{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1827.2025.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 1827/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1827.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/1E2BF87108978158C1258D4C0052D3BB?openDocument","decision_date":"2025-10-22","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Vyklizení bývalé strojovny výtahu (společného prostoru domu) pronajaté dodatkem k nájemní smlouvě; posouzení platnosti pronájmu společných prostor podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 a možnost aplikace § 2238 o. z. na rozšíření předmětu nájmu o další prostor užívaný jako příslušenství bytu.","metadata_regulation_keys":["89/2012:§2238"],"analysis":{"subject":"Vyklizení bývalé strojovny výtahu (společného prostoru domu) pronajaté dodatkem k nájemní smlouvě; posouzení platnosti pronájmu společných prostor podle právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 a možnost aplikace § 2238 o. z. na rozšíření předmětu nájmu o další prostor užívaný jako příslušenství bytu.","facts":[{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Žalobce (Bytové družstvo XY) je vlastníkem bytového domu; žalovaní J. P. a L. P. jsou členy družstva a na základě nájemní smlouvy z 18. 11. 2004 jsou družstevními nájemci bytu č. 23 (3+1) v 8. podlaží s příslušejícím sklepem."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Dne 5. 12. 2013 uzavřeli žalovaní s žalobcem dodatek č. 1 k nájemní smlouvě, kterým byl předmět nájmu rozšířen o bývalou strojovnu výtahu v 9. nadzemním podlaží (13,3 m²) za roční nájemné 1 430 Kč, a to se souhlasem ostatních nájemců v domě."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Žalovaní strojovnu od roku 2014 užívají spolu s bytem ke skladovacím účelům (obdobně jako sklep); k navýšení jejich členského vkladu v družstvu v souvislosti s tímto rozšířením nedošlo (neprokázáno)."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Dopisem ze dne 21. 2. 2023, doručeným žalovaným 1. 3. 2023, žalobce vypověděl nájem strojovny podle § 2231 o. z. s tříměsíční výpovědní dobou a vyzval k vyklizení; žalovaní strojovnu nevyklidili, což vedlo k podání žaloby na vyklizení."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 4","fileNumber":"9 C 97/2023","decisionDate":"5. 11. 2024","outcomeSummary":"Žalobu zamítl (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok II).","sourceRefs":["S0005"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"69 Co 63/2025","decisionDate":"12. 3. 2025","outcomeSummary":"Změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že uložil žalovaným povinnost vyklidit strojovnu a vyklizenou ji předat žalobci do 15 dnů (výrok I) a rozhodl o náhradě nákladů řízení před soudy obou stupňů (výrok II).","sourceRefs":["S0006"]}},"legalQuestions":[{"question":"Zda (bývalá) strojovna mohla být v režimu právní úpravy účinné do 31. 12. 2013 (platně) pronajata coby společný prostor domu v režimu obecného nájmu.","sourceRefs":["S0013"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0015","S0016"],"text":"Právní závěr odvolacího soudu, že strojovna mohla být pronajata jako obecný nájem, je nesprávný. Podle § 688 obč. zák. a judikatury (např. 26 Cdo 1538/2004) vlastník domu nemůže jako byt či jeho příslušenství určit (a tudíž ani pronajmout) společné prostory domu; strojovna byla společným prostorem, a proto dodatek č. 1 nemohl založit platný obecný nájem.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"MERITS","arguments":[{"argument":"Dovolatelé namítali, že odvolací soud nesprávně posoudil možnost pronájmu strojovny jako obecného nájmu, neboť podle ustálené judikatury (např. 26 Cdo 1538/2004) nelze společné prostory pronajmout jako byt či jeho příslušenství.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0015","S0016"],"sourceRefs":["S0009"],"importance":"CORE","parties":["J. P.","L. P."],"courtExplanation":"Odvolací soud se odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu; jeho závěr, že strojovna mohla být pronajata jako obecný nájem, je nesprávný."}],"id":"LQ001","raisedBy":["J. P.","L. P."],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Definuje byt a nájem bytu, ale neřeší výslovně zákaz pronájmu společných prostor.","continuity_assessed_against":"2026-07-09","continuity_counterparts":["89/2012:§2235"],"continuity_old_key":"40/1964:§688","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"PROCEDURE","question":"Zda poukaz dovolatelů na institut upravený v § 2238 o. z. (na jejich užívání strojovny v dobré víře, že nájem je po právu, od roku 2014) a na možnou právní kvalifikaci podle něj, učiněný až v odvolacím řízení, je nepřípustnou novotou.","sourceRefs":["S0013"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0017","S0019"],"text":"Odvolací soud pochybil, když argumentaci žalovaných § 2238 o. z. posoudil jako nepřípustnou novotu. Podle § 205a o. s. ř. a judikatury (např. 33 Cdo 5795/2016) právní argumentace není novotou; soud měl povinnost posoudit věc i z hlediska § 2238 o. z. z úřední povinnosti.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["J. P.","L. P."],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":true},{"issueType":"MERITS","question":"Zda § 2238 o. z. lze vztáhnout též na případ změny smlouvy o nájmu bytu spočívající v rozšíření předmětu nájmu (bytu) o další prostor, jenž má být užíván k uskladňování věcí obdobně jako sklep či komora (jako jeho příslušenství), a v následném užívání takového prostoru nájemcem.","sourceRefs":["S0013"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0020","S0021"],"text":"Ustanovení § 2238 o. z. se nepochybně vztahuje i na případ, kdy byla smlouva o nájmu bytu rozšířena o další prostor určený k užívání jako příslušenství bytu (např. sklep, komora), a nájemce jej užíval v dobré víře po dobu tří let. Tento výklad podporuje i § 2236 odst. 2 o. z. a judikatura (26 Cdo 1236/2015, 26 Cdo 1835/2023).","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["J. P.","L. P."],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"PROCEDURE","question":"Zda odvolací soud dostál požadavkům na odůvodnění rozsudku podle § 157 odst. 2 o. s. ř., když přijal odlišný výklad dodatku č. 1 oproti soudu prvního stupně, aniž náležitě vysvětlil důvody, a neprovedl důkazy navržené žalovanými k prokázání navýšení členského vkladu.","sourceRefs":["S0009","S0029","S0031"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0029","S0031","S0032"],"text":"Odvolací soud porušil § 157 odst. 2 o. s. ř., neboť jeho odůvodnění je nedostatečné: přijal odlišný výklad dodatku č. 1 oproti soudu prvního stupně, aniž vysvětlil důvody, a neprovedl důkazy navržené žalovanými k prokázání navýšení členského vkladu, aniž uvedl, proč jsou nadbytečné. Tato vada řízení zakládá odklon od rozhodovací praxe dovolacího soudu a mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["J. P.","L. P."],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0015"],"interpretation":"Vlastník domu nemůže jako byt či jeho příslušenství určit (a tudíž ani pronajmout) společné prostory domu, a to ani se souhlasem všech nájemců.","regulations":"§ 688 odst. 1, 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013","continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0021"],"interpretation":"Ustanovení § 2238 o. z. lze vztáhnout i na případ změny smlouvy o nájmu bytu spočívající v rozšíření předmětu nájmu o další prostor, jenž má být užíván jako příslušenství bytu (např. sklep, komora), a na následné užívání takového prostoru nájemcem v dobré víře po stanovenou dobu.","regulations":"§ 2238 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["Možnost pronájmu společných prostor jako obecného nájmu","Posouzení argumentace § 2238 jako nepřípustné novoty","Aplikace § 2238 o. z. na rozšíření nájmu o další prostor","Nedostatečné odůvodnění a neprovedení důkazů"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť napadené rozhodnutí závisí na otázkách hmotného a procesního práva, při jejichž řešení se odvolací soud odchýlil od ustálené rozhodovací praxe dovolacího soudu, a na otázce dosud nevyřešené.","sourceRefs":["S0013"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně posoudil, že strojovna mohla být pronajata jako obecný nájem; podle § 688 obč. zák. a judikatury to není možné.","reasonSourceRefs":["S0015","S0016"],"topic":"Možnost pronájmu společných prostor jako obecného nájmu","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Odvolací soud pochybil, když argumentaci žalovaných § 2238 o. z. posoudil jako nepřípustnou novotu; právní argumentace není novotou.","reasonSourceRefs":["S0017","S0019"],"topic":"Posouzení argumentace § 2238 jako nepřípustné novoty","outcome":"CORRECTED","target":"PROCEDURE","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":true,"precedent_relies_on_superseded_indirect":true},{"reason":"Ustanovení § 2238 o. z. lze vztáhnout i na rozšíření předmětu nájmu o další prostor užívaný jako příslušenství bytu; odvolací soud tuto možnost opomněl posoudit.","reasonSourceRefs":["S0020","S0021"],"topic":"Aplikace § 2238 o. z. na rozšíření nájmu o další prostor","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Odvolací soud nedostál požadavkům § 157 odst. 2 o. s. ř., když nepřesvědčivě vyložil dodatek č. 1 a neodůvodnil neprovedení důkazů.","reasonSourceRefs":["S0029","S0031","S0032"],"topic":"Nedostatečné odůvodnění a neprovedení důkazů","outcome":"CORRECTED","target":"PROCEDURE","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Právní názor dovolacího soudu je pro odvolací soud i soud prvního stupně závazný (§ 243g odst. 1 o. s. ř.).","V novém rozhodnutí soud rozhodne o náhradě nákladů vzniklých v novém řízení a v dovolacím řízení, a znovu i o nákladech původního řízení."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 12. 3. 2025, č. j. 69 Co 63/2025-262, a rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 5. 11. 2024, č. j. 9 C 97/2023-184, se zrušují a věc se vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 4 k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 1538/2004","sourceRefs":["S0015"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Vlastník domu nemůže jako byt či jeho příslušenství určit (a tudíž ani pronajmout) společné prostory domu.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.1538.2004.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_units":["interpretation:900001","legal_question:1000","interpretation:900000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2005:26.CDO.1538.2004.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":1,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1827.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.1827.2025.1"}}