{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.107.2026.1","court":"nsoud","case_number":"26 Cdo 107/2026","ecli":"ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.107.2026.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/96796186DA5DA7AFC1258DCA004D4DDD?openDocument","decision_date":"2026-02-24","decision_type":"Rozsudek","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"QUASHING_AND_REMAND","subject":"Nárok na protihodnotu stavebních úprav provedených před vznikem nájmu","metadata_regulation_keys":["89/2012:§667","89/2012:§2220"],"analysis":{"subject":"Nárok na protihodnotu stavebních úprav provedených před vznikem nájmu","facts":[{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Dne 27. 6. 2011 (resp. 4. 8. 2011) uzavřely žalobkyně (budoucí nájemkyně) a žalovaná (budoucí pronajímatelka) smlouvu o smlouvě budoucí nájemní, jejímž předmětem byl závazek uzavřít nájemní smlouvu na byt č. 14 v domě č. p. XY v XY, a to za podmínky, že budoucí nájemce provede řádně a včas dohodnuté stavební úpravy a splní závazky ze smlouvy o provedení stavebních úprav."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Dne 19. 10. 2011 byla mezi účastnicemi uzavřena smlouva o provedení stavebních úprav, ve které se žalobkyně zavázala provést v bytě na vlastní náklady blíže specifikované stavební úpravy a po skončení nájmu uvést byt do původního stavu, nebude-li písemně dohodnuto jinak."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Dne 11. 4. 2012 (resp. 13. 4. 2012) byla mezi účastnicemi uzavřena nájemní smlouva na dobu neurčitou. Dopisem ze dne 19. 5. 2021 žalobkyně vypověděla nájemní smlouvu s tím, že nájem skončí ke dni 31. 8. 2021."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Dne 19. 5. 2022 se účastnice písemně dohodly na ponechání stavebních úprav v bytě. Znalecký posudek vyčíslil zhodnocení bytu na 395 742 Kč, žalovaná uhradila žalobkyni 107 900 Kč."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 10","fileNumber":"12 C 235/2024","decisionDate":"14. 1. 2025","outcomeSummary":"Uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 287 842 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 29. 12. 2023 do zaplacení (výrok I), zamítl žalobu na zaplacení nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 36 264 Kč (výrok II) a rozhodl o náhradě nákladů řízení (výrok III).","sourceRefs":["S0003"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"51 Co 62/2025","decisionDate":"24. 6. 2025","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně ve výroku I (výrok I), ve výroku III jej změnil jen co do výše náhrady nákladů řízení, jinak jej potvrdil (výrok II), a rozhodl o náhradě nákladů řízení před odvolacím soudem (výrok III).","sourceRefs":["S0004"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Pasivní legitimace městské části ve sporu o vypořádání investic vložených do pronajaté věci se souhlasem pronajímatele","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0010","S0011","S0012"],"text":"Otázka pasivní legitimace byla již vyřešena ustálenou judikaturou (rozsudek 26 Cdo 3951/2010). Odvolací soud se neodchýlil, když dovodil, že žalovaná je pasivně legitimována, neboť byla pronajímatelem při skončení nájmu.","outcome":"CONSISTENT_WITH_CASELAW"},"arguments":[{"argument":"Žalovaná není vlastníkem bytu, vlastníkem je hlavní město Praha, a otázka pasivní legitimace městských částí v obdobných sporech nebyla dosud jednoznačně vyřešena.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0011","S0012"],"sourceRefs":["S0007"],"importance":"CORE","parties":["žalovaná městská část Praha 10"],"courtExplanation":"Nejvyšší soud již opakovaně dovodil, že pasivně věcně legitimovaným je ten subjekt, který byl při skončení nájmu v postavení pronajímatele věci (rozsudek 26 Cdo 3951/2010)."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaná městská část Praha 10"],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Aplikace § 667 odst. 1 obč. zák. na stavební úpravy provedené před vznikem nájmu a běh promlčecí doby","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0019","S0020","S0021"],"text":"Stavební úpravy byly provedeny před vznikem nájemního vztahu, a to na základě smlouvy o provedení stavebních úprav ze dne 19. 10. 2011. Proto § 667 odst. 1 obč. zák. (ani § 2220 odst. 1 o. z.) nelze použít. Nárok na úhradu nákladů nebo protihodnotu mohl vzniknout jen na základě následné dohody účastnic (např. dohody o ponechání stavebních úprav). Odvolací soud se touto dohodou blíže nezabýval a neposoudil, zda a kdy nárok vznikl, a tedy ani běh promlčecí doby. Právní posouzení odvolacího soudu je nesprávné.","outcome":"ACCEPTED"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalovaná městská část Praha 10"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0019","S0020"],"interpretation":"Ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. (a § 2220 odst. 1 o. z.) se nevztahuje na stavební úpravy provedené před vznikem nájemního vztahu, pokud nebyly prováděny za trvání nájmu. Nárok na vypořádání investic v takovém případě může vzniknout jen na základě dohody stran.","regulations":"§ 667 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů; § 2220 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník","continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Nová úprava změn bytu obsahově navazuje, ale výslovně neřeší úpravy před vznikem nájmu.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§2263"],"continuity_old_key":"40/1964:§667","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS"],"challengedIssues":["Pasivní legitimace městské části","Aplikace § 667 odst. 1 obč. zák. na stavební úpravy provedené před vznikem nájmu a běh promlčecí doby"]},"admissibility":{"overallStatus":"PARTLY_ADMISSIBLE","reason":"Dovolání je přípustné pro otázku aplikace § 667 odst. 1 obč. zák., pro otázku pasivní legitimace není přípustné.","partialAssessments":[{"reason":"Otázka pasivní legitimace je vyřešena ustálenou judikaturou, dovolání v této části není přípustné.","sourceRefs":["S0010"],"scope":"MERITS","status":"INADMISSIBLE"},{"reason":"Otázka aplikace § 667 odst. 1 obč. zák. na stavební úpravy provedené před vznikem nájmu nebyla dosud v této skutkové souvislosti vyřešena a odvolací soud se odchýlil od ustálené praxe.","sourceRefs":["S0014"],"scope":"MERITS","status":"ADMISSIBLE"}],"sourceRefs":["S0009","S0010","S0014"]},"findings":[{"reason":"Odvolací soud se neodchýlil od ustálené judikatury, když dovodil pasivní legitimaci žalované jako pronajímatele při skončení nájmu.","reasonSourceRefs":["S0011","S0012"],"topic":"Pasivní legitimace městské části","outcome":"CONFIRMED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Stavební úpravy nebyly provedeny za trvání nájmu, proto § 667 odst. 1 obč. zák. nelze použít; odvolací soud pochybil, když nárok posoudil podle tohoto ustanovení.","reasonSourceRefs":["S0019","S0020"],"topic":"Aplikace § 667 odst. 1 obč. zák. na stavební úpravy provedené před vznikem nájmu","outcome":"CORRECTED","target":"LEGAL_ASSESSMENT","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Odvolací soud posoudí, zda mezi účastnicemi došlo k dohodě o úhradě nákladů stavebních úprav (např. v souvislosti s dohodou o ponechání stavebních úprav), a případně určí okamžik vzniku nároku a běh promlčecí doby."]},"dispositionType":"QUASHING_AND_REMAND","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"QUASHING_AND_REMAND","text":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 24. 6. 2025, č. j. 51 Co 62/2025-108, se zrušuje a věc se vrací tomuto soudu k dalšímu řízení.","outcome":"QUASHED_AND_REMANDED","targetDecision":"APPEAL_INSTANCE"}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 3951/2010","sourceRefs":["S0011"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Pasivně věcně legitimovaným k zaplacení protihodnoty podle § 667 odst. 1 obč. zák. (resp. § 2220 odst. 1 o. z.) je ten subjekt, který byl při skončení nájmu v postavení pronajímatele věci.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.3951.2010.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.3951.2010.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":5,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.107.2026.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2026:26.CDO.107.2026.1"}}