{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2026:23.CDO.491.2025.1","court":"nsoud","case_number":"23 Cdo 491/2025","ecli":"ECLI:CZ:NS:2026:23.CDO.491.2025.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/BC7EA223AEA06128C1258DF8004D3008?openDocument","decision_date":"2026-03-31","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Nárok na vrácení blokovacího depozita a náhrada škody z titulu omylu a změny okolností při uzavření dohody o smlouvě budoucí kupní","metadata_regulation_keys":["89/2012:§1786","513/1991:§290","89/2012:§1785"],"analysis":{"subject":"Nárok na vrácení blokovacího depozita a náhrada škody z titulu omylu a změny okolností při uzavření dohody o smlouvě budoucí kupní","facts":[{"sourceRefs":["S0011"],"text":"Žalobce a žalovaná uzavřeli dohodu o složení blokovacího depozita (rezervační poplatek 100 000 Kč) s cílem uzavřít kupní smlouvu na nemovitost."},{"sourceRefs":["S0010"],"text":"Žalobce měl v úmyslu nemovitost zdemolovat a postavit nový bytový dům."},{"sourceRefs":["S0010"],"text":"Po prohlídce nemovitosti žalobce zjistil vady a měl podezření na právní vady, přesto složil depozitum."},{"sourceRefs":["S0012","S0013"],"text":"Kupní smlouva nebyla uzavřena; žalobce požadoval vrácení depozita, žalovaná si jej ponechala jako smluvní pokutu."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalobce také požadoval náhradu škody 30 000 Kč za vynaložené náklady."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 6","fileNumber":"6 C 116/2022","decisionDate":"24. 11. 2023","outcomeSummary":"Žalobu zamítl co do požadavků na zaplacení 100 000 Kč a 30 000 Kč a uložil žalobci zaplatit náhradu nákladů řízení 46 200 Kč.","sourceRefs":["S0007"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"14 Co 113/2024","decisionDate":"26. 4. 2024","outcomeSummary":"Rozsudek soudu prvního stupně potvrdil a uložil žalobci zaplatit náhradu nákladů odvolacího řízení 13 200 Kč.","sourceRefs":["S0008"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda omyl o rozsahu zastavěné plochy představuje omyl o podstatné vlastnosti předmětu koupě (rozhodující okolnost) podle § 583 o. z. a zda lze vyloučit neplatnost právního jednání pro omyl z důvodu, že smluvní strana má určitý záměr s předmětem (demolice a nová stavba).","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0034","S0035"],"text":"Otázka nezakládá přípustnost dovolání, neboť odvolací soud se neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe a žalobce staví na odlišných skutkových zjištěních. Při zjištěném skutkovém stavu (žalobce měl povědomí o možném rozporu a přesto uzavřel dohodu) není závěr odvolacího soudu v rozporu s judikaturou.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[{"argument":"Odvolací soud se odchýlil od judikatury (25 Cdo 1164/2000, 30 Cdo 1251/2002, 33 Cdo 942/2017); omyl o zastavěné ploše je omylem o podstatné vlastnosti. Záměr demolovat nemůže vyloučit omyl.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0034","S0035"],"sourceRefs":["S0025"],"importance":"CORE","parties":["žalobce"],"courtExplanation":"Odvolací soud se neodchýlil od judikatury; žalobce vychází z vlastních skutkových závěrů."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalobce"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda rozpor zastavěné plochy zjištěný po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí představuje podle § 1788 odst. 2 o. z. změnu poměrů, za nichž by se jevilo nespravedlivým trvat na splnění povinnosti uzavřít realizační smlouvu, a zda lze vyloučit zánik povinnosti z důvodu záměru smluvní strany s předmětem koupě.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0036"],"text":"Otázka nezakládá přípustnost dovolání, neboť žalobce vychází z vlastních skutkových závěrů odlišných od skutkových zjištění odvolacího soudu. Při zjištěném skutkovém stavu se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalobce"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Zda vzniká (a je porušena) podle § 1786 o. z. povinnost zavázané strany uzavřít realizační smlouvu, je-li součástí výzvy návrh kupní smlouvy, který kromě náležitostí, na kterých se strany dohodly, obsahuje také podmínky, které dohodnuty nebyly a je v něm jako smluvní strana uvedena odlišná třetí osoba.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0055","S0056"],"text":"Výzva k uzavření kupní smlouvy, v níž je jako kupující uvedena třetí osoba (Baldi, s. r. o.), není v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí, jejímiž smluvními stranami byli pouze žalobce a žalovaná. Neuzavření smlouvy na základě takové výzvy není porušením povinnosti žalobce podle § 1786 o. z. Odvolací soud pochybil, když dovodil opak. Dále se odvolací soud nezabýval tím, zda byl obsah budoucí smlouvy ujednán úplně či obecně, což je významné pro posouzení odpovědnosti.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["žalobce"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"PROCEDURE","question":"Postup soudu při výkladu právního jednání spočívajícího v připomínkách k návrhu smlouvy a též při výkladu vůle ve vztahu k existenci omylu a změny okolností.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0037"],"text":"Otázka 4 nezaloží přípustnost dovolání, neboť odvolací soud nepostupoval v rozporu s výkladovými pravidly a ustálenou rozhodovací praxí. Žalobce fakticky zpochybňuje řešení otázky 3.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["žalobce"],"arguments_hidden":1},{"issueType":"MERITS","question":"Zda podle § 2050 o. z. vylučuje právo věřitele na náhradu škody vzniklé porušením (jiné) povinnosti ujednání o smluvní pokutě za porušení povinnosti uzavřít smlouvu.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0039"],"text":"Dovolání není přípustné pro řešení otázky 5, neboť napadené rozhodnutí na jejím řešení nezávisí. Při absenci závěru o porušení povinnosti žalované (omyl) odvolací soud neposuzoval aplikaci § 2050 o. z.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ005","raisedBy":["žalobce"],"arguments_hidden":1}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0050","S0052","S0055"],"interpretation":"Výzva oprávněné strany k uzavření budoucí smlouvy musí být v souladu s obsahem smlouvy o smlouvě budoucí. Pokud výzva směřuje k uzavření smlouvy s jinou osobou nebo s jiným obsahem, než bylo ujednáno, nejde o výzvu ve smyslu § 1786 o. z. a neuzavření smlouvy není porušením povinnosti.","regulations":"§ 1786 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník"},{"sourceRefs":["S0053"],"interpretation":"Nebyl-li obsah budoucí smlouvy ujednán úplně, nelze postihovat smluvní stranu za to, že nesouhlasila s konkrétním obsahem navrženým druhou stranou; v takovém případě je třeba se domáhat určení obsahu smlouvy soudem.","regulations":"§ 1787 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník"}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"],"challengedIssues":["Otázka 1 až 5 dle dovolání"]},"admissibility":{"overallStatus":"PARTLY_ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné pouze pro řešení otázky 3 (výklad § 1786 o. z.); pro ostatní otázky je nepřípustné.","partialAssessments":[{"reason":"Otázka 5 nezakládá přípustnost a napadené rozhodnutí na ní nezávisí; dovolání v této části odmítnuto.","sourceRefs":["S0040"],"scope":"MERITS","status":"INADMISSIBLE"},{"reason":"Otázka 3 dosud nevyřešena v rozhodovací praxi dovolacího soudu.","sourceRefs":["S0041"],"scope":"MERITS","status":"ADMISSIBLE"}],"sourceRefs":["S0033","S0040","S0041"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud nesprávně dovodil porušení povinnosti žalobce, neboť výzva žalované nebyla v souladu se smlouvou o smlouvě budoucí (kupující uvedena třetí osoba).","reasonSourceRefs":["S0055"],"topic":"Porušení povinnosti uzavřít kupní smlouvu podle § 1786 o. z.","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT"},{"reason":"Otázka 5 nezakládá přípustnost dovolání, neboť napadené rozhodnutí na jejím řešení nezávisí.","reasonSourceRefs":["S0039"],"topic":"Přípustnost dovolání pro otázku 5","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","target":"ADMISSIBILITY"}],"bindingInstructions":["Odvolací soud je vázán právním názorem Nejvyššího soudu (§ 243g odst. 1 o. s. ř.) a v novém rozhodnutí rozhodne o náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"UNKNOWN","operativeOrders":[{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","obligatedParty":"žalobce","beneficiaryParty":"žalovaná","text":"Dovolání proti části výroku I rozsudku Městského soudu v Praze ze dne 26. 4. 2024, č. j. 14 Co 113/2024-185, kterou byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 24. 11. 2023, č. j. 6 C 116/2022-131, ve výroku pod bodem II, se odmítá.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"},{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 26. 4. 2024, č. j. 14 Co 113/2024-185, se zrušuje ve výroku II a v části výroku I, kterou byl potvrzen rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 6 ze dne 24. 11. 2023, č. j. 6 C 116/2022-131, ve výroku pod bodem I a III, a věc se v tomto rozsahu vrací Městskému soudu v Praze k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"}],"costs":"O náhradě nákladů řízení včetně nákladů dovolacího řízení odvolací soud rozhodne v novém rozhodnutí o věci.","precedentLinks":[{"fileNumber":"33 Cdo 685/2024","sourceRefs":["S0034"],"usage":"REFERENCED","proposition":"Závěr o neexistenci omylu o rozhodující okolnosti není v rozporu s judikaturou.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2024:33.CDO.685.2024.1","precedent_source_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_units":["legal_question:2000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2024:33.CDO.685.2024.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":4,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2026:23.CDO.491.2025.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2026:23.CDO.491.2025.1"}}