{"document_id":"ECLI:CZ:US:2006:1.US.47.05","court":"usoud","case_number":"I. ÚS 47/05","ecli":"ECLI:CZ:US:2006:1.US.47.05","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=1-47-05","decision_date":"2006-07-13","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"K povinnosti soudů rozhodnout o zvýšení regulovaného nájemného v případě nečinnosti zákonodárce","legal_sentence":"Problematikou regulace nájemného se Ústavní soud již zabýval opakovaně. Zejména je nutno zmínit stěžejní nález ze dne 28. 2. 2006 sp. zn. Pl. ÚS 20/05 (Sbírka nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 40, nález č. 47, str. 389, vyhlášen pod č. 252/2006 Sb. ), ve kterém Ústavní soud ve výroku autoritativně konstatoval, že \"dlouhodobá nečinnost Parlamentu České republiky spočívající v nepřijetí zvláštního právního předpisu vymezujícího případy, ve kterých je pronajímatel oprávněn jednostranně zvýšit nájemné, úhradu za plnění poskytovaná s užíváním bytu a změnit další podmínky nájemní smlouvy, je protiústavní a porušuje čl. 4 odst. 3 , čl. 4 odst. 4 a čl. 11 Listiny základních práv a svobod a čl. 1 odst. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě o ochraně lidských práv a základních svobod\". Dále Ústavní soud v tomto nálezu poukázal na své závěry obsažené zejména v nálezu Ústavního soudu ve věci sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 (Sbírka nálezů a usnesení Ústavního soudu, svazek 18, nález č. 93, str. 287 a násl., vyhlášen pod č. 231/2000 Sb. , sdělení Ústavního soudu o opravě chyb v psaní bylo uveřejněno pod č. 130/2001 Sb. a sdělení Ministerstva vnitra o opravě tiskové chyby bylo uveřejněno v částce 51/2001 Sb.), sp. zn. Pl. ÚS 8/02 (uveřejněn tamtéž, svazek 28, nález č. 142, str. 237, vyhlášen pod č. 528/2002 Sb. ) a sp. zn. Pl. ÚS 2/03 (uveřejněn tamtéž, svazek 29, nález č. 41, str. 371, vyhlášen pod č. 84/2003 Sb. ). V nálezu sp. zn. Pl. ÚS 3/2000 vyjádřil Ústavní soud názor, že princip přiměřené (spravedlivé) rovnováhy vyžaduje, aby při respektování požadavků obsažených v čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech byl vzat zřetel na proces destrukce vlastnického práva, zejména pokud se týče vlastníků nájemních domů, diskriminovaných v poměru k ostatním vlastníkům. Cenová regulace, nemá-li přesáhnout meze ústavnosti, nesmí evidentně snížit cenu tak, aby tato cena vzhledem ke všem prokázaným a nutně vynaloženým nákladům eliminovala možnost alespoň jejich návratnosti, neboť v takovém případě by vlastně implikovala popření účelu a všech funkcí vlastnictví. V nálezu sp. zn. Pl. ÚS 8/02 Ústavní soud konstatoval, že ochrana vlastnických práv nevylučuje regulaci nájemného jako ústavní formu realizace politiky státu v případě, že se pohybuje v rámci vymezeném ústavním pořádkem a mezinárodními závazky České republiky. Zasahování státu musí respektovat přiměřenou (spravedlivou) rovnováhu mezi požadavkem obecného zájmu společnosti a požadavkem na ochranu základních práv jednotlivce. To znamená, že musí existovat rozumný (opodstatněný) vztah proporcionality mezi použitými prostředky a sledovanými cíli. Regulace nájemného sice není vyvlastněním, může se však týkat obsahu vlastnického práva. Vlastnictví již z Listiny základních práv a svobod (dále jen \"Listina\") (čl. 11 odst. 3) není chápáno jako neomezitelné právo, omezeno však podle Listiny (čl. 11 odst. 4) může být pouze zákonem a za podmínek stanovených Listinou (čl. 4 odst. 2) a pouze v rozsahu, v jakém se nedotýká podstaty vlastnictví (které se nemůže stát pouhou slupkou zbavenou obsahu), přičemž i při tomto omezení platí zákaz diskriminace (čl. 4 odst. 3 Listiny). Pravidlem v této oblasti je proto stanovení nájemného dohodou (čl. 2 odst. 3 Listiny) jako volného (nikoli libovolného) nájemného, jeho regulace je pak výjimkou, která by měla být časově omezena na nutnou dobu. Ústavní stížnost spočívá (v době rozhodování obecných soudů) v neexistenci ústavně konformní regulace, resp. deregulace nájemného, založené na možnosti jeho jednostranného zvyšování. Při řešení této sociálně nepochybně citlivé záležitosti, mající své kořeny v éře totalitního systému, je podle závěrů Ústavního soudu, podávajících se ze zmíněných nálezů, nutno mj. respektovat, že povaha právního vztahu nájmu včetně nájmu bytu jako vztahu obligačního pojmově předpokládá vytvoření dostatečného prostoru pro uplatnění autonomie vůle a smluvní volnosti stran. Flagrantní důsledky nečinnosti zákonodárce vedly Ústavní soud, při vědomí jeho postavení jako orgánu ochrany ústavnosti, k nutnosti nahradit instrumenty právní ochrany pronajímatelů chybějící na úrovni \"obyčejného\" zákona využitím principů ústavněprávní regulace. Proto Ústavní soud v citovaných nálezech trval na naplnění základní funkce obecných soudů, tj. na zajištění proporcionální ochrany subjektivních práv a právem chráněných zájmů, a požadoval, aby ji obecné soudy pronajímatelům poskytly tak, že nebudou a priori zamítat jejich žaloby požadující určení zvýšeného nájemného s odkazem na nedostatek zákonné úpravy.","metadata_regulation_keys":["40/1964:§671","40/1964:§696","1/1993:čl90","1/1993:čl89","120/1976:čl11","2/1993:čl36","2/1993:čl11","2/1993:čl4","209/1992:čl1"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"K povinnosti soudů rozhodnout o zvýšení regulovaného nájemného v případě nečinnosti zákonodárce","facts":[{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Stěžovatelé Ing. J. R. a RNDr. J. K. jsou podílovými spoluvlastníky domu č. p. 1544 v Praze 3-Žižkov. Žalovaní R. N. a Z. N. jsou nájemci bytu v tomto domě."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Původní nájemné bylo stanoveno na 144 Kč měsíčně a postupně zvyšováno dle vyhlášek. V roce 2001 činilo 2 397 Kč, od července 2002 pak 2 754 Kč měsíčně."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Po zrušení cenových předpisů (výměr MF č. 06/2002) stěžovatelé požadovali zvýšení nájemného na tržní úroveň 3 722 Kč měsíčně, s čímž žalovaní nesouhlasili s odůvodněním, že byt rekonstruovali na vlastní náklady."},{"sourceRefs":["S0005","S0006"],"text":"Stěžovatelé se domáhali zaplacení rozdílu mezi zaplaceným regulovaným nájemným a obvyklým nájemným za srpen 2003 ve výši 12 747 Kč, vyčísleným znaleckým posudkem."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"7 C 139/2003","sourceRefs":["S0005","S0006"],"outcomeSummary":"Zamítl žalobu stěžovatelů na zaplacení 12 747 Kč s příslušenstvím. Dospěl k závěru, že jednostranné zvýšení nájemného není přípustné, neboť chybí zvláštní právní předpis a nebyla uzavřena dohoda.","court":"Obvodní soud pro Prahu 3","decisionDate":"9. 3. 2004"},{"fileNumber":"15 Co 227/2004","sourceRefs":["S0007"],"outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně. Uvedl, že po zrušení cenových předpisů lze nájemné zvýšit pouze dohodou, a soud nemůže nahradit nedostatek zákonné úpravy. Odmítl použití § 671 odst. 1 obč. zák. s odkazem na speciální úpravu § 696 odst. 1.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"21. 10. 2004"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda obecné soudy porušily právo stěžovatelů na soudní ochranu a vlastnické právo tím, že zamítly žalobu na zvýšení nájemného s odůvodněním, že jednostranné zvýšení není možné bez zvláštního právního předpisu, ačkoli Ústavní soud opakovaně konstatoval protiústavnost regulace a nečinnost zákonodárce.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0016","S0017","S0019"],"testApplied":"OTHER","text":"Obecné soudy byly povinny poskytnout ochranu vlastnickému právu stěžovatelů i přes absenci konkrétní zákonné úpravy, a to soudcovským dotvořením práva na základě předchozí judikatury Ústavního soudu. Jejich odmítavý postoj představuje porušení čl. 36 odst. 1 a čl. 11 odst. 1 Listiny.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Stěžovatelé tvrdili, že soudy měly aplikovat § 671 odst. 1 obč. zák. nebo přímo ústavní principy a poskytnout ochranu vlastnickému právu. Odkázali na nálezy Ústavního soudu Pl. ÚS 3/2000, Pl. ÚS 8/02 a Pl. ÚS 2/03.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0016","S0019"],"sourceRefs":["S0008","S0010"],"importance":"CORE","parties":["stěžovatelé Ing. J. R. a RNDr. J. K."],"courtExplanation":"Ústavní soud shledal, že obecné soudy byly povinny poskytnout ochranu a jejich odmítavý postoj představuje porušení čl. 36 odst. 1 a čl. 11 odst. 1 Listiny."}],"id":"LQ001","raisedBy":["stěžovatelé Ing. J. R. a RNDr. J. K."],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Nová úprava umožňuje jednostranné zvýšení nájemného, což mění východisko rozhodnutí.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§2249"],"continuity_old_key":"40/1964:§696","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda ustanovení § 671 odst. 1 a § 696 odst. 1 občanského zákoníku lze vyložit ústavně konformním způsobem tak, aby umožňovala jednostranné zvýšení nájemného v případě nečinnosti zákonodárce.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0016","S0017"],"text":"Ústavní soud konstatoval, že ustanovení § 696 odst. 1 obč. zák. nelze vykládat tak, že by bránilo soudu rozhodnout o zvýšení nájemného v případě, kdy zákonodárce nepřijal předvídanou úpravu a kdy by takový výklad vedl k porušení vlastnického práva. § 671 odst. 1 obč. zák. je použitelný jako obecné ustanovení.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"INTERPRETATION_OF_LAW","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["stěžovatelé Ing. J. R. a RNDr. J. K."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda nečinnost zákonodárce v přijetí právní úpravy jednostranného zvyšování nájemného je protiústavní a zavazuje soudy k poskytnutí ochrany.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0015","S0016"],"text":"Dlouhodobá nečinnost Parlamentu je protiústavní a porušuje čl. 4 odst. 3, čl. 4 odst. 4 a čl. 11 Listiny a čl. 1 Dodatkového protokolu. V důsledku toho jsou obecné soudy povinny poskytnout ochranu vlastnickému právu pronajímatelů i bez výslovné zákonné úpravy.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"NORM_CONSTITUTIONALITY","id":"LQ003","raisedBy":["COURT"],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0016","S0017"],"interpretation":"Ustanovení § 696 odst. 1 obč. zák. nebrání soudu, aby v případě nečinnosti zákonodárce rozhodl o zvýšení nájemného, pokud by jinak došlo k porušení vlastnického práva pronajímatele.","regulations":"§ 696 odst. 1 občanského zákoníku","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0003","S0004"],"description":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 21. 10. 2004 sp. zn. 15 Co 227/2004, kterým byl potvrzen rozsudek soudu prvního stupně zamítající žalobu na zaplacení dlužného nájemného.","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny, čl. 1 Dodatkového protokolu k Úmluvě","right":"vlastnické právo"},{"regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny","right":"právo na soudní ochranu"},{"regulations":"čl. 3 odst. 1 Listiny, čl. 14 Úmluvy","right":"rovnost v právech"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Ústavní stížnost je důvodná.","sourceRefs":["S0014"]},"findings":[{"reason":"Obecný soud odepřel poskytnout soudní ochranu vlastnickému právu stěžovatelů, když zamítl žalobu s odůvodněním, že jednostranné zvýšení nájemného není možné bez zvláštního právního předpisu, ačkoli Ústavní soud opakovaně konstatoval povinnost soudů v takovém případě rozhodnout.","regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny","reasonSourceRefs":["S0019"],"right":"právo na soudní ochranu (čl. 36 odst. 1 Listiny)","outcome":"VIOLATED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1}},{"reason":"Napadeným rozsudkem došlo k porušení vlastnického práva stěžovatelů, neboť jim nebyla poskytnuta ochrana proti dlouhodobé regulaci nájemného, která byla shledána protiústavní.","regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny","reasonSourceRefs":["S0019"],"right":"vlastnické právo (čl. 11 odst. 1 Listiny)","outcome":"VIOLATED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1}}],"bindingInstructions":["Městský soud v Praze je povinen znovu rozhodnout o odvolání stěžovatelů a poskytnout ochranu jejich vlastnickému právu v souladu s právním názorem Ústavního soudu, tj. rozhodnout o zvýšení nájemného s přihlédnutím k místním podmínkám a principu proporcionality."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"rozsudek Městského soudu v Praze sp. zn. 15 Co 227/2004","kind":"QUASH_DECISION","text":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 21. 10. 2004 sp. zn. 15 Co 227/2004 se zrušuje."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"Pl. ÚS 20/05","sourceRefs":["S0015","S0017"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Dlouhodobá nečinnost Parlamentu v přijetí právní úpravy jednostranného zvyšování nájemného je protiústavní a obecné soudy jsou povinny poskytnout ochranu vlastnickému právu pronajímatelů i bez výslovné zákonné úpravy.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2006:Pl.US.20.05","precedent_source_units":["legal_question:1000","legal_question:2000","legal_question:3000","interpretation:900000"],"precedent_target_units":["interpretation:900000","finding:950000","legal_sentence:990000","legal_question:1000","legal_question:4000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2006:Pl.US.20.05"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":1}},"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":2,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":3,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2006:1.US.47.05","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2006:1.US.47.05"}}