{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1562.2025.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 1562/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1562.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/403E3CFD87B4E291C1258D310052ADC2?openDocument","decision_date":"2025-09-24","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"EXECUTION","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Vyklizení bytu – posouzení platnosti nájemní smlouvy k nezkolaudovanému bytu podle přechodných ustanovení nového občanského zákoníku","metadata_regulation_keys":["89/2012:§3074","89/2012:§2236","89/2012:§2238"],"analysis":{"subject":"Vyklizení bytu – posouzení platnosti nájemní smlouvy k nezkolaudovanému bytu podle přechodných ustanovení nového občanského zákoníku","facts":[{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Žalovaná původně užívala v domě byt o velikosti 1+1 na základě dohody o užívání bytu z 25. 11. 1982."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Dne 15. 1. 1987 rozhodl odbor bytového hospodářství ONV Praha 10 o sloučení bytu užívaného žalovanou se sousedním bytem 1+1 s tím, že nově mělo jít o byt o velikosti 3+1 (předmětný byt); stavební úpravy provedené v roce 1987 však nebyly nikdy zkolaudovány, a předmětný byt tak z právního hlediska nikdy nevznikl."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Dne 21. 1. 1987 uzavřela žalovaná s OPBH dohodu o užívání předmětného bytu, aniž by existovalo kolaudační rozhodnutí; nájemní smlouvu na tentýž byt uzavřela dne 31. 5. 1994 s právní předchůdkyní žalobce."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Městská část Praha 10 rozhodnutím ze dne 27. 7. 2011 uložila žalobci (vlastníku nemovitostí) povinnost odstranit stavební úpravy provedené za účelem sloučení bytů a uvést stavbu do kolaudovaného stavu; soudní exekutor zahájil exekuci odstraněním stavby."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Žalobce se domáhal vyklizení předmětného bytu žalovanou; v dřívějším řízení o přivolení k výpovědi z nájmu bylo pravomocně rozhodnuto, že nájem k předmětnému bytu neexistuje (pro neexistenci bytu). Žalovaná i nadále byt užívá."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 10","fileNumber":"26 C 204/2023","decisionDate":"19. 3. 2024","outcomeSummary":"Rozsudkem uložil žalované povinnost vyklidit a předat předmětný byt žalobci do 30 dnů od právní moci (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).","sourceRefs":["S0005"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"29 Co 387/2024","decisionDate":"23. 1. 2025","outcomeSummary":"Rozsudek soudu prvního stupně změnil tak, že žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II). Dospěl k závěru, že podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 je třeba na užívání nezkolaudovaného bytu žalovanou nahlížet jako na chráněný nájem bytu, a nárok žalobce na vyklizení není po právu.","sourceRefs":["S0006","S0008"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda ustanovení § 2236 odst. 1 a 2 o. z. ve spojení s přechodným ustanovením § 3074 odst. 1 o. z. umožňuje, aby s účinností od 1. 1. 2014 došlo ke konvalidaci absolutně neplatné nájemní smlouvy (dohody o užívání bytu) uzavřené před tímto datem z důvodu neexistence kolaudace bytu.","sourceRefs":["S0009","S0012"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0021","S0022","S0023","S0024"],"text":"Nejvyšší soud dovodil, že s ohledem na princip nepravé retroaktivity vyjádřený v § 3074 odst. 1 o. z. se § 2236 odst. 1 a 2 o. z. uplatní pouze na nájemní smlouvy uzavírané v režimu o. z., tedy od 1. 1. 2014. Nelze je aplikovat na smlouvy uzavřené před tímto datem, neboť by to vedlo k nepřípustné pravé retroaktivitě. Závěr odvolacího soudu, že od 1. 1. 2014 je třeba na užívání nezkolaudovaného bytu žalovanou nahlížet jako na chráněný nájem bytu, je proto nesprávný.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[{"argument":"Dovolatel namítá, že § 2236 odst. 2 o. z. nelze aplikovat retroaktivně na smlouvy uzavřené před 1. 1. 2014, neboť by to bylo v rozporu s § 3074 odst. 1 o. z. a principem nepravé retroaktivity; k platnosti nájemní smlouvy je třeba posuzovat podle právní úpravy účinné v době jejího vzniku.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0021","S0022","S0023"],"sourceRefs":["S0009"],"importance":"CORE","parties":["M. T."],"courtExplanation":"Nejvyšší soud přisvědčil dovolateli, že § 2236 odst. 1 a 2 o. z. se uplatní pouze na smlouvy o nájmu uzavírané podle o. z. (od 1. 1. 2014) a nelze je použít ke zpětnému přehodnocení absolutní neplatnosti smluv uzavřených před tímto datem; takový výklad by představoval nepřípustnou pravou retroaktivitu."}],"id":"LQ001","raisedBy":["M. T."],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda ustanovení § 2238 o. z. (fikce řádně uzavřené nájemní smlouvy při užívání bytu v dobré víře po dobu tří let) lze aplikovat na nájemní vztah, který měl vzniknout před 1. 1. 2014.","sourceRefs":["S0025","S0026"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0025","S0026"],"text":"Nejvyšší soud potvrdil, že § 2238 o. z. lze použít i na nájemní vztah, který měl vzniknout před 1. 1. 2014, avšak podmínky v něm stanovené (užívání bytu alespoň tři roky v dobré víře) musí být splněny k 1. 1. 2014. Odvolací soud se touto otázkou nezabýval, proto je jeho právní posouzení neúplné a nesprávné.","outcome":"ACCEPTED"},"id":"LQ002","raisedBy":["COURT"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0021","S0022","S0023"],"interpretation":"Ustanovení § 2236 odst. 1 a 2 o. z. se uplatní pouze na smlouvy o nájmu bytu uzavírané podle právní úpravy o. z., tedy v období od 1. 1. 2014; nelze je aplikovat retroaktivně na smlouvy uzavřené před tímto datem, neboť by to bylo v rozporu s principem nepravé retroaktivity vyjádřeným v § 3074 odst. 1 o. z.","regulations":"§ 3074 odst. 1 věta prvá o. z. a § 2236 odst. 1, 2 o. z.","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0026"],"interpretation":"Ustanovení § 2238 o. z. lze použít i na nájemní vztah, který měl vzniknout před 1. 1. 2014, avšak podmínky v něm stanovené (užívání bytu alespoň tři roky v dobré víře) musí být splněny k 1. 1. 2014.","regulations":"§ 2238 o. z.","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["posouzení platnosti nájemní smlouvy podle přechodných ustanovení"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí závisí na vyřešení otázky hmotného práva, která dosud nebyla v rozhodování dovolacího soudu vyřešena.","sourceRefs":["S0012"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně aplikoval § 2236 o. z. retroaktivně, což je v rozporu s § 3074 odst. 1 o. z. a principem nepravé retroaktivity.","reasonSourceRefs":["S0024"],"topic":"Aplikace § 2236 o. z. na nájemní smlouvy uzavřené před 1. 1. 2014","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT"}],"bindingInstructions":["Při novém rozhodnutí je třeba posoudit, zda jsou splněny podmínky § 2238 o. z. (dobrá víra žalované po dobu tří let k 1. 1. 2014)."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 23. 1. 2025, č. j. 29 Co 387/2024-105, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 19. 3. 2024, č. j. 26 C 204/2023-55, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 10 k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 2758/99","sourceRefs":["S0017"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Pro existenci bytu jako předmětu právního vztahu osobního užívání (a následně nájmu) bylo podle dřívější právní úpravy nezbytné pravomocné rozhodnutí stavebního úřadu; bez něj nelze soubor místností považovat za byt.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2000:26.CDO.2758.99.1","precedent_source_units":[],"precedent_target_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2000:26.CDO.2758.99.1"}],"caseDomain":"EXECUTION"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1562.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1562.2025.1"}}