{"document_id":"ECLI:CZ:US:2010:2.US.3292.09.3","court":"usoud","case_number":"II. ÚS 3292/09","ecli":"ECLI:CZ:US:2010:2.US.3292.09.3","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=2-3292-09_3","decision_date":"2010-07-08","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"Přechod povinnosti strpět podnájem bytu na nového vlastníka podle § 680 odst. 2 obč. zák. a zásada pacta sunt servanda","legal_sentence":"Jazykový a logický výklad ustanovení § 680 odst. 2 občanského zákoníku nedává možnost vykládat speciální sukcesi práv a povinností vyplývajících z nájemního vztahu jiným způsobem, než že pronajímatel vstupuje do všech právních povinností vyplývajících ze smlouvy, ledaže práva a povinnosti vzniklé za předcházejícího vlastníka se existenčně osamostatnily (např. právo na již splatné nájemné). Pokud by zákonodárce chtěl vymezit jen určitá práva a povinnosti, které přecházejí na nového vlastníka, učinil by tak výslovně; nečiní-li tak, není žádný důvod vykládat toto ustanovení v tom smyslu, že přecházejí na nového vlastníka (pronajímatele) jen vybraná práva a povinnosti. Z dikce ustanovení totiž nevyplývá žádné restriktivní omezení práv a povinností, které má nový vlastník nabýt. Soukromé právo obecně je založeno na stěžejní zásadě autonomie vůle a zásadě \"pacta sunt servanda\". Zásada, že smlouvy mají být dodržovány, bývá považována za nejvyšší zásadu právní, resp. za nejvyšší přirozenoprávní normu, od které je odvozeno veškeré právo (blíže např. Knapp, V. Teorie práva. 1. vydání. Praha : C. H. Beck, 1995, s. 84.). Proto není-li zákonný důvod omezovat zásadu autonomie vůle a zásadu \"pacta sunt servanda\", pak je třeba primárně vykládat zákonná ustanovení ve prospěch těchto zásad. Pokud tak obecné soudy nečiní, porušují tak Ústavou garantované právo definované v čl. 2 odst. 4 Ústavy a v čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod . Smyslem a účelem těchto ustanovení je také ochrana nájemce (a vzhledem k tomu, že ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. se aplikuje i na nájem bytu, tak rovněž ochrana nájemce bytu, která je výslovně zdůrazněna v ustanovení § 685 odst. 3 obč. zák. ). Ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. tak přiznává nájmu jednostranné věcněprávní účinky (právě s důrazem na ochranu nájemce).","metadata_regulation_keys":["40/1964:§680","40/1964:§711","40/1964:§719","40/1964:§663","40/1964:§685","99/1963:§14","1/1993:čl2","2/1993:čl2","2/1993:čl36"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Přechod povinnosti strpět podnájem bytu na nového vlastníka podle § 680 odst. 2 obč. zák. a zásada pacta sunt servanda","facts":[{"sourceRefs":["S0006","S0009"],"text":"Stěžovatel uzavřel dne 1. 4. 1995 nájemní smlouvu s předchozí vlastnicí bytu, která v čl. III souhlasila s přenecháním bytu do podnájmu."},{"sourceRefs":["S0006","S0009"],"text":"Stěžovatel byt od roku 2002 neužíval (studium v Brně, práce v Týnci nad Labem) a přenechával jej do podnájmu na základě smlouvy z 30. 9. 2000."},{"sourceRefs":["S0006","S0009"],"text":"Vedlejší účastníci nabyli vlastnictví domu a dopisem ze dne 27. 2. 2002 stěžovateli sdělili, že s podnájmem nesouhlasí, a vyzvali k ukončení podnájmu."},{"sourceRefs":["S0009"],"text":"Vedlejší účastníci dali stěžovateli výpověď z nájmu bytu z důvodu, že byt neužívá a bez jejich souhlasu jej přenechal do podnájmu."},{"sourceRefs":["S0010","S0013","S0015"],"text":"Obecné soudy přivolily k výpovědi s odůvodněním, že závazek předchozí pronajímatelky strpět podnájem na nové vlastníky nepřešel podle § 680 odst. 2 obč. zák."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"51 Co 535/2005","sourceRefs":["S0007"],"outcomeSummary":"Zrušil rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 14. 9. 2005, jímž byla žaloba zamítnuta, a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"2006-03-24"},{"fileNumber":"11 C 67/2005","sourceRefs":["S0008"],"outcomeSummary":"Přivolil k výpovědi z nájmu bytu, rozhodl o skončení nájmu uplynutím tříměsíční výpovědní lhůty a o povinnosti stěžovatele byt vyklidit.","court":"Obvodní soud pro Prahu 10","decisionDate":"2006-06-28"},{"fileNumber":"19 Co 187/2007","sourceRefs":["S0013"],"outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek soudu prvního stupně; dospěl k závěru, že závazek souhlasu s podnájmem na nové vlastníky nepřešel, ale souhlas byl konkludentně udělen a následně odvolán.","court":"Krajský soud v Praze","decisionDate":"2007-06-07"},{"fileNumber":"26 Cdo 4873/2007","sourceRefs":["S0014","S0015"],"outcomeSummary":"Zamítl dovolání; potvrdil, že závazek strpět podnájem na nové vlastníky nepřechází, neboť přesahuje rámec základních povinností pronajímatele.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"2009-09-30"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda výklad § 680 odst. 2 obč. zák. obecnými soudy, podle kterého na nového vlastníka nepřechází závazek předchozího pronajímatele strpět podnájem bytu, je ústavně konformní.","sourceRefs":["S0038"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0041","S0042","S0047","S0048"],"testApplied":"ARBITRARINESS_EXCLUSION","text":"Výklad obecných soudů je svévolný, contra legem a porušuje zásadu autonomie vůle a pacta sunt servanda. Ustanovení § 680 odst. 2 obč. zák. je třeba vykládat tak, že na nového vlastníka přecházejí všechna práva a povinnosti z nájemní smlouvy, s výjimkou těch, které se existenčně osamostatnily (např. již splatné pohledávky).","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Výklad je svévolný, contra legem a porušuje zásadu autonomie vůle a pacta sunt servanda; souhlas s podnájmem byl sjednán jako dvoustranný závazek a je neodvolatelný.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0047","S0048"],"sourceRefs":["S0016","S0018","S0019"],"importance":"CORE","parties":["Mgr. Z. P."],"courtExplanation":"Ústavní soud shledal výklad obecných soudů svévolným a protiústavním."}],"id":"LQ001","raisedBy":["Mgr. Z. P."],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2},"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda bylo porušeno právo na spravedlivý proces tím, že se na rozhodování podílel vyloučený Městský soud v Praze.","sourceRefs":["S0017"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0051"],"text":"Ústavní soud se touto otázkou nezabýval, protože rozhodnutí byla zrušena z jiných důvodů.","outcome":"LEFT_OPEN"},"issueType":"PROCEDURE","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["Mgr. Z. P."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0041","S0042"],"interpretation":"Na nového vlastníka přechází i závazek strpět podnájem bytu, pokud byl sjednán v nájemní smlouvě, neboť jde o součást komplexu práv a povinností z nájemního vztahu; výjimkou jsou pouze práva a povinnosti, které se existenčně osamostatnily (např. již splatné peněžité pohledávky).","regulations":"§ 680 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2},"continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4873/2007 ze dne 30. 9. 2009","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 19 Co 187/2007 ze dne 7. 6. 2007","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 11 C 67/2005 ze dne 28. 6. 2006","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 51 Co 535/2005 ze dne 24. 3. 2006","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 36 a násl. Listiny základních práv a svobod","right":"právo na spravedlivý proces"},{"regulations":"čl. 2 odst. 4 Ústavy, čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod","right":"princip smluvní volnosti a pacta sunt servanda"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE"},"findings":[{"reason":"Výklad § 680 odst. 2 obč. zák. obecnými soudy byl svévolný a contra legem, čímž došlo k porušení práva na spravedlivý proces a principu pacta sunt servanda.","regulations":"čl. 36 Listiny, čl. 2 odst. 4 Ústavy, čl. 2 odst. 3 Listiny","reasonSourceRefs":["S0048"],"right":"právo na spravedlivý proces podle čl. 36 Listiny základních práv a svobod","outcome":"VIOLATED"}],"bindingInstructions":["Obecné soudy jsou vázány právním názorem Ústavního soudu, že na nového vlastníka přecházejí všechna práva a povinnosti z nájemní smlouvy podle § 680 odst. 2 obč. zák., s výjimkou těch, která se existenčně osamostatnily."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4873/2007, rozsudek Krajského soudu v Praze sp. zn. 19 Co 187/2007, rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 11 C 67/2005 a usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 51 Co 535/2005","kind":"QUASH_DECISION","text":"Rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4873/2007 ze dne 30. září 2009, Krajského soudu v Praze sp. zn. 19 Co 187/2007 ze dne 7. června 2007, Obvodního soudu pro Prahu 10 sp. zn. 11 C 67/2005 ze dne 28. června 2006 a usnesení Městského soudu v Praze sp. zn. 51 Co 535/2005 ze dne 24. března 2006 se zrušují."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"2 Cdon 863/97","sourceRefs":["S0014"],"usage":"REFERENCED","proposition":"Obecné soudy se opíraly o tento rozsudek pro závěr, že na nabyvatele přecházejí pouze základní obsahové atributy nájemního vztahu.","resolvedDecisionId":null,"precedent_source_units":[],"precedent_target_units":[]}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"impact_unassessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_reason":"Nová úprava přechodu práv a povinností z nájmu obsahuje výjimku pro ujednání, která zákon nestanoví, což může ovlivnit závěr o plném přechodu.","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-28","legal_sentence_continuity_counterparts":["89/2012:§2222"],"reviewed_decision_id":"ECLI:CZ:NS:2009:26.CDO.4873.2007.1","legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":2,"REFERENCED":2}},"legal_sentence_continuity_old_key":"40/1964:§680","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":2,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":3,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2010:2.US.3292.09.3","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2010:2.US.3292.09.3"}}