{"document_id":"ECLI:CZ:US:2006:Pl.US.42.03","court":"usoud","case_number":"Pl. ÚS 42/03","ecli":"ECLI:CZ:US:2006:Pl.US.42.03","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=Pl-42-03","decision_date":"2006-03-28","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"REJECTION","subject":"Návrh na zrušení výpovědních důvodů z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku pro údajný rozpor s ústavním pořádkem","legal_sentence":"Ochrana nájemců bytů, resp. nájmu bytu představuje legitimní cíl omezení vlastnického práva, neboť přispívá k uskutečnění práva na přiměřenou životní úroveň ve smyslu čl. 11 Mezinárodního paktu o hospodářských, sociálních a kulturních právech, práva rodiny na sociální, právní a hospodářskou ochranu ve smyslu čl. 16 Evropské sociální charty, resp. ve smyslu čl. 4 odst. 2 písm. a) Dodatkového protokolu k Evropské sociální chartě. Je-li legitimní cíl ochrany nájmu motivován sociálními důvody (požadavkem zajistit nájemci přiměřenou životní úroveň, která zahrnuje i přiměřené bydlení jako naplnění základní potřeby mít bezpečné místo, kde člověk může složit hlavu), pak je zřejmé, že další omezování vlastníka bytu nad rámec uspokojení základní bytové potřeby nájemce by v testu přiměřenosti neobstálo. Pokud by zákon omezoval vlastníka v jeho dispozičním právu natolik, že by mu neumožňoval ukončit nájemní vztah ani v situaci, kdy je základní bytová potřeba nájemce zcela dostatečně saturována, například tak, že má sám řadu možností bydlení na odpovídající úrovni, bylo by takové omezení vlastníka třeba hodnotit jako nepřiměřené sledovanému cíli. Pokud je vedle toho ochrana nájmu motivována snahou státu regulovat trh s nájemním bydlením a při převyšující poptávce podpořit spravedlivou distribuci bytů, pak by nebylo přiměřeným opatřením, pokud by právní úprava omezující vlastníky bytů umožňovala hromadění bytů v rukou jednoho nájemce či neúčelné nakládání s bytovým fondem tak, že by byty zůstávaly neužívány a neobsazeny. Občanský zákoník , ve znění v rozhodné době, dává v § 711 odst. 1 písm. g) a h) pronajímateli omezenou možnost nájemní vztah kvalifikovaně ukončit, a navíc jen se souhlasem soudu a poskytne-li při vyklizení přístřeší. Argument porušení principu autonomie vůle smluvních stran nelze uplatňovat na tato ustanovení izolovaně. Nelze vytrhnout autonomii vůle nájemce, resp. jeho smluvní svobodu z kontextu, v němž se uplatňuje: je to naopak pronajímatel, jehož autonomie vůle je při skončení nájmu výrazně omezena ve srovnání s nájemcem. De lege lata, každým dalším omezením práva pronajímatele jednostranně ukončit nájemní smlouvu by se právo nájemce k bytu mohlo fakticky stát quasivlastnickým právem na úkor skutečného vlastnického práva pronajímatele, které by přežívalo již jen jako holé vlastnictví navzdory ústavně proklamované zásadě jeho ochrany. Každé další zkrácení taxativního katalogu důvodů, za nichž může pronajímatel nájem vypovědět, jde proti duchu soukromého práva, neboť prohlubuje nerovnost mezi účastníky soukromoprávního vztahu. Oproti současnému stavu by zrušením napadených ustanovení byla na úkor pronajímatele dále prohloubena nespravedlivá nerovnováha mezi použitými prostředky (rozsahem omezení práva vlastnického ustanoveními občanského zákoníku o nájmu bytu) a sledovaným legitimním cílem (ochranou nájmu, resp. nájemce). Ze svobody pohybu a pobytu nevyplývá subjektivní právo vůči vlastníku bytu, aby mu byt pronajal, nevyplývá z ní ani právo na to, aby nájem nemohl být ze zákonných důvodů ukončen. Rovnost je z definice kategorií relativní: uvažovat v kategorii rovnosti lze pouze v relaci mezi nejméně dvěma osobami ve stejném, resp. srovnatelném postavení. Ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku , pokud jde o nájem družstevního bytu na straně jedné a nájem \"nedružstevního bytu\" na straně druhé, nepředstavují zásah do ústavně chráněného principu rovnosti, neboť nejde o rozlišování mezi právy a povinnostmi nájemců ani vzhledem k tradičně zapovězeným kritériím (viz čl. 3 odst. 1 Listiny), ani vzhledem k jinému postavení, nýbrž jde o srovnávání právních institutů nájmu družstevního a nedružstevního bytu, na něž ústavně chráněný princip rovnosti nedopadá. Nelze namítat nerovnost tam, kde zákon stanoví pro všechny subjekty, které lze zahrnout pod osobní rozsah právního předpisu, stejné podmínky nároku. Do pravomoci demokratického zákonodárce v oblasti zákonné úpravy soukromého práva spadá i úprava smluvních typů. Z žádného ustanovení ústavního pořádku nevyplývá závazný příkaz, aby zákonodárce nájemní vztahy k bytům upravil určitým způsobem. Odlišnosti institutu nájmu družstevního bytu si s ohledem na obecné principy spravedlnosti zasluhují omezující interpretaci napadených výpovědních důvodů ve vztahu k družstevním bytům. Platná právní úprava poskytuje k takové interpretaci dostatečný prostor. Obecný soud může vzít zvláštnosti nájmu družstevního bytu v úvahu při naplňování dispozice výpovědních důvodů podle napadených ustanovení, tj. při hodnocení toho, zda nelze po nájemci spravedlivě požadovat, aby užíval pouze jeden byt [ § 711 odst. 1 písm. g) občanského zákoníku ], resp. při posuzování vážných, resp. závažných důvodů, pro které nájemce byt neužívá nebo ho užívá jen občas [ § 711 odst. 1 písm. h) občanského zákoníku ]. V úvahu musí vzít i ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku , podle něhož výkon práv a povinností vyplývajících z občanskoprávních vztahů nesmí bez právního důvodu zasahovat do práv a oprávněných zájmů jiných a nesmí být v rozporu s dobrými mravy.","metadata_regulation_keys":["14/2000","15/2000","182/1993:§67","280/2006","40/1964:§677","40/1964:§711","40/1964:§2","40/1964:§3","40/1964:§685","40/1964:§714","1/1993:čl1","120/1976:čl26","120/1976:čl11","2/1993:čl1","2/1993:čl3","2/1993:čl10","2/1993:čl11","2/1993:čl12","2/1993:čl14","2/1993:čl2","2/1993:čl4","209/1992:čl8","209/1992:čl1"],"analysis":{"proceedingType":"NORM_CONTROL_STATUTE","subject":"Návrh na zrušení výpovědních důvodů z nájmu bytu podle § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku pro údajný rozpor s ústavním pořádkem","facts":[{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Obvodní soud pro Prahu 7 projednává žalobu bytového družstva (B. d. D.) proti manželům T. S. a I. S. o přivolení k výpovědi z nájmu družstevního bytu v Praze 7. Žalovaní získali nájemní právo k bytu v roce 1997 na základě dohody o převodu práv a povinností spojených s členstvím v družstvu, ale do bytu se nikdy nenastěhovali a užívají jiný byt v Praze 6."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Družstvo chce dát výpověď z důvodů podle § 711 odst. 1 písm. d), g) a h) občanského zákoníku, tj. pro neplacení nájemného a služeb za dobu delší tří měsíců, pro to, že žalovaní mají více bytů, a pro neužívání bytu bez vážného důvodu."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Obvodní soud dospěl k závěru, že napadená ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku jsou v rozporu s ústavním pořádkem, neboť je nucen je aplikovat na nájem družstevního bytu, aniž by zákonodárce zohlednil specifika družstevního bydlení."}],"legalQuestions":[{"question":"Zda napadená ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) občanského zákoníku představují neústavní zásah do autonomie vůle a smluvní svobody nájemce (čl. 1 odst. 1 Ústavy, čl. 2 odst. 3 Listiny).","sourceRefs":["S0052"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0053","S0054","S0055","S0056","S0057","S0058","S0061"],"testApplied":"PROPORTIONALITY","text":"Napadená ustanovení jsou součástí ochrany nájmu, která omezuje vlastnické právo pronajímatele v obecném zájmu. Zrušením by se ochrana nájemců dále posílila na úkor vlastníků, což by bylo nepřiměřené. Autonomie vůle nájemce není omezena, neboť zákon nezakazuje mít více bytů, pouze umožňuje pronajímateli za určitých podmínek nájem ukončit.","outcome":"NO_VIOLATION"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Nájemce by měl mít možnost užívat více bytů podle své vůle; není důvodu ho nutit mít jen jeden byt, pokud plní své povinnosti.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0061"],"sourceRefs":["S0052"],"importance":"CORE","parties":["Obvodní soud pro Prahu 7"],"courtExplanation":"Autonomie vůle nájemce není napadenými ustanoveními dotčena; zákon nezakazuje mít více bytů, pouze dává pronajímateli omezenou možnost ukončit nájem se souhlasem soudu. Omezení smluvní svobody je na straně pronajímatele, který je chráněn výpovědními důvody."}],"id":"LQ001","raisedBy":["Obvodní soud pro Prahu 7"],"precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":1,"REFERENCED":3},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":5,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda napadená ustanovení představují neústavní zásah do práva na ochranu soukromého a rodinného života (čl. 10 odst. 2 Listiny) a svobody pohybu a pobytu (čl. 14 odst. 1 Listiny).","sourceRefs":["S0013"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0064","S0065"],"text":"Napadená ustanovení nezasahují do práva na soukromý a rodinný život ani do svobody pohybu a pobytu. Jsou ospravedlnitelná ochranou vlastnického práva pronajímatele. Případné zásahy v konkrétním případě lze řešit procesními prostředky.","outcome":"NO_VIOLATION"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["Obvodní soud pro Prahu 7"],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Zda napadená ustanovení zakládají neústavní nerovnost mezi nájemci družstevních a nedružstevních bytů (čl. 1 Ústavy, čl. 1, čl. 3 odst. 1, čl. 4 odst. 3 Listiny).","sourceRefs":["S0008"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0071","S0072","S0073","S0074"],"text":"Napadená ustanovení neporušují princip rovnosti. Rozdíly mezi družstevním a nedružstevním nájmem jsou dány odlišným právním vztahem (členství v družstvu), nikoli diskriminací. Zákonodárce má volnost upravit smluvní typy, a pokud tak činí v mezích ústavního pořádku, není důvod k derogaci.","outcome":"NO_VIOLATION"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["Obvodní soud pro Prahu 7"],"precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":1},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda napadená ustanovení představují neústavní zásah do práv podle čl. 4 odst. 2 a 4 Listiny (omezení základních práv jen na základě zákona a šetření podstaty a smyslu práv).","sourceRefs":["S0009"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0077","S0078"],"text":"Napadená ustanovení jsou zákonným omezením, které je přiměřené sledovanému cíli. Obecný soud má dostatečný prostor pro ústavně konformní výklad, zejména s ohledem na specifika družstevního bydlení a ustanovení § 3 odst. 1 občanského zákoníku (dobré mravy).","outcome":"NO_VIOLATION"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["Obvodní soud pro Prahu 7"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0035","S0036","S0037","S0038"],"description":"Ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (výpovědní důvody: nájemce má dva nebo více bytů; nájemce byt neužívá nebo ho užívá jen občas).","type":"STATUTE"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 1 Ústavy, čl. 1, čl. 3 odst. 1, čl. 4 odst. 3 Listiny základních práv a svobod","right":"Princip rovnosti (čl. 1 Ústavy, čl. 1, čl. 3 odst. 1, čl. 4 odst. 3 Listiny)"},{"regulations":"čl. 4 odst. 2 a 4 Listiny základních práv a svobod","right":"Omezení základních práv jen na základě zákona a šetření podstaty a smyslu práv (čl. 4 odst. 2 a 4 Listiny)"},{"regulations":"čl. 10 odst. 2 Listiny základních práv a svobod","right":"Právo na ochranu soukromého a rodinného života (čl. 10 odst. 2 Listiny)"},{"regulations":"čl. 14 odst. 1 Listiny základních práv a svobod","right":"Svoboda pohybu a pobytu (čl. 14 odst. 1 Listiny)"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Obvodní soud pro Prahu 7 je oprávněným navrhovatelem podle čl. 95 odst. 2 Ústavy a § 64 odst. 3 zákona o Ústavním soudu, neboť napadená ustanovení musí aplikovat v probíhajícím řízení.","sourceRefs":["S0043"]},"findings":[{"reason":"Napadená ustanovení nerozlišují mezi subjekty na základě zakázaných kritérií; rozdíly mezi družstevním a nedružstevním nájmem jsou dány odlišným právním institutem, nikoli nerovností osob.","regulations":"čl. 1 Ústavy, čl. 1, čl. 3 odst. 1, čl. 4 odst. 3 Listiny","reasonSourceRefs":["S0071","S0073"],"right":"Princip rovnosti (čl. 1 Ústavy, čl. 1, čl. 3 odst. 1, čl. 4 odst. 3 Listiny)","outcome":"NOT_VIOLATED"},{"reason":"Omezení je stanoveno zákonem, sleduje legitimní cíl ochrany nájmu a je přiměřené; soud má možnost ústavně konformního výkladu.","regulations":"čl. 4 odst. 2 a 4 Listiny","reasonSourceRefs":["S0077"],"right":"Omezení základních práv jen na základě zákona a šetření podstaty a smyslu práv (čl. 4 odst. 2 a 4 Listiny)","outcome":"NOT_VIOLATED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":2}},{"reason":"Výpovědní důvody nezasahují do soukromého a rodinného života; jsou ospravedlnitelné ochranou vlastnického práva.","regulations":"čl. 10 odst. 2 Listiny","reasonSourceRefs":["S0064"],"right":"Právo na ochranu soukromého a rodinného života (čl. 10 odst. 2 Listiny)","outcome":"NOT_VIOLATED"},{"reason":"Svoboda pohybu a pobytu nekoliduje s možností ukončit soukromoprávní vztah z nájmu bytu.","regulations":"čl. 14 odst. 1 Listiny","reasonSourceRefs":["S0065"],"right":"Svoboda pohybu a pobytu (čl. 14 odst. 1 Listiny)","outcome":"NOT_VIOLATED"}]},"dispositionType":"REJECTION","operativeOrders":[{"targetAct":"Ustanovení § 711 odst. 1 písm. g) a h) zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů","kind":"REJECT","text":"Návrh se zamítá."}],"dissentingOpinions":[{"summary":"Řízení mělo být zastaveno podle § 67 odst. 1 zákona o Ústavním soudu, neboť v době rozhodování již byl přijat zákon č. 107/2006 Sb., který napadená ustanovení novelizoval, a jeho publikace byla otázkou krátkého času.","judges":["František Duchoň"]},{"summary":"Ústavní soud měl vyčkat publikace novely občanského zákoníku (zákona č. 107/2006 Sb.) a poté řízení zastavit, aby se předešlo právní nejistotě a konkurenci derogačních důvodů.","judges":["Pavel Holländer","Stanislav Balík","Vlasta Formánková"]},{"summary":"Nesouhlasí s částí odůvodnění, která připouští možnost odlišného posouzení ústavnosti napadených ustanovení při komplexním přezkumu celé úpravy nájmu bytů; mělo být přistoupeno k širšímu posouzení.","judges":["Dagmar Lastovecká","Jiří Nykodým"]},{"summary":"Souhlasí s výrokem, ale nesouhlasí s odůvodněním; setrvává na názoru, že úprava nájmu bytu by měla být posuzována komplexně, nikoli izolovaně.","judges":["Eliška Wagnerová"]}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"Pl. ÚS 33/2000","sourceRefs":["S0049"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Ústavní soud je oprávněn přezkoumávat ústavnost zákona i v případě, že již byl zrušen, pokud bude aplikován na právní vztahy vzniklé před jeho zrušením.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2001:Pl.US.33.2000","precedent_source_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_units":["legal_question:2000","legal_sentence:990000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2001:Pl.US.33.2000"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"assessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_reason":"Zachovává interpretační pravidla souladu s ústavním pořádkem a dobrými mravy, na nichž závěr stojí.","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-09","legal_sentence_continuity_counterparts":["89/2012:§2","89/2012:§2235"],"legal_sentence_continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§2235","relation":"PRESERVES","reason":"Kogentní ochrana nájemce bytu navazuje na dřívější sociální ochranu nájmu."}],"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":2,"REFERENCED":3}},"precedent_superseded_count":1,"legal_sentence_continuity_old_key":"40/1964:§3","precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":5,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":4,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2006:Pl.US.42.03","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2006:Pl.US.42.03"}}