{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1001.2025.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 1001/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1001.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/DCE67B4AA22B624CC1258D11004D425D?openDocument","decision_date":"2025-08-27","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"MERIT_DECISION","subject":"Určení neplatnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání a určení platnosti výpovědi; aktivní věcná legitimace k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi při dřívějším zániku nájmu","metadata_regulation_keys":["89/2012:§2302","89/2012:§2314"],"analysis":{"subject":"Určení neplatnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání a určení platnosti výpovědi; aktivní věcná legitimace k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi při dřívějším zániku nájmu","facts":[{"sourceRefs":["S0009","S0012"],"text":"Dne 26. 3. 1999 uzavřela žalobkyně jako nájemkyně se žalovaným jako pronajímatelem smlouvu o nájmu nemovitostí (pozemky a stavby) za účelem provozování lázeňské péče a poskytování dalších služeb."},{"sourceRefs":["S0012"],"text":"Dne 29. 7. 2022 doručila žalobkyně žalovanému výpověď z nájmu (první výpověď) z důvodu, že předmět nájmu není bez jejího zavinění způsobilý k užívání; žalovaný proti ní nevznesl námitky."},{"sourceRefs":["S0012"],"text":"Žalobkyně opakovaně vyzývala žalovaného k převzetí pronajatých nemovitostí, ten však odmítl."},{"sourceRefs":["S0012"],"text":"Dne 20. 6. 2023 zaslal žalovaný žalobkyni výpověď z nájmu (druhou výpověď) s odůvodněním, že nezaplatila nájemné a neodstranila havarijní závady; žalobkyně ji považovala za neplatnou, neboť nájemní poměr již skončil první výpovědí k 31. 10. 2022."},{"sourceRefs":["S0012"],"text":"Dne 2. 10. 2023 žalobkyně předala žalovanému pronajaté nemovitosti."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Karlových Varech","fileNumber":"14 C 165/2023","decisionDate":"18. 1. 2024","outcomeSummary":"Rozsudkem určil, že druhá výpověď je neoprávněná (výrok I), zamítl žalobu o určení platnosti první výpovědi (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III).","sourceRefs":["S0010"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Plzni","fileNumber":"18 Co 84/2024","decisionDate":"31. 7. 2024","outcomeSummary":"Rozsudek soudu prvního stupně potvrdil (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).","sourceRefs":["S0011"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda předpokladem vyhovění žalobě vypovídané strany o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání dle § 2314 odst. 3 o. z. je (též) skutečnost, že takový nájemní poměr v době dání takové výpovědi trval; jinými slovy, zda dřívější skončení nájemního poměru na základě jiné právní skutečnosti (před dáním výpovědi) má vliv na aktivní věcnou legitimaci vypovídané strany domáhat se přezkumu oprávněnosti takové výpovědi.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0028","S0029"],"text":"Dovolací soud dovodil, že k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání dle § 2314 odst. 3 o. z. je aktivně věcně legitimována jen vypovídaná strana zásadně při současném splnění předpokladu, že v době doručení výpovědi a též v době rozhodnutí soudu o žalobě příslušný nájemní poměr již nezanikl na základě jiné právní skutečnosti. Jestliže nájemní poměr již skončil, nemá výsledek přezkumu výpovědi dopad na existenci nájmu, a tedy ani do právní sféry vypovídané strany. Proto je namístě žalobu zamítnout pro nedostatek aktivní věcné legitimace.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[{"argument":"Druhou výpověď nebylo možné posuzovat podle § 2314 o. z., protože nájemní poměr již skončil první výpovědí; žaloba měla být zamítnuta.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0028","S0029"],"sourceRefs":["S0014"],"importance":"CORE","parties":["žalovaný"],"courtExplanation":"Dovolací soud shledal, že aktivní věcná legitimace k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi vyžaduje, aby nájemní poměr v době doručení výpovědi a v době rozhodnutí soudu dosud nezanikl z jiného právního důvodu. V dané věci nájem skončil první výpovědí před dáním druhé výpovědi, proto žalobkyně nebyla aktivně legitimována a žaloba měla být zamítnuta."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaný"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda předmětná smlouva o nájmu je ve skutečnosti pachtem, a tudíž se na ni nevztahují ustanovení o nájmu prostoru sloužícího podnikání.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0033","S0035"],"text":"Předmětná smlouva (uzavřená před 31.12.2013) znaky pachtu nemá, jde o smlouvu nájemní. Skutečnost, že uživatel věci je oprávněn předmět svého užívání přenechat za úplatu k užívání třetí osobě, z takového právního poměru pacht nečiní. Rozhodující je hospodářská funkce smlouvy; v daném případě šlo o nájem prostoru sloužícího podnikání.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalovaný"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0028"],"interpretation":"Aktivní věcná legitimace k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi nájmu prostoru sloužícího podnikání vyžaduje, aby nájemní poměr v době doručení výpovědi a v době rozhodnutí soudu dosud nezanikl z jiného právního důvodu; jinak je žaloba zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace.","regulations":"§ 2314 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0034","S0035"],"interpretation":"U smluv uzavřených před 1.1.2014 je třeba zvažovat, zda nejde o pacht, ale k uplatnění výjimky z nepravé retroaktivity by mělo docházet jen v případech, kdy podle obsahu smluv není pochyb, že by šlo o pacht; samotné oprávnění přenechat věc do podnájmu pacht nezakládá.","regulations":"§ 3074 odst. 1 a § 2302 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník"}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["aktivní věcná legitimace k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi","povaha smlouvy jako pachtu"]},"admissibility":{"overallStatus":"PARTLY_ADMISSIBLE","reason":"Část dovolání směřující proti potvrzujícímu výroku o zamítnutí žaloby o určení platnosti první výpovědi byla odmítnuta pro nedostatek subjektivní přípustnosti (dovolatel neutrpěl újmu). Zbylá část dovolání je přípustná, neboť napadené rozhodnutí závisí na dosud neřešené otázce hmotného práva.","partialAssessments":[{"reason":"Otázka aktivní věcné legitimace k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi při dřívějším zániku nájmu nebyla dosud v poměrech nájmu prostoru sloužícího podnikání řešena.","sourceRefs":["S0024"],"scope":"MERITS","status":"ADMISSIBLE"},{"reason":"Dovolání proti potvrzujícímu výroku o zamítnutí žaloby o určení platnosti první výpovědi není subjektivně přípustné, neboť dovolatel neutrpěl újmu.","sourceRefs":["S0018","S0020"],"scope":"OTHER","status":"INADMISSIBLE"}],"sourceRefs":["S0018","S0024"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně posoudil aktivní legitimaci žalobkyně; dovolací soud dovodil, že žaloba měla být zamítnuta pro nedostatek aktivní legitimace, neboť nájemní poměr skončil před dáním druhé výpovědi.","reasonSourceRefs":["S0029"],"topic":"Aktivní věcná legitimace k žalobě o přezkoumání oprávněnosti výpovědi","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Část dovolání byla odmítnuta pro nedostatek subjektivní přípustnosti.","reasonSourceRefs":["S0018","S0020"],"topic":"Subjektivní přípustnost dovolání","outcome":"OUTSIDE_REVIEW","target":"ADMISSIBILITY"}]},"dispositionType":"MERIT_DECISION","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","text":"Dovolání žalovaného proti výroku I rozsudku Krajského soudu v Plzni ze dne 31. 7. 2024, č. j. 18 Co 84/2024-192, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 19. 3. 2025, č. j. 18 Co 84/2024-231, v rozsahu, v němž jím byl potvrzen výrok II rozsudku Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 18. 1. 2024, č. j. 14 C 165/2023-150, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 1. 2025, č. j. 14 C 165/2023-229, se odmítá.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"MERIT_DECISION","text":"Rozsudek Krajského soudu v Plzni ze dne 31. 7. 2024, č. j. 18 Co 84/2024-192, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 19. 3. 2025, č. j. 18 Co 84/2024-231, se ve zbylém rozsahu mění tak, že rozsudek Okresního soudu v Karlových Varech ze dne 18. 1. 2024, č. j. 14 C 165/2023-150, ve znění usnesení téhož soudu ze dne 13. 1. 2025, č. j. 14 C 165/2023-229, se vyjma výroku II mění tak, že žaloba o určení neplatnosti výpovědi ze dne 20. 6. 2023, kterou žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu uzavřenou mezi účastníky dne 26. 3. 1999 ve znění jejích dodatků, se zamítá.","outcome":"CHANGED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"55 902 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalobkyně","beneficiaryParty":"žalovaný","text":"Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně 55 902 Kč k rukám JUDr. Jany Wenigové, advokátky, do tří dnů od právní moci.","outcome":"GRANTED","targetDecision":"FIRST_INSTANCE"},{"amount":"19 662 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalobkyně","beneficiaryParty":"žalovaný","text":"Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů odvolacího řízení 19 662 Kč k rukám JUDr. Jany Wenigové, advokátky, do tří dnů od právní moci.","outcome":"GRANTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"COSTS","text":"Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","outcome":"OTHER","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení před soudem prvního stupně 55 902 Kč a náhradu nákladů odvolacího řízení 19 662 Kč; žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 2894/2020","sourceRefs":["S0033"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Smlouva o nájmu, jejímž účelem je užívání nemovitostí pro podnikatelský záměr nájemce spočívající v přenechávání částí do podnájmu, nemá znaky pachtu.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.2894.2020.1","precedent_source_units":["legal_question:2000"],"precedent_target_units":["legal_question:3000","interpretation:900000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.2894.2020.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1001.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1001.2025.1"}}