{"document_id":"ECLI:CZ:US:2003:3.US.644.01","court":"usoud","case_number":"III. ÚS 644/01","ecli":"ECLI:CZ:US:2003:3.US.644.01","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=3-644-01","decision_date":"2003-05-29","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"Ocenění nemovitosti pro daň z převodu nemovitostí při převodu bytů nájemcům","legal_sentence":"Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí , ve znění pozdějších předpisů, zatěžuje daní z převodu nemovitostí převáděnou nemovitost, nikoliv nemovitost nabývanou (viz též § 9 tohoto zákona), proto také je poplatníkem daně z převodu nemovitostí převodce, nabyvatel je pouhým ručitelem. V kontextu cílů zákona musí být vedena i aplikace ustanovení § 10 písm. a). Je-li jednoznačně poplatníkem daně z převodu nemovitostí převodce a předmětem daně je úplatný převod nemovitosti a úmyslem zákonodárce je zatížení hodnoty převáděné nemovitosti, tedy převodcem dosažený finanční výnos z prodeje nemovitosti, příp. dosažitelný finanční výnos, je-li dohodnutá cena nižší než zjištěná, pak musí být ocenění vztaženo ke konkrétní převáděné nemovitosti, která je ve vlastnictví toho, kdo je poplatníkem daně, a musí být i při tomto ohodnocení nemovitosti vzat v úvahu právní stav nemovitosti u převodce, nikoli u nabyvatele. Ani argumentace využívající zpětných účinků vkladu do katastru nemovitostí (s odvoláním na § 133 odst. 2 občanského zákoníku a § 2 odst. 3 zákona č. 265/1992 Sb. , o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů) není případná. Je totiž nutno mít na zřeteli, že nájemní vztah kupujících existoval po celou dobu vkladového řízení, tj. ode dne podání návrhu na vklad až do dne provedení vkladu. Převodce je po tuto dobu stále vlastníkem, který nadále realizuje všechna práva i povinnosti spojené s vlastnickým právem, včetně daňových povinností (daň z nemovitosti). Teprve provedením vkladu nájem konfusí zanikl, byť s právními účinky ke dni podání návrhu na vklad.","metadata_regulation_keys":["265/1992:§2","338/2001","357/1992:§10","357/1992:§9","2/1993:čl11"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Ocenění nemovitosti pro daň z převodu nemovitostí při převodu bytů nájemcům","facts":[{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Stěžovatel (město D.) převáděl vlastnické právo k bytům na jejich nájemce. K daňovému přiznání přiložil znalecký posudek, který ocenil nemovitost kombinací výnosové a nákladové metody, protože ke dni ocenění bylo pronajato více než 80 % podlahových ploch."},{"sourceRefs":["S0009"],"text":"Správce daně (Finanční úřad Plzeň-jih) cenu upravil a použil pouze nákladovou metodu s odůvodněním, že dnem právních účinků vkladu vlastnického práva nájemci zanikly nájemní vztahy, a tudíž podmínka 80% pronájmu nebyla splněna."},{"sourceRefs":["S0005","S0009"],"text":"Stěžovatel podal žaloby proti rozhodnutím Finančního ředitelství v Plzni, která potvrdila platební výměry. Krajský soud v Plzni všechny žaloby spojil a zamítl, přičemž se ztotožnil s argumentací správních orgánů."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Stěžovatel následně podal ústavní stížnost proti rozsudku krajského soudu, namítaje porušení čl. 4 odst. 1, čl. 11 odst. 5 a čl. 36 odst. 1 a 2 Listiny."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"30 Ca 75/2001","sourceRefs":["S0004","S0005","S0009"],"outcomeSummary":"Zamítnuty žaloby města D. proti rozhodnutím Finančního ředitelství v Plzni o dani z převodu nemovitostí. Soud potvrdil, že pro ocenění je rozhodující právní režim ke dni nabytí nemovitosti nabyvatelem, nikoli ke dni převodu.","court":"Krajský soud v Plzni","decisionDate":"31.7.2001"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda při stanovení základu daně z převodu nemovitostí podle §10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb. je pro ocenění nemovitosti rozhodující právní režim u převodce ke dni převodu, nebo u nabyvatele ke dni nabytí.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0012"],"testApplied":"OTHER","text":"Ústavní soud konstatoval, že správní orgány a krajský soud použily výkladové metody, které popírají smysl a cíl zákona. Daň z převodu nemovitostí zatěžuje převáděnou nemovitost, nikoli nabývanou, a poplatníkem je převodce. Proto musí být ocenění vztaženo ke konkrétní převáděné nemovitosti ve vlastnictví převodce a musí být zohledněn právní stav u převodce, nikoli u nabyvatele. Nájemní vztah existoval po celou dobu vkladového řízení a zanikl až provedením vkladu, byť s účinky ke dni podání návrhu. Tím došlo k porušení čl. 11 odst. 1 a 5 Listiny.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Pro ocenění nemovitosti je rozhodující stav ke dni ocenění u převodce, tedy že nemovitost byla pronajata z více než 80 %, a proto měla být použita kombinace nákladové a výnosové metody. Skutečnost, že nabyvatelé se stali vlastníky, nemá vliv na ocenění, protože daň zatěžuje převod, nikoli nabytí.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0009"],"sourceRefs":["S0005","S0009"],"importance":"CORE","parties":["město D."],"courtExplanation":"Krajský soud dovodil, že ke dni nabytí nemovitosti nabyvatelem (ke dni podání návrhu na vklad) zanikly nájemní vztahy, a proto nebyla splněna podmínka 80% pronájmu. Soud považoval za rozhodující právní režim ke dni nabytí, nikoli ke dni převodu."}],"id":"LQ001","raisedBy":["město D."],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0012"],"interpretation":"Pro ocenění nemovitosti pro daň z převodu nemovitostí je rozhodující právní stav u převodce ke dni převodu, nikoli u nabyvatele ke dni nabytí. Nájemní vztah trvá až do provedení vkladu vlastnického práva, a to i přes zpětné účinky vkladu, a proto je třeba při ocenění zohlednit pronájem nemovitosti u převodce.","regulations":"§10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a dani z převodu nemovitostí","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Rozsudek Krajského soudu v Plzni z 31.7.2001 sp. zn. 30 Ca 75/2001, kterým byly zamítnuty žaloby města D. proti rozhodnutím Finančního ředitelství v Plzni o dani z převodu nemovitostí.","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 11 odst. 1 a 5 Listiny základních práv a svobod","right":"právo vlastnit majetek (čl. 11 odst. 1 a 5 Listiny)"},{"regulations":"čl. 36 odst. 1 a 2 Listiny","right":"právo na soudní ochranu (čl. 36 odst. 1 a 2 Listiny)"},{"regulations":"čl. 4 odst. 1 Listiny","right":"povinnosti jen na základě zákona (čl. 4 odst. 1 Listiny)"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE"},"findings":[{"reason":"Správní orgány a krajský soud nesprávně vyložily §10 písm. a) zákona č. 357/1992 Sb., když pro ocenění nemovitosti považovaly za rozhodující právní režim u nabyvatele, čímž stanovily daň v rozporu se zákonem a porušily vlastnické právo stěžovatele.","regulations":"čl. 11 odst. 1 a 5 Listiny","reasonSourceRefs":["S0012"],"right":"čl. 11 odst. 1 a 5 Listiny","outcome":"VIOLATED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Krajský soud v Plzni je povinen při novém rozhodnutí vycházet z právního názoru Ústavního soudu, že pro ocenění nemovitosti je rozhodující právní stav u převodce ke dni převodu."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"Rozsudek Krajského soudu v Plzni z 31.7.2001 sp. zn. 30 Ca 75/2001","kind":"QUASH_DECISION","text":"Rozsudek Krajského soudu v Plzni z 31. 7. 2001 č. j. 30 Ca 75/2001-32 se ruší."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"IV. ÚS 500/01","sourceRefs":["S0013"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Pro ocenění nemovitosti pro daň z převodu nemovitostí je rozhodující právní stav u převodce ke dni převodu, nikoli u nabyvatele ke dni nabytí.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2003:4.US.500.01","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","legal_sentence:990000","legal_question:1000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2003:4.US.500.01"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"assessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-09","legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":1}},"legal_sentence_continuity_old_key":"265/1992:§2","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":0,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":0,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":2,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2003:3.US.644.01","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2003:3.US.644.01"}}