{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.331.2025.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 331/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.331.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9732E9C66DD395C3C1258D5D0052A920?openDocument","decision_date":"2025-11-06","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_COMMERCIAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Spor o vrácení přeplatků z podnájmu bytu, zejména o možnost sjednat úhradu plateb do fondu oprav a základního nájemného jako součást podnájemného a o výklad smlouvy o podnájmu","metadata_regulation_keys":["89/2012:§555","89/2012:§556","89/2012:§2274","67/2013:§7","67/2013:§11","67/2013:§3","90/2012:§741","90/2012:§744"],"analysis":{"subject":"Spor o vrácení přeplatků z podnájmu bytu, zejména o možnost sjednat úhradu plateb do fondu oprav a základního nájemného jako součást podnájemného a o výklad smlouvy o podnájmu","facts":[{"sourceRefs":["S0007","S0022"],"text":"Dne 31.7.2018 uzavřeli účastníci smlouvu o podnájmu bytu, ve které se žalobci (podnájemci) zavázali platit podnájemné 12.000 Kč měsíčně a zálohy na služby 5.000 Kč (od 1.8.2020 5.200 Kč)."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Žalovaný (nájemce) neprováděl individuální vyúčtování, pouze přeposílal vyúčtování od družstva, které zahrnovalo i platby do fondu oprav a základní nájemné na provoz domu a družstva."},{"sourceRefs":["S0007","S0008"],"text":"Žalobci tyto platby hradili, ale opakovaně žádali vysvětlení; podnájem byl ukončen výpovědí k 1.3.2023."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Podle vyúčtování žalovaného činila reálná spotřeba služeb v letech 2019-2022 celkem 166.926 Kč, zatímco žalobci zaplatili na zálohách a dalších platbách více: žalobkyně a) 44.595 Kč a žalobce b) 71.756 Kč nad rámec skutečné spotřeby."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 4","fileNumber":"43 C 407/2022","decisionDate":"30.11.2023","outcomeSummary":"Uložil žalovanému zaplatit žalobci b) 71.756 Kč s úrokem z prodlení, žalobkyni a) 44.595 Kč s úrokem z prodlení a náhradu nákladů řízení.","sourceRefs":["S0005"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"55 Co 103/2024","decisionDate":"11.9.2024","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o nákladech odvolacího řízení.","sourceRefs":["S0006"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda si strany podnájemní smlouvy mohou sjednat, že podnájemce bude hradit i platby vyplývající z členství nájemce v bytovém družstvu (fond oprav, základní nájem), a zda pro platnost takového ujednání je rozhodující, pod jaké plnění byly tyto platby zařazeny.","sourceRefs":["S0011","S0019"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0024","S0025","S0026"],"text":"Strany podnájemní smlouvy si mohou sjednat, že podnájemce bude hradit i platby do fondu oprav a základní nájemné, a to jako součást podnájemného, nikoli jako služby podle zákona č. 67/2013 Sb. Pro platnost ujednání je rozhodující skutečná vůle stran, nikoli formální označení.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[{"argument":"Dovolatel tvrdil, že při uzavírání smlouvy se účastníci dohodli, že žalobci budou platit i fond oprav a základní nájem, a že soudy tuto dohodu nerespektovaly, čímž popřely smluvní volnost.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0024","S0025","S0026"],"sourceRefs":["S0013"],"importance":"CORE","parties":["žalovaný"],"courtExplanation":"Nejvyšší soud uvedl, že žádné zákonné ustanovení nebrání dohodě o úhradě těchto plateb jako součásti podnájemného, a že formální označení jako služby není rozhodující."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaný"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Jak správně vykládat smluvní ujednání o platbách v podnájemní smlouvě, zejména s ohledem na § 555 a § 556 o. z.","sourceRefs":["S0013","S0019"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0026","S0027","S0028","S0029","S0030","S0031","S0032","S0033","S0034"],"text":"Odvolací soud nepostupoval podle pravidel výkladu právních jednání uvedených v § 555 a § 556 o. z., když se spokojil s formálním označením plateb a nezkoumal skutečnou vůli stran. Tento postup je nesprávný.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalovaný"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda v případě sjednání úhrady plateb do fondu oprav a základního nájemného může vzniknout bezdůvodné obohacení.","sourceRefs":["S0012","S0019"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Otázka bezdůvodného obohacení nebyla v tomto stadiu rozhodnuta, neboť závisí na tom, zda byla platba sjednána platně.","outcome":"LEFT_OPEN"},"arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["žalovaný"],"arguments_hidden":1}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0024","S0025"],"interpretation":"Strany podnájemní smlouvy si mohou sjednat, že podnájemce bude hradit i platby vyplývající z členství nájemce v bytovém družstvu (fond oprav, základní nájem), a to jako součást podnájemného, nikoli jako služby podle zákona č. 67/2013 Sb.","regulations":"§ 1 odst. 2 o. z., § 744 z. o. k.","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0027","S0028","S0029","S0030","S0031","S0032","S0033","S0034"],"interpretation":"Při výkladu smluvních ujednání je třeba vycházet z obsahu a skutečné vůle stran, nikoli z formálního označení; soud musí zkoumat, zda byla vůle stran známa adresátovi.","regulations":"§ 555, § 556 o. z.","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["možnost sjednání úhrady plateb do fondu oprav a základního nájemného","výklad smlouvy"]},"admissibility":{"overallStatus":"PARTLY_ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné ve vztahu k žalobci b) pro otázku č. 2 a případně č. 3, ale nepřípustné ve vztahu k žalobkyni a) pro nedostatek peněžitého limitu podle § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř.","partialAssessments":[{"reason":"Otázka dosud neřešená v rozhodovací praxi dovolacího soudu","sourceRefs":["S0019"],"scope":"MERITS","status":"ADMISSIBLE"},{"reason":"Peněžitý nárok žalobkyně a) nepřesahuje 50.000 Kč","sourceRefs":["S0017"],"scope":"MERITS","status":"INADMISSIBLE"}],"sourceRefs":["S0017","S0019"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud neprovedl řádný výklad smlouvy podle § 555 a § 556 o. z.","reasonSourceRefs":["S0026","S0027","S0028","S0029","S0030","S0031","S0032","S0033","S0034"],"topic":"Výklad smlouvy o podnájmu","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Dovolání bylo odmítnuto pro nedostatek peněžitého limitu","reasonSourceRefs":["S0017"],"topic":"Přípustnost dovolání ve vztahu k žalobkyni a)","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","target":"ADMISSIBILITY","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Soudy nižších stupňů jsou povinny provést výklad smlouvy o podnájmu podle pravidel uvedených v § 555 a § 556 o. z., zejména zjistit skutečnou vůli stran ohledně úhrady plateb do fondu oprav a základního nájemného."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 11.9.2024, č.j. 55 Co 103/2024-173, v části, v níž potvrdil výrok I a IV rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 30.11.2023, č.j. 43 C 407/2022-121, ve znění usnesení ze dne 21.12.2023, č.j. 43 C 407/2022-129, výrok II v části, v níž rozhodl o nákladech odvolacího řízení mezi žalovaným a žalobcem b) a výrok I a IV rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 30.11.2023, č.j. 43 C 407/2022-121, ve znění usnesení ze dne 21.12.2023, č.j. 43 C 407/2022-129, se zrušují a věc se v tomto rozsahu vrací Obvodnímu soudu pro Prahu 4 k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"BOTH"},{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","text":"Dovolání proti rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 11.9.2024, č.j. 55 Co 103/2024-173, v části, v níž potvrdil výrok II a III rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 30.11.2023, č.j. 43 C 407/2022-121, ve znění usnesení ze dne 21.12.2023, č.j. 43 C 407/2022-129, se odmítá.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"4.053,50 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalovaný","beneficiaryParty":"žalobkyně a)","text":"Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni a) na náhradě nákladů dovolacího řízení 4.053,50 Kč k rukám Mgr. Ing. Elišky Letsak, Ph.D., advokátky se sídlem v Praze 1, Na Příkopě 1047/17, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","outcome":"GRANTED","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni a) náhradu nákladů dovolacího řízení ve výši 4.053,50 Kč.","precedentLinks":[{"fileNumber":"31 Cdo 1178/2023","sourceRefs":["S0017"],"usage":"PROCEDURAL_REFERENCE","proposition":"Pro posouzení přípustnosti dovolání podle § 238 odst. 1 písm. c) o. s. ř. se nepřihlíží k příslušenství pohledávky.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2023:31.CDO.1178.2023.1","precedent_source_units":["finding:950001"],"precedent_target_units":[],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2023:31.CDO.1178.2023.1"}],"caseDomain":"CIVIL_COMMERCIAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":2,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.331.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.331.2025.1"}}