{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:23.CDO.506.2025.1","court":"nsoud","case_number":"23 Cdo 506/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:23.CDO.506.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9DC65763BF1561F6C1258D1D004CF5F9?openDocument","decision_date":"2025-08-27","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REJECTION","subject":"Právo na slevu z kupní ceny nemovitosti z titulu skrytých vad – posouzení včasnosti oznámení vad a vědomosti prodávajícího","legal_sentence":"Není-li stranami sjednáno jinak, uplatní se pro včasnost oznámení (vytknutí) vady koupené nemovité věci vykazující skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem lhůta bez zbytečného odkladu poté, co kupující mohl při dostatečné péči tuto vadu zjistit, podle § 2131 o. z. ve spojení s § 2112 odst. 1 větou druhou o. z.","metadata_regulation_keys":["89/2012:§2112","89/2012:§2129","89/2012:§2131"],"analysis":{"subject":"Právo na slevu z kupní ceny nemovitosti z titulu skrytých vad – posouzení včasnosti oznámení vad a vědomosti prodávajícího","facts":[{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Původní žalobce J. S. uzavřel dne 26. 10. 2016 se žalovanými kupní smlouvu na nemovitost."},{"sourceRefs":["S0010"],"text":"Nemovitost trpěla skrytými vadami statiky, které původní žalobce zjistil z dopisu projektanta statika ze dne 3. 10. 2017 a ze znaleckého posudku v listopadu 2017, další závady z dodatku znaleckého posudku z února 2018."},{"sourceRefs":["S0010"],"text":"Původní žalobce vytkl vady žalovaným až ve výzvě ze dne 13. 9. 2018."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Původní žalobce zemřel a jeho právními nástupci se stali žalobci a) a b)."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalobci se domáhali zaplacení 2 979 262 Kč s příslušenstvím jako slevy z kupní ceny."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Městský soud v Brně","fileNumber":"238 C 1/2019","decisionDate":"21. 7. 2022","outcomeSummary":"Zamítl žalobu, kterou se žalobci domáhali po žalované 1) zaplacení 1 489 631 Kč s příslušenstvím a po žalovaném 2) zaplacení 1 489 631 Kč s příslušenstvím, a rozhodl o náhradě nákladů řízení.","sourceRefs":["S0006"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Brně","fileNumber":"17 Co 109/2023","decisionDate":"19. 6. 2024","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně (výrok I) a rozhodl o nákladech odvolacího řízení (výroky II a III).","sourceRefs":["S0008"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Vzájemný vztah ustanovení § 2112 odst. 1 o. z. a § 2129 odst. 2 o. z. při koupi nemovité věci – zda se subjektivní lhůta pro oznámení skrytých vad uplatní i u staveb spojených se zemí pevným základem.","sourceRefs":["S0014","S0021"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0044","S0045","S0053","S0054"],"text":"Pro včasnost oznámení skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem se uplatní subjektivní lhůta bez zbytečného odkladu podle § 2112 odst. 1 o. z. ve spojení s § 2131 o. z., vedle objektivní lhůty pěti let podle § 2129 odst. 2 o. z. Opačný výklad by byl v rozporu se záměrem zákonodárce, systematikou zákona a hodnotovým pozadím rekodifikace. Odvolací soud proto správně posoudil, že původní žalobce neoznámil vady bez zbytečného odkladu.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"arguments":[{"argument":"Ustanovení § 2112 odst. 1 o. z. se neuplatní v případě smlouvy o koupi nemovité věci, pro kterou je v případě skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem stanovena zvláštní lhůta pro oznámení skrytých vad v délce pěti let od nabytí podle § 2129 odst. 2 o. z., a kupující tak může s oznámením čekat až do konce této lhůty.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0044","S0045","S0053"],"sourceRefs":["S0015"],"importance":"CORE","parties":["žalobce a) P. S.","žalobce b) P. S."],"courtExplanation":"Subjektivní lhůta bez zbytečného odkladu se uplatní i u skrytých vad staveb spojených se zemí pevným základem; § 2129 odst. 2 o. z. upravuje pouze objektivní lhůtu."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobce a) P. S.","žalobce b) P. S."],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"COSTS","question":"Přiměřenost náhrady nákladů odvolacího řízení – zda je přiznání náhrady nákladů žalovaným nepřiměřeně tvrdé a nespravedlivé.","sourceRefs":["S0014"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0021"],"text":"Dovolání proti výrokům o nákladech odvolacího řízení je objektivně nepřípustné podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.","outcome":"OBJECTIVELY_INADMISSIBLE"},"id":"LQ002","raisedBy":["žalobce a) P. S.","žalobce b) P. S."]}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0053"],"interpretation":"Pro včasnost oznámení skryté vady stavby spojené se zemí pevným základem se vedle objektivní lhůty pěti let podle § 2129 odst. 2 o. z. uplatní i subjektivní lhůta bez zbytečného odkladu podle § 2112 odst. 1 o. z. ve spojení s § 2131 o. z.","regulations":"§ 2112 odst. 1 o. z., § 2129 odst. 2 o. z., § 2131 o. z."}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["Vzájemný vztah § 2112 a § 2129 o. z.","Přiměřenost náhrady nákladů","Vady řízení – koncentrace řízení","Vědomost prodávajícího o vadách"]},"admissibility":{"overallStatus":"PARTLY_ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné pouze pro otázku vzájemného vztahu § 2112 odst. 1 a § 2129 odst. 2 o. z.; v ostatním je nepřípustné.","partialAssessments":[{"reason":"Otázka vzájemného vztahu § 2112 odst. 1 a § 2129 odst. 2 o. z. dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena.","sourceRefs":["S0028"],"scope":"MERITS","status":"ADMISSIBLE"},{"reason":"Dovolání proti výrokům o nákladech odvolacího řízení je objektivně nepřípustné podle § 238 odst. 1 písm. h) o. s. ř.","sourceRefs":["S0021"],"scope":"COSTS","status":"INADMISSIBLE"},{"reason":"Námitka týkající se koncentrace řízení nepředstavuje otázku hmotného nebo procesního práva, na jejímž vyřešení by napadené rozhodnutí záviselo, nýbrž námitku vad řízení, která sama o sobě přípustnost dovolání nezakládá.","sourceRefs":["S0024"],"scope":"PROCEDURE","status":"INADMISSIBLE"},{"reason":"Námitky týkající se vědomosti prodávajícího o vadách a extrémního rozporu skutkových zjištění s důkazy jsou polemikou s hodnocením důkazů a nezakládají přípustnost dovolání.","sourceRefs":["S0025","S0026"],"scope":"OTHER","status":"INADMISSIBLE"}],"sourceRefs":["S0028","S0021","S0024","S0025"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud správně vyložil, že subjektivní lhůta bez zbytečného odkladu se uplatní i u skrytých vad staveb spojených se zemí pevným základem.","reasonSourceRefs":["S0053","S0054"],"topic":"Výklad vztahu § 2112 odst. 1 a § 2129 odst. 2 o. z.","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT"},{"reason":"Řízení před soudy obou stupňů netrpí vadami podle § 242 odst. 3 o. s. ř.; odvolací soud správně posoudil opožděnost důkazního návrhu s ohledem na koncentraci řízení a procesní nástupnictví.","reasonSourceRefs":["S0055","S0057"],"topic":"Vady řízení – koncentrace řízení a neprovedení důkazů","outcome":"CONFIRMED","target":"PROCEDURE"}]},"dispositionType":"REJECTION","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","text":"Dovolání proti výrokům II a III rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 19. 6. 2024, č. j. 17 Co 109/2023-314, se odmítají.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"REJECTION_OF_CASSATION","text":"Dovolání proti výroku I rozsudku Krajského soudu v Brně ze dne 19. 6. 2024, č. j. 17 Co 109/2023-314, se zamítají.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"COSTS","text":"Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","outcome":"OTHER","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","precedentLinks":[{"fileNumber":"32 Odo 1604/2006","sourceRefs":["S0040"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Pro výklad včasnosti oznámení vad podle obchodního zákoníku, který je inspirací pro současnou úpravu, platí kombinace subjektivní a objektivní lhůty a prodávající nemůže namítat opožděnost, pokud o vadě věděl nebo musel vědět.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2008:32.ODO.1604.2006.1","precedent_source_units":[],"precedent_target_units":["legal_sentence:990000","legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2008:32.ODO.1604.2006.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":2,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:23.CDO.506.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:23.CDO.506.2025.1"}}