{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3431.2024.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 3431/2024","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3431.2024.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/CCB1D55BA0BE1721C1258CCB004D226F?openDocument","decision_date":"2025-06-17","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REJECTION","subject":"Nařízení prodeje bytové jednotky podle § 1184 o. z. – porušování povinností vlastníka jednotky podstatně omezující výkon práv ostatních vlastníků","legal_sentence":"Prodej jednotky lze podle § 1184 o. z. nařídit, porušuje-li vlastník jednotky své povinnosti natolik závažným způsobem, že podstatně omezuje či znemožňuje výkon práv ostatním vlastníkům jednotek. Soud vždy zváží konkrétní okolnosti dané věci, a to včetně poměrů vlastníka, prodej jehož jednotky má být nařízen, jeho dlouhodobý postoj k plnění povinností, délku a intenzitu porušování povinností, stejně jako skutečnosti na straně ostatních vlastníků jednotek či osoby odpovědné za správu domu, jestliže mohly mít vliv na závadné jednání dotčeného vlastníka (princip proporcionality).","metadata_regulation_keys":["99/1963:§237","89/2012:§1184"],"analysis":{"subject":"Nařízení prodeje bytové jednotky podle § 1184 o. z. – porušování povinností vlastníka jednotky podstatně omezující výkon práv ostatních vlastníků","facts":[{"sourceRefs":["S0008"],"text":"Žalovaná je od roku 2014 vlastnicí bytové jednotky v domě spravovaném žalobcem (Společenství vlastníků jednotek)."},{"sourceRefs":["S0008"],"text":"Minimálně od roku 2015 žalovaná opakovaně ruší ostatní vlastníky hlukem (bouchání do radiátorů, hlasité křiky, pouštění vysavače v nočním klidu), provádí neschválené úpravy balkonu a znečišťuje společné prostory vyhazováním předmětů, odpadků a exkrementů z bytu na chodbu nebo z balkonu na zatravněný prostor za domem."},{"sourceRefs":["S0008"],"text":"Dne 24. 8. 2020 doručilo Společenství žalované písemnou výstrahu s výtkou porušování povinností a upozorněním na možnost podání návrhu na prodej bytu. Žalovaná v závadném jednání pokračovala i po výstraze a během soudního řízení."},{"sourceRefs":["S0008"],"text":"Žalovaná trpí poruchou osobnosti a pohlavní identity, má však zachovány rozumové a ovládací schopnosti; uvedla, že si uvědomuje možnost způsobení újmy, ale spoléhá, že se tak nestane."},{"sourceRefs":["S0008"],"text":"S podáním návrhu na prodej bytu souhlasila většina všech vlastníků jednotek v domě."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Okresní soud v Hradci Králové","fileNumber":"17 C 408/2020","decisionDate":"23. 1. 2024","outcomeSummary":"Rozsudkem ze dne 23. 1. 2024, č. j. 17 C 408/2020-323, soud prvního stupně žalobě vyhověl a nařídil prodej bytové jednotky žalované včetně spoluvlastnických podílů; rozhodl o náhradě nákladů řízení.","sourceRefs":["S0006"]},"appealInstance":{"court":"Krajský soud v Hradci Králové","fileNumber":"21 Co 207/2024","decisionDate":"24. 6. 2024","outcomeSummary":"Rozsudkem ze dne 24. 6. 2024, č. j. 21 Co 207/2024-363, odvolací soud potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Uzavřel, že jednání žalované dosahuje intenzity požadované § 1184 odst. 1 o. z., že jde o prostředek ultima ratio a že zdravotní stav ani sociální poměry žalované neospravedlňují odepření ochrany ostatním vlastníkům.","sourceRefs":["S0007","S0009"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Jaká jednání lze podřadit pod pojem porušování povinností vlastníka jednotky způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek podle § 1184 odst. 1 o. z.?","sourceRefs":["S0010","S0012"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0016","S0017","S0018","S0021","S0022","S0024","S0025"],"text":"Nejvyšší soud vyložil § 1184 odst. 1 o. z. jako normu s relativně neurčitou hypotézou, která soudu umožňuje zohlednit všechny okolnosti (intenzitu, délku, dopad na ostatní, možnost nápravy). Prodej jednotky je ultima ratio. Úvaha odvolacího soudu o intenzitě porušování povinností není zjevně nepřiměřená, a proto obstojí. Dovolání není důvodné.","outcome":"REJECTED_ON_MERITS"},"arguments":[{"argument":"Jednání žalované nedosahuje intenzity vyžadované § 1184 odst. 1 o. z.; nařízení prodeje je nepřiměřené, neboť je osobou samostatně žijící, odkázanou na invalidní důchod, a postačila by mírnější opatření (např. negatorní žaloba). Konflikty byly důsledkem nevhodného chování ostatních členů Společenství.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0024","S0025"],"sourceRefs":["S0010"],"importance":"CORE","parties":["žalovaná"],"courtExplanation":"Odvolací soud i dovolací soud shledaly, že jednání žalované trvalo dlouhodobě (od 2015), zahrnovalo opakované rušení hlukem, znečišťování společných prostor a poškozování, a že ani po výstraze nedošlo ke změně. Závěr o podstatném omezování práv ostatních vlastníků není zjevně nepřiměřený. Zdravotní stav a sociální situace nemohou jít k tíži ostatních vlastníků."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaná"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0017"],"interpretation":"Prodej jednotky je možný jen v případě, že vlastník jednotky porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků; nežádoucí jednání musí dosáhnout vysoké intenzity a mít významný dopad do výkonu práv ostatních vlastníků. Není nezbytné, aby se dotýkalo všech ostatních vlastníků.","regulations":"§ 1184 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník"},{"sourceRefs":["S0022"],"interpretation":"Úvaha soudu o tom, zda porušení povinností dosáhlo požadované intenzity, může být v dovolacím řízení zpochybněna jen tehdy, je-li zjevně nepřiměřená.","regulations":"§ 1184 odst. 1 o. z.","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Výklad § 1184 odst. 1 o. z. a posouzení intenzity porušování povinností"]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Otázka výkladu § 1184 odst. 1 o. z., zejména jaká jednání lze podřadit pod pojem porušování povinností způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, nebyla v rozhodovací praxi dovolacího soudu dosud řešena.","sourceRefs":["S0012"]},"findings":[{"reason":"Závěr odvolacího soudu, že jednání žalované podstatně omezuje výkon práv ostatních vlastníků, není zjevně nepřiměřený.","reasonSourceRefs":["S0025"],"topic":"Posouzení intenzity porušování povinností žalované podle § 1184 odst. 1 o. z.","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT"}]},"dispositionType":"REJECTION","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"REJECTION_OF_CASSATION","text":"Dovolání se zamítá.","outcome":"REJECTED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"amount":"2.178 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalovaná","beneficiaryParty":"žalobce","text":"Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení částku 2.178 Kč k rukám JUDr. Kateřiny Kolářové, advokátky, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.","outcome":"GRANTED","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na náhradě nákladů dovolacího řízení 2.178 Kč.","precedentLinks":[{"fileNumber":"31 Cdo 717/2010","sourceRefs":["S0021"],"usage":"REFERENCED","proposition":"Prodej jednotky je ultima ratio; úsudek soudu musí být podložen důkladnými skutkovými zjištěními a přesvědčivě dokládat, že porušování povinností dosahuje požadované intenzity.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2012:31.CDO.717.2010.1","precedent_source_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_units":[],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2012:31.CDO.717.2010.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3431.2024.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:26.CDO.3431.2024.1"}}