{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.166.2025.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 166/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.166.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/5D7516D3CBABF825C1258CE6004D33BA?openDocument","decision_date":"2025-08-04","decision_type":"Usnesení","case_domain":"CIVIL_FAMILY","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Posouzení platnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek o pronájmu společných částí domu členům společenství","metadata_regulation_keys":["89/2012:§1126","89/2012:§1128","89/2012:§1169","89/2012:§1221"],"analysis":{"subject":"Posouzení platnosti usnesení shromáždění společenství vlastníků jednotek o pronájmu společných částí domu členům společenství","facts":[{"sourceRefs":["S0003","S0006"],"text":"Navrhovatel je spoluvlastníkem bytové jednotky a členem Společenství vlastníků jednotek XY. Společenství pronajímá společné prostory v domě a výnosy rozděluje vlastníkům podle podílů. Navrhovatel tyto výnosy přijímal, ale nesouhlasil s výší nájemného."},{"sourceRefs":["S0003","S0006"],"text":"Dne 8.5.2023 byla svolána schůze shromáždění Společenství na 30.5.2023 s programem zahrnujícím bod 6: \"Užívání společných částí a nebytových prostor v domě, spor s vlastníkem R. O.\" Na shromáždění bylo pod bodem 6 hlasováno o usnesení, kterým se ukládá výboru uzavřít nové nájemní smlouvy se stávajícími uživateli (včetně členů Společenství) za jednotné ceny a uzavřít smlouvu s novým zájemcem. Usnesení bylo schváleno většinou, navrhovatel hlasoval proti."},{"sourceRefs":["S0003","S0008"],"text":"Navrhovatel se domáhal vyslovení neplatnosti, eventuálně nicotnosti usnesení v rozsahu týkajícím se členů Společenství (spoluvlastníků). Tvrdil, že usnesení je neplatné, protože pronájem společných částí členům Společenství není v působnosti Společenství, ale vyžaduje změnu prohlášení podle §1169 o.z., a že agenda nebyla dostatečně určitá."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"64 Cm 163/2023","decisionDate":"22.1.2024","outcomeSummary":"Zamítl návrh na vyslovení neplatnosti (výrok I) i nicotnosti (výrok II) usnesení a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III).","sourceRefs":["S0004"]},"appealInstance":{"court":"Vrchní soud v Praze","fileNumber":"9 Cmo 149/2024","decisionDate":"13.8.2024","outcomeSummary":"Potvrdil usnesení soudu prvního stupně (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení (výrok II).","sourceRefs":["S0005"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda rozhodnutí shromáždění společenství vlastníků o pronájmu společných částí domu členům společenství (spoluvlastníkům) spadá do působnosti společenství vlastníků jakožto právnické osoby, nebo zda jde o rozhodnutí spoluvlastníků v rámci správy společné věci.","sourceRefs":["S0008"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0024","S0028","S0031","S0032"],"text":"Nejvyšší soud dovodil, že rozhodnutí o tom, zda a za jakých podmínek budou společné části domu užívány některými spoluvlastníky nad rámec jejich podílu, není záležitostí správy domu a pozemku ve smyslu § 1189 o. z., a tedy nespadá do působnosti společenství vlastníků. Jde o správu společné věci, o které rozhodují spoluvlastníci (vlastníci jednotek) sami, a to i formou rozhodnutí na shromáždění, které v tomto případě slouží pouze jako platforma. Odvolací soud proto pochybil, když usnesení považoval za rozhodnutí společenství v jeho působnosti.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[{"argument":"Dovolatel tvrdil, že odvolací soud se odchýlil od usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1301/2019, neboť pronájem společných částí členům Společenství není možný nájemní smlouvou, ale vyžaduje změnu prohlášení podle § 1169 o. z. Spoluvlastník nemůže být nájemcem jím spoluvlastněné věci.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0024","S0028","S0031","S0032"],"sourceRefs":["S0008"],"importance":"CORE","parties":["navrhovatel R. O."],"courtExplanation":"Nejvyšší soud přisvědčil, že rozhodnutí o pronájmu společných částí členům není správou domu a pozemku, nýbrž správou společné věci, která náleží spoluvlastníkům, nikoli společenství."}],"id":"LQ001","raisedBy":["navrhovatel R. O."],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda byla agenda shromáždění (bod 6 programu) dostatečně určitá pro přijetí usnesení o pronájmu společných částí členům.","sourceRefs":["S0008"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0033"],"text":"Nejvyšší soud nepovažoval za potřebné se touto otázkou zabývat, protože předmětem věci není rozhodnutí společenství jako právnické osoby, a tedy otázka určitosti pozvánky pro shromáždění je bezvýznamná.","outcome":"NOT_A_LEGAL_QUESTION"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["navrhovatel R. O."],"arguments_hidden":1},{"issueType":"JURISDICTION","question":"Zda je v projednávané věci dána věcná příslušnost krajského soudu (Městského soudu v Praze) k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni.","sourceRefs":["S0036"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0036","S0037"],"text":"Nejvyšší soud dovodil, že věcná příslušnost krajských soudů podle § 9 odst. 2 písm. l) o. s. ř. není dána, protože nejde o rozhodnutí společenství vlastníků, ale o rozhodnutí spoluvlastníků. Věcně příslušným je okresní soud. Řízení před Městským soudem v Praze je proto zatíženo vadou.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"id":"LQ003","raisedBy":["COURT"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0024","S0028","S0031","S0032"],"interpretation":"Rozhodování o výlučném užívání společných částí domu některými spoluvlastníky nad rámec jejich podílu není správou domu a pozemku, nýbrž správou společné věci, která náleží spoluvlastníkům, nikoli společenství vlastníků. Společenství vlastníků není oprávněno uzavírat se svými členy nájemní smlouvy ke společným částem; takové užívání se řídí dohodou spoluvlastníků.","regulations":"§ 1189 o. z., § 1194 o. z., § 1126 a násl. o. z.","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS","PROCEDURE"],"challengedIssues":["právní posouzení působnosti společenství","určitost pozvánky","věcná příslušnost"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť otázka, zda člen společenství vlastníků může společné části domu a pozemku užívat na základě nájemní smlouvy uzavřené se společenstvím vlastníků, doposud nebyla v rozhodování dovolacího soudu v poměrech zákona č. 89/2012 Sb. výslovně řešena.","sourceRefs":["S0010"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně dovodil, že usnesení spadá do působnosti společenství vlastníků; ve skutečnosti jde o rozhodnutí spoluvlastníků.","reasonSourceRefs":["S0032"],"topic":"Působnost společenství vlastníků k pronájmu společných částí členům","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT"},{"reason":"Věc projednal a rozhodl věcně nepříslušný soud (krajský soud), což je vada řízení.","reasonSourceRefs":["S0037"],"topic":"Věcná příslušnost","outcome":"ANNULLED","target":"PROCEDURE"},{"reason":"Otázka určitosti pozvánky je bezvýznamná, protože nejde o rozhodnutí společenství.","reasonSourceRefs":["S0033"],"topic":"Určitost pozvánky","outcome":"OUTSIDE_REVIEW","target":"OTHER"}],"bindingInstructions":["Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud (soud prvního stupně) závazný.","V dalším řízení Obvodní soud pro Prahu 6 především nepřehlédne, že protistranou ve sporu je Společenství, avšak předmětem řízení je rozhodnutí samotných vlastníků jednotek jakožto podílových spoluvlastníků společných částí domu. Obecně pak lze jen zmínit, že v obdobných případech bude na místě postupovat podle ustanovení upravujících správu společné věci v rámci spoluvlastnictví (§ 1126 a násl. o. z.)."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Usnesení Vrchního soudu v Praze ze dne 13. 8. 2024, č. j. 9 Cmo 149/2024-73, a usnesení Městského soudu v Praze ze dne 22. 1. 2024, č. j. 64 Cm 163/2023-46, se zrušují a věc se postupuje Obvodnímu soudu pro Prahu 6 jako soudu věcně příslušnému k projednání a rozhodnutí věci v prvním stupni.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 1301/2019","sourceRefs":["S0023","S0025"],"usage":"DISTINGUISHED","proposition":"Rozhodnutí o vyhrazení společné části k výlučnému užívání některému vlastníkovi vyžaduje změnu prohlášení podle § 1169 o. z.; v projednávané věci však jde o dočasné užívání, které lze řešit dohodou spoluvlastníků.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.1301.2019.3","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","legal_question:2000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2020:26.CDO.1301.2019.3"}],"caseDomain":"CIVIL_FAMILY"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.166.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.166.2025.1"}}