{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.3505.2023.1","court":"nsoud","case_number":"33 Cdo 3505/2023","ecli":"ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.3505.2023.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/6EBEC23082839BDAC1258D400052D246?openDocument","decision_date":"2025-10-30","decision_type":"Usnesení","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REFUSAL","subject":"Nárok na slevu z kupní ceny a náhradu škody z vadného plnění při koupi nemovitostí","metadata_regulation_keys":["99/1963:§237","99/1963:§241a"],"analysis":{"subject":"Nárok na slevu z kupní ceny a náhradu škody z vadného plnění při koupi nemovitostí","facts":[{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalobce (kupující) a žalovaná (prodávající) uzavřeli dne 20. 10. 2016 kupní smlouvu na pozemky a stavby v katastrálním území XY, včetně přístaveb a kůlny."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalobce převzal nemovitosti dne 3. 5. 2017, potvrdil seznámení se stavem a převzetí „tak jak stojí a leží“."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Dne 24. 6. 2019 se žalobce obrátil na žalovanou s předžalobní výzvou, v níž uplatnil nárok na slevu z kupní ceny a náhradu škody v celkové výši 1 865 329,10 Kč, neboť obdržel oznámení o zahájení řízení o odstranění stavby týkající se zakoupených nemovitostí."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Přístavby neodpovídaly stavebnímu povolení a kůlna byla postavena bez oprávnění; tyto vady nebyly při převzetí zřejmé z katastru nemovitostí, ale byly zjistitelné nahlédnutím do stavební dokumentace nebo geometrickým zaměřením."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 2","fileNumber":"23 C 20/2020","decisionDate":"24. 1. 2023","outcomeSummary":"Zamítl žalobu o zaplacení 1 795 329,10 Kč s příslušenstvím a rozhodl o náhradě nákladů řízení.","sourceRefs":["S0005"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"39 Co 138/2023-240","decisionDate":"7. 6. 2023","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně a rozhodl o náhradě nákladů odvolacího řízení. Dospěl k závěru, že žalobce uplatnil práva z vadného plnění opožděně, neboť vady musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při převzetí věci.","sourceRefs":["S0006"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Lze považovat za obvyklou pozornost, kterou musí kupující vynaložit při uzavření kupní smlouvy, aby se vždy nebo jen za určitých okolností a za jakých obrátil na stavební úřad se žádostí o nahlédnutí do dokumentace uložené v archivu stavebního úřadu týkající se jím nabývané nemovitosti, resp. stavby?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Dovolatel individuálně a kvalifikovaně nevymezuje předpoklady přípustnosti dovolání; dává na výběr, aniž konkretizuje, od jakého řešení dovolacím soudem již vyřešené právní otázky se rozhodnutí odvolacího soudu odchyluje.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"id":"LQ001","raisedBy":["žalobce"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Lze považovat za obvyklou pozornost, kterou musí kupující vynaložit při uzavření kupní smlouvy, aby provedl geometrické zaměření jím nabývané nemovitosti, resp. stavby, a to zejména v případě, že rozměry a umístění stavby, jak se s nimi za běžných okolností mohl žalobce při uzavření smlouvy seznámit, navenek odpovídají veřejně dostupným údajům?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Dovolatel individuálně a kvalifikovaně nevymezuje předpoklady přípustnosti dovolání; dává na výběr, aniž konkretizuje, od jakého řešení dovolacím soudem již vyřešené právní otázky se rozhodnutí odvolacího soudu odchyluje.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"id":"LQ002","raisedBy":["žalobce"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Je-li vada prodávané nemovitosti zjistitelná až geometrickým zaměřením, jedná se o vadu skrytou nebo o vadu zřejmou, a jde o vadu, kterou musel kupující s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Dovolatel individuálně a kvalifikovaně nevymezuje předpoklady přípustnosti dovolání; dává na výběr, aniž konkretizuje, od jakého řešení dovolacím soudem již vyřešené právní otázky se rozhodnutí odvolacího soudu odchyluje.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"id":"LQ003","raisedBy":["žalobce"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Má právní vzdělání kupujícího vliv na posouzení míry obvyklé pozornosti, kterou musí vynaložit při uzavření kupní smlouvy o převodu nemovitosti, aby poznal vadu nemovitosti již při uzavření kupní smlouvy?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0020"],"text":"Řešení otázky právního vzdělání dovolatele nebylo pro rozhodnutí odvolacího soudu určující; odvolací soud touto argumentací na hranici obiter dicta chtěl zdůraznit vyšší míru obezřetnosti žalobce.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"id":"LQ004","raisedBy":["žalobce"]},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Má-li prodávající při uzavření kupní smlouvy k dispozici znalecký posudek týkající prodávaných nemovitostí, z něhož vyplývá, že nemovitosti mají vady, a neseznámí s ním kupujícího, má se za to, že pro tyto vady nemá prodávající právo namítat, že nebyly kupujícím oznámeny včas?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0021"],"text":"Otázka není způsobilá založit přípustnost dovolání, neboť ji dovolatel staví na vlastní skutkové verzi, podle níž prodávající v okamžiku prodeje věděl, že nemovitosti trpí vadami, na které žalobce jako kupujícího neupozornil. Tento skutkový závěr ovšem odporuje tomu, co zjistily soudy nižších stupňů.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"id":"LQ005","raisedBy":["žalobce"]},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Je náhrada nákladu, které vynaloží žalobce (jako kupující) v budoucnu na odstranění následků vzniklých vadným plněním žalované nárokem z titulu náhrady škody, i když je dosud nevynaložil, a kdy nastane splatnost tohoto nároku?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Dovolatel individuálně a kvalifikovaně nevymezuje předpoklady přípustnosti dovolání; dává na výběr, aniž konkretizuje, od jakého řešení dovolacím soudem již vyřešené právní otázky se rozhodnutí odvolacího soudu odchyluje.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"id":"LQ006","raisedBy":["žalobce"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"ADMISSIBILITY","question":"Může být nárok na náhradu nákladu, který žalobce vynaloží na odstranění následků vadného plnění žalované, promlčen v době jeho skutečného vynaložení, i kdyby byl vynaložen v době, kdy již uplynula promlčecí doba, která se vztahuje k nároku žalobce z vadného plnění žalované, a to jak za stavu, že nárok žalobce z vadného plnění žalované byl soudem před vynaložením tohoto nákladu žalobcem žalobci již přiznán, tak za stavu, že žalobce ani do doby vynaložení tohoto nákladu žalobu z titulu nároku z vadného plnění žalované nepodal?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Dovolatel individuálně a kvalifikovaně nevymezuje předpoklady přípustnosti dovolání; dává na výběr, aniž konkretizuje, od jakého řešení dovolacím soudem již vyřešené právní otázky se rozhodnutí odvolacího soudu odchyluje.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"id":"LQ007","raisedBy":["žalobce"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Přípustnost dovolání a otázky hmotného práva týkající se obvyklé pozornosti kupujícího, skrytých vad, vlivu právního vzdělání, znaleckého posudku a náhrady škody"]},"admissibility":{"overallStatus":"INADMISSIBLE","reason":"Dovolání není přípustné podle § 237 o. s. ř., neboť dovolatel řádně nevymezil předpoklady přípustnosti a předložené otázky nezakládají přípustnost.","sourceRefs":["S0022"],"questionAssessments":[{"questionId":"LQ001","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ002","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ003","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ004","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ005","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ006","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"},{"questionId":"LQ007","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","status":"INADMISSIBLE"}]},"findings":[{"reason":"Dovolatel řádně nevymezil předpoklady přípustnosti a předložené otázky nezakládají přípustnost.","reasonSourceRefs":["S0022"],"topic":"Přípustnost dovolání","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","target":"ADMISSIBILITY"}]},"dispositionType":"REFUSAL","operativeOrders":[{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","text":"Dovolání se odmítá.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"COSTS","text":"Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","outcome":"OTHER","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů dovolacího řízení.","precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 1590/2014","sourceRefs":["S0019"],"usage":"PROCEDURAL_REFERENCE","proposition":"Splnění jednoho kritéria přípustnosti dovolání vylučuje, aby současně pro řešení téže otázky bylo naplněno kritérium jiné.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.1590.2014.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","legal_question:2000","legal_question:3000","legal_question:6000","legal_question:7000"],"precedent_target_units":[],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2014:26.CDO.1590.2014.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":1,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.3505.2023.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2025:33.CDO.3505.2023.1"}}