sjednaná v rámcové smlouvě ve znění jejího dodatku se stala součástí obsahu dílčí kupní smlouvy.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["žalobkyně J. K."],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Zda soud prvního stupně nesplnil svou zákonnou poučovací povinnost, když dovolatelku nepoučil o možnosti změnit petit žaloby.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0047"],"text":"Soudy nejsou povinny poučovat o hmotném právu; poučení o změně petitu by bylo poučením o hmotném právu. Dovolatelka měla dostatečný prostor procesně reagovat.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["žalobkyně J. K."],"arguments_hidden":1}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0061","S0062","S0063"],"interpretation":"Pojem 'příslušná úplata' je nutno rozumět cenu, za kterou prodávající převedl věc na koupěchtivého, a to včetně případných pozdějších změn kupní ceny, které se staly součástí obsahu kupní smlouvy. Výše úplaty není vázána na okamžik vzniku práva retraktu, ale na podmínky kupní smlouvy mezi prodávajícím a koupěchtivým.","regulations":"§ 2144 odst. 1 o. z.","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":true}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS","PROCEDURE"],"challengedIssues":["výklad pojmu příslušná úplata","aplikace § 2146 o. z.","platnost změny kupní ceny dodatkem k rámcové smlouvě","poučovací povinnost soudu"]},"admissibility":{"overallStatus":"PARTLY_ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné pro otázku výkladu pojmu 'příslušná úplata' dle § 2144 o. z., která dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena; pro ostatní otázky dovolání přípustné není.","partialAssessments":[{"reason":"Otázka výkladu pojmu 'příslušná úplata' dle § 2144 o. z. dosud nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu řešena.","sourceRefs":["S0029"],"scope":"MERITS","status":"ADMISSIBLE"},{"reason":"Ostatní otázky nezakládají přípustnost dovolání, neboť jsou postaveny na odlišných skutkových zjištěních nebo se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe.","sourceRefs":["S0030","S0036","S0042","S0047"],"scope":"OTHER","status":"INADMISSIBLE"}],"sourceRefs":["S0029","S0030"],"questionAssessments":[{"questionId":"LQ002","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ003","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ004","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"}]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud správně vyložil, že příslušnou úplatou je cena, za kterou byla věc skutečně převedena na koupěchtivého, včetně pozdější změny kupní ceny, která se stala součástí obsahu kupní smlouvy.","reasonSourceRefs":["S0061","S0062","S0063"],"topic":"Výklad pojmu 'příslušná úplata' v § 2144 o. z.","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":true}]},"dispositionType":"REJECTION","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"REJECTION_OF_CASSATION","text":"Dovolání se zamítá.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"OTHER","text":"Návrh žalobkyně na odklad právní moci rozsudku Krajského soudu v Praze ze dne 11. 6. 2025, č. j. 21 Co 74/2025-564, se zamítá.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"NONE"},{"amount":"5 021,50 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalobkyně J. K.","beneficiaryParty":"žalovaná Harapin Company s.r.o.","text":"Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady dovolacího řízení ve výši 5 021,50 Kč k rukám jejího zástupce, Mgr. Martina Pospíchala, advokáta se sídlem v Praze 6, Muchova 233/1, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","outcome":"GRANTED","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalobkyně je povinna nahradit žalované náklady dovolacího řízení ve výši 5 021,50 Kč.","precedentLinks":[{"fileNumber":"22 Cdo 805/2021","sourceRefs":["S0059"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Výklad práva retraktu podle § 2144 odst. 1 o. z.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2021:22.CDO.805.2021.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2021:22.CDO.805.2021.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:22.CDO.2053.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:22.CDO.2053.2025.1"}}