{"document_id":"ECLI:CZ:US:2004:4.US.524.03","court":"usoud","case_number":"IV. ÚS 524/03","ecli":"ECLI:CZ:US:2004:4.US.524.03","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=4-524-03","decision_date":"2004-09-23","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"Kritéria pro posuzování náhradního bytu s regulovaným nájemným v exekučním řízení","legal_sentence":"České nájemní právo bytů je postaveno na výrazné ochraně nájemníků. Tato zvýšená ochrana je motivována zejména sociálními důvody, protože bydlení slouží k uspokojování jedné z nejzákladnějších lidských potřeb, a jako taková má mnohaletou tradici. Nicméně, jak již Ústavní soud několikrát konstatoval ve svých rozhodnutích, není přípustné přenášet sociální zátěž jedné skupiny lidí (nájemníci) na skupinou druhou (pronajimatelé). Vzhledem ke stávající situaci na trhu s byty pronajimatel nemá možnost získat legální cestou jako bytovou náhradu byt s regulovaným nájemným. Výše nájemného sice má význam při posuzování adekvátnosti bytové náhrady, avšak jen v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase. Nelze proto za srovnatelnou považovat takovou výši nájemného, která přežívá z doby, kdy platila protiústavní úprava regulace nájemného. Okolnost, že dosud nebyla přijata zákonná úprava nájemného, která by vedla k jeho deregulaci, nemůže jít k tíži pronajimatelů. Deformace trhu s byty způsobená dlouhodobým neřešením problému nájemních bytů s tzv. regulovaným nájemným nemůže být dále konzervována judikaturou soudů. Je v rozporu s ústavními principy, jestliže se uměle např. soudními rozhodnutími vytváří nerovnost subjektů soukromoprávních vztahů. Nelze stavět do nerovného postavení nájemce bytů s tzv. regulovaným nájemným a nájemce bytů s neregulovaným nájemným, stejně jako nelze do nerovného postavení stavět pronajimatele, kteří vlastní domy s byty s tzv. regulovaným nájemným, proti pronajimatelům, kteří vlastní domy s byty s neregulovaným nájemným. Proto dosáhne-li pronajimatel exekučního titulu na vyklizení bytu s tzv. regulovaným nájemným, má právo se domoci exekučního vyklizení za stejných podmínek, jako pronajimatel, který dosáhl téhož u bytu s neregulovaným nájemným.","metadata_regulation_keys":["40/1964:§712","1/1993:čl90","2/1993:čl36"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Kritéria pro posuzování náhradního bytu s regulovaným nájemným v exekučním řízení","facts":[{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Stěžovatel (pronajímatel) získal vykonatelný exekuční titul na vyklizení bytu s regulovaným nájemným vůči povinné (vedlejší účastnici)."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"V exekučním řízení stěžovatel nabídl povinné náhradní byt, který byl rozlohou, kvalitou i vybavením zásadně rovnocenný vyklizovanému bytu, avšak s neregulovaným nájemným, které bylo měsíčně o 2 896 Kč vyšší než původní regulované nájemné (799 Kč)."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Povinná je důchodkyně; zvýšení nákladů na bydlení by pro ni znamenalo prudké zhoršení životní úrovně."},{"sourceRefs":["S0005","S0006"],"text":"Okresní soud v Prostějově zamítl návrh na provedení exekuce s odůvodněním, že nabízený byt není zásadně rovnocenný kvůli výrazně vyššímu nájemnému; Krajský soud v Brně toto rozhodnutí potvrdil."},{"sourceRefs":["S0008"],"text":"Stěžovatel namítal, že nabídl nejlevnější dostupný byt (obecní sociální byt) a že soudy nepřípustně přenášejí sociální odpovědnost státu na pronajímatele."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"E 401/98","sourceRefs":["S0005"],"outcomeSummary":"Zamítl návrh oprávněného na provedení exekuce vyklizením bytu, neboť nabízený náhradní byt není zásadně rovnocenný kvůli výrazně vyššímu nájemnému.","court":"Okresní soud v Prostějově","decisionDate":"13. 4. 1999"},{"fileNumber":"12 Co 929/2002","sourceRefs":["S0006"],"outcomeSummary":"Potvrdil usnesení soudu prvního stupně; výše nájemného je jedním z hledisek pro posouzení rovnocennosti a v daném případě je rozdíl natolik významný, že byt nelze považovat za rovnocenný.","court":"Krajský soud v Brně","decisionDate":"30. 5. 2003"},{"fileNumber":"20 Cdo 2467/2003","sourceRefs":["S0007"],"outcomeSummary":"Odmítl dovolání jako nepřípustné podle § 243b odst. 4 a § 218 odst. 1 písm. c) o. s. ř.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"25. 3. 2004"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda obecné soudy porušily právo stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny tím, že při posuzování přiměřenosti náhradního bytu upřednostnily výši nájemného před ostatními kritérii a fakticky tak znemožnily výkon exekučního titulu.","sourceRefs":["S0008"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0013","S0015","S0016","S0017"],"testApplied":"OTHER","text":"Obecné soudy svým restriktivním výkladem pojmu 'zásadní rovnocennost' fakticky znemožnily stěžovateli výkon exekučního titulu, čímž porušily jeho právo na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny a čl. 90 Ústavy. Výše nájemného je relevantní pouze jako obvyklá cena v místě a čase; srovnání s regulovaným nájemným není namístě. Sociální břemeno nelze přenášet na pronajímatele.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Nabízený byt je z hlediska rozlohy, vybavení a polohy zásadně rovnocenný; stěžovatel zajistil nejlevnější dostupný byt (sociální byt). Soudy přehlížejí, že pronajímatel nemůže legálně získat byt s regulovaným nájemným. Rozhodnutí přesouvá sociální povinnost státu na stěžovatele a porušuje rovnost osob.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0013","S0015","S0016"],"sourceRefs":["S0008"],"importance":"CORE","parties":["stěžovatel"],"courtExplanation":"Ústavní soud se ztotožnil s argumentem, že nelze na pronajímatele přenášet sociální zátěž a že výše nájemného musí být posuzována podle obvyklé ceny v místě a čase, nikoli srovnáním s regulovaným nájemným."}],"id":"LQ001","raisedBy":["stěžovatel"],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Nový OZ nezná institut náhradního bytu; otázka přiměřenosti se neřeší.","continuity_assessed_against":"2026-07-09","continuity_counterparts":["89/2012:§2291"],"continuity_old_key":"40/1964:§712","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":2,"REFERENCED":2},"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"},{"question":"Zda byla ústavní stížnost podána předčasně, dokud nebylo rozhodnuto o dovolání.","sourceRefs":["S0010"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Námitka předčasnosti není důvodná, neboť dovolání bylo odmítnuto a stěžovatel tak vyčerpal všechny procesní prostředky.","outcome":"OTHER"},"issueType":"ADMISSIBILITY","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["vedlejší účastnice"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0014","S0015","S0016"],"interpretation":"Při posuzování, zda je náhradní byt zásadně rovnocenný bytu vyklizovanému, je nutné všechna zákonná kritéria hodnotit komplexně; výše nájemného je relevantní pouze v tom smyslu, že musí odpovídat obvyklé ceně nájmu v daném místě a čase, nikoli srovnání s regulovaným nájemným. Pronajímatel není povinen zajistit byt s regulovaným nájemným, pokud takový není v místě dostupný.","regulations":"§ 712 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":1,"REFERENCED":2},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 30.5.2003, sp. zn. 12 Co 929/2002, kterým bylo potvrzeno usnesení Okresního soudu v Prostějově o zamítnutí návrhu na provedení exekuce vyklizením bytu.","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod","right":"právo na soudní ochranu"},{"regulations":"čl. 1 Listiny základních práv a svobod","right":"zásada rovnosti"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Stěžovatel vyčerpal všechny procesní prostředky, neboť dovolání bylo odmítnuto jako nepřípustné.","sourceRefs":["S0007"],"questionAssessments":[{"questionId":"LQ002","outcome":"OTHER"}]},"findings":[{"reason":"Obecné soudy svým restriktivním výkladem pojmu zásadní rovnocennost fakticky znemožnily stěžovateli výkon exekučního titulu, čímž porušily jeho právo na soudní ochranu.","regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod","reasonSourceRefs":["S0017"],"right":"právo na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny","outcome":"VIOLATED"}],"bindingInstructions":["Krajský soud v Brně je vázán právním názorem Ústavního soudu, že při posuzování přiměřenosti náhradního bytu je nutné hodnotit všechna kritéria komplexně a výše nájemného musí odpovídat obvyklé ceně v místě a čase, nikoli srovnání s regulovaným nájemným."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 30.5.2003, sp. zn. 12 Co 929/2002","kind":"QUASH_DECISION","text":"Usnesení Krajského soudu v Brně ze dne 30. května 2003 č. j. 12 Co 929/2002-105 se zrušuje."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"III. ÚS 114/94","sourceRefs":["S0014"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Pojem 'zásadní rovnocennost' je nutné interpretovat tak, že na pronajimatele klade povinnost vyvinout všechno úsilí, které lze od něj rozumně vyžadovat, aby zajistil náhradní byt, který se podle místních podmínek a podle všech v zákoně uvedených parametrů aproximativně nejvíce blíží vyklizovanému bytu.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:1995:3.US.114.94","precedent_source_units":["interpretation:900000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","legal_question:1000","legal_sentence:990000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:1995:3.US.114.94"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":2,"REFERENCED":3},"superseded_gated":true,"superseded_count_hidden":1,"superseded_usage":"DISTINGUISHED"},"precedent_superseded_count":1,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":1,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":1,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":2,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2004:4.US.524.03","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2004:4.US.524.03"}}