{"document_id":"ECLI:CZ:NS:2026:33.CDO.244.2026.1","court":"nsoud","case_number":"33 Cdo 244/2026","ecli":"ECLI:CZ:NS:2026:33.CDO.244.2026.1","url":"https://rozhodnuti.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/BBEF985DBA599540C1258DEC004D390B?openDocument","decision_date":"2026-04-16","decision_type":"Usnesení","case_domain":"CIVIL_GENERAL","disposition_type":"REFUSAL","subject":"Nárok na vrácení rezervační zálohy z rezervační smlouvy o realitním zprostředkování","metadata_regulation_keys":["99/1963:§237","99/1963:§241a","99/1963:§243c"],"analysis":{"subject":"Nárok na vrácení rezervační zálohy z rezervační smlouvy o realitním zprostředkování","facts":[{"sourceRefs":["S0001","S0004"],"text":"Žalobce, žalovaná a vlastník nemovitosti uzavřeli rezervační smlouvu, na jejímž základě žalobce jako zájemce o nemovitost uhradil žalované jako zprostředkovateli rezervační zálohu 170 000 Kč."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Rezervační smlouva v čl. 3.4 obsahovala ujednání, že pokud žalobce neuzavře kupní smlouvu, žalovaná si může zálohu ponechat jako odměnu."},{"sourceRefs":["S0004"],"text":"Žalobce kupní smlouvu neuzavřel a žalovaná si zálohu ponechala."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Žalobce se domáhal vrácení zálohy s tvrzením, že ujednání o povinnosti uzavřít kupní smlouvu je neplatné a ponechání zálohy představuje bezdůvodné obohacení."}],"proceduralHistory":{"firstInstance":{"court":"Obvodní soud pro Prahu 1","fileNumber":"18 C 8/2025","decisionDate":"14. 3. 2025","outcomeSummary":"Uložil žalované povinnost zaplatit žalobci 170 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně od 1. 10. 2024 do zaplacení a náhradu nákladů řízení.","sourceRefs":["S0004"]},"appealInstance":{"court":"Městský soud v Praze","fileNumber":"69 Co 230/2025-82","decisionDate":"6. 8. 2025","outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně.","sourceRefs":["S0005"]}},"legalQuestions":[{"issueType":"MERITS","question":"Zda se na rezervační smlouvu jako celek vztahuje zákon o realitním zprostředkování.","sourceRefs":["S0008"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0020"],"text":"Nejvyšší soud uvedl, že rozhodnutí odvolacího soudu nezávisí na řešení otázky, zda se na rezervační smlouvu jako celek vztahuje zákon o realitním zprostředkování, neboť odvolací soud se touto otázkou nezabýval a jeho závěr o aplikaci zákona na vztah mezi žalobcem a žalovanou je v souladu s rozhodovací praxí (srov. 33 Cdo 1507/2022).","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[{"argument":"Rezervační smlouva není zákonem upravena, může mít různorodý obsah, obvykle kombinuje různé smluvní typy a nelze paušálně konstatovat, že se na ni vztahuje jeden konkrétní předpis. Smlouva obsahuje právně oddělitelné samostatné závazky, které jsou jasně vymezeny a nejsou v rozporu s kogentními ustanoveními právních předpisů ani s dobrými mravy.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0020"],"sourceRefs":["S0008"],"importance":"CORE","parties":["žalovaná BIDLI reality, a. s."],"courtExplanation":"Rozhodnutí odvolacího soudu na této otázce nezávisí, neboť odvolací soud se nezabýval všemi ustanoveními smlouvy jako celku, ale pouze vztahem mezi žalobcem a žalovanou, na který zákon o realitním zprostředkování dopadá."}],"id":"LQ001","raisedBy":["žalovaná BIDLI reality, a. s."],"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Výklad §19 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování ohledně splatnosti provize.","sourceRefs":["S0009"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0021"],"text":"Nejvyšší soud konstatoval, že odvolací soud nezpochybnil možnost vázat splatnost provize na obstarání příležitosti, ale v dané věci šlo o smluvní pokutu, takže otázka není pro rozhodnutí určující.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["žalovaná BIDLI reality, a. s."],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"MERITS","question":"Povaha odměny v čl. 3.4 rezervační smlouvy – zda jde o smluvní pokutu nebo provizi, a výklad smlouvy.","sourceRefs":["S0010"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0024"],"text":"Nejvyšší soud shledal, že dovolatelka řádně nevymezila přípustnost dovolání, neboť neuvedla, od jaké ustálené rozhodovací praxe se odvolací soud odchýlil, a proto je dovolání v této části vadné a nepřípustné.","outcome":"OBJECTIVELY_INADMISSIBLE"},"arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["žalovaná BIDLI reality, a. s."],"arguments_hidden":1},{"issueType":"MERITS","question":"Ochrana spotřebitele není bezbřehá a žalobce účelově využívá postavení spotřebitele.","sourceRefs":["S0011"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0022"],"text":"Nejvyšší soud uvedl, že se odvolací soud neodchýlil od ustálené rozhodovací praxe, neboť citovaný rozsudek není pro věc relevantní.","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY"},"arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["žalovaná BIDLI reality, a. s."],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"PROCEDURE","question":"Námitky vad řízení (nedostatečné zjištění skutkového stavu, neprovedení důkazů, nepřezkoumatelnost).","sourceRefs":["S0012"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0025","S0027"],"text":"Nejvyšší soud konstatoval, že námitky vad řízení, které neobsahují otázku procesního práva řešenou odvolacím soudem, nezakládají přípustnost dovolání a nejsou ani způsobilým dovolacím důvodem. K nepřezkoumatelnosti uvedl, že napadený rozsudek je přezkoumatelný.","outcome":"NOT_A_LEGAL_QUESTION"},"arguments":[],"id":"LQ005","raisedBy":["žalovaná BIDLI reality, a. s."],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedDecisions":["APPEAL_INSTANCE"],"challengedOutputs":["MERITS","COSTS"]},"admissibility":{"overallStatus":"INADMISSIBLE","reason":"Dovolání bylo odmítnuto zčásti pro vady a zčásti pro nepřípustnost.","partialAssessments":[{"reason":"Podle §238 odst. 1 písm. h) o. s. ř. není dovolání přípustné proti výrokům o nákladech řízení.","sourceRefs":["S0018"],"scope":"COSTS","status":"INADMISSIBLE"}],"sourceRefs":["S0018","S0029"]},"findings":[{"reason":"Dovolatelka nepředložila otázku, na níž by rozhodnutí záviselo a která by zakládala přípustnost dovolání, a dovolání trpí vadami.","reasonSourceRefs":["S0020","S0021","S0024","S0025"],"topic":"Přípustnost dovolání","outcome":"DOES_NOT_ESTABLISH_ADMISSIBILITY","target":"ADMISSIBILITY","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false}]},"dispositionType":"REFUSAL","hearingType":"NON_PUBLIC","operativeOrders":[{"kind":"REFUSAL_OF_CASSATION","text":"Dovolání se odmítá.","outcome":"REFUSED","targetDecision":"NONE"},{"amount":"10 104 Kč","kind":"COSTS","obligatedParty":"žalovaná","beneficiaryParty":"žalobce","text":"Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech dovolacího řízení 10 104 Kč do tří dnů od právní moci tohoto usnesení k rukám advokáta Mgr. Jakuba Koudelky.","conditions":"do tří dnů od právní moci k rukám advokáta Mgr. Jakuba Koudelky","outcome":"GRANTED","targetDecision":"NONE"}],"costs":"Žalovaná je povinna zaplatit žalobci na nákladech dovolacího řízení 10 104 Kč.","precedentLinks":[{"fileNumber":"33 Cdo 1507/2022","sourceRefs":["S0020"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Závěr, že na vztah mezi zájemcem a realitním zprostředkovatelem založený rezervační smlouvou dopadá zákon o realitním zprostředkování, je v souladu s rozhodovací praxí dovolacího soudu.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1507.2022.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000","finding:950000","interpretation:900000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2023:33.CDO.1507.2022.1"}],"caseDomain":"CIVIL_GENERAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":4,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:NS:2026:33.CDO.244.2026.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:NS:2026:33.CDO.244.2026.1"}}