{"document_id":"ECLI:CZ:US:2012:2.US.800.12.1","court":"usoud","case_number":"II. ÚS 800/12","ecli":"ECLI:CZ:US:2012:2.US.800.12.1","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=2-800-12_1","decision_date":"2012-11-28","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"Posouzení dobré víry při nabytí nemovitosti od nevlastníka","legal_sentence":"Nabyl-li stěžovatel na základě kupní smlouvy nemovitosti od prodávajícího, jenž v době jejího uzavření dovozoval své vlastnické právo k nim od neplatné smlouvy, bylo povinností obecných soudů se v řízení o určení vlastnického práva k předmětným nemovitostem řádně zabývat otázkou dobré víry stěžovatele, a to s ohledem na všechny okolnosti, za nichž je nabyl. Důsledkem absence náležitého posouzení a přísného hodnocení dobré víry je porušení práva stěžovatele na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny.","metadata_regulation_keys":["367/1990","40/1964:§39","40/1964:§123","40/1964:§3","72/1994:§22","99/1963:§80","99/1963:§157","2/1993:čl11","2/1993:čl36"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Posouzení dobré víry při nabytí nemovitosti od nevlastníka","facts":[{"sourceRefs":["S0007","S0008"],"text":"V roce 1996 prodalo statutární město Ostrava, městský obvod Svinov (vedlejší účastník) dvě bytové jednotky (č. 556/2 a 556/4) Ing. Z. P. a Ing. T. K. (právní předchůdci stěžovatelky). Při převodu nebyla splněna zákonná povinnost učinit nabídku původním nájemcům podle § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., což způsobilo absolutní neplatnost kupních smluv."},{"sourceRefs":["S0013","S0014"],"text":"V následném soudním sporu (sp. zn. 35 C 161/2003) se vedlejší účastník domáhal určení, že je vlastníkem celého domu. Soudy nakonec dospěly k závěru, že kupní smlouvy k oběma bytovým jednotkám jsou neplatné, avšak žalobě na určení vlastnictví celého domu nebylo vyhověno, protože ostatní bytové jednotky byly převedeny platně. Rozhodnutí nabylo právní moci v roce 2005."},{"sourceRefs":["S0022","S0023"],"text":"Dne 1. 2. 2008 uzavřela stěžovatelka (Ostreal, s. r. o.) kupní smlouvu s Ing. Z. P. a Ing. T. K. na předmětné bytové jednotky. V té době byli tito převádějící zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastníci na základě pravomocného rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 28. 4. 2004, který (v předběžné otázce) konstatoval platnost původních smluv. Stěžovatelka svou kupní smlouvu zapsala do katastru s právními účinky k 6. 2. 2008."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Dne 19. 5. 2008 podal vedlejší účastník novou žalobu na určení vlastnictví k oběma bytovým jednotkám proti stěžovatelce. Okresní soud v Ostravě žalobu zamítl s odůvodněním, že ačkoli jsou původní smlouvy neplatné, stěžovatelka nabyla vlastnictví v dobré víře."},{"sourceRefs":["S0008","S0009"],"text":"Krajský soud v Ostravě na odvolání vedlejšího účastníka rozsudek okresního soudu změnil a určil, že vlastníkem bytových jednotek je vedlejší účastník. Dovodil, že stěžovatelka nemohla nabýt vlastnictví v dobré víře, protože právní předchůdci nebyli v dobré víře vzhledem k probíhajícímu sporu. Nejvyšší soud dovolání stěžovatelky zamítl s tím, že samotná dobrá víra není důvodem pro nabytí vlastnického práva."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"16 C 191/2008-35","sourceRefs":["S0007"],"outcomeSummary":"Žaloba na určení vlastnictví zamítnuta. Soud shledal původní smlouvy absolutně neplatné, ale stěžovatelka nabyla vlastnictví v dobré víře.","court":"Okresní soud v Ostravě","decisionDate":"21. 1. 2009"},{"fileNumber":"11 Co 304/2009-87","sourceRefs":["S0008"],"outcomeSummary":"Rozsudek okresního soudu změněn; určeno, že vedlejší účastník je vlastníkem bytových jednotek. Soud dovodil, že stěžovatelka nemohla nabýt vlastnictví v dobré víře, protože právní předchůdci nebyli v dobré víře.","court":"Krajský soud v Ostravě","decisionDate":"14. 7. 2009"},{"fileNumber":"11 Co 304/2009-119","sourceRefs":["S0004"],"outcomeSummary":"Usnesení o opravě výroku rozsudku.","court":"Krajský soud v Ostravě","decisionDate":"13. 11. 2009"},{"fileNumber":"29 Cdo 603/2010-144","sourceRefs":["S0009"],"outcomeSummary":"Dovolání zamítnuto. Soud uvedl, že samotná dobrá víra není důvodem pro nabytí vlastnického práva.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"8. 12. 2011"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda obecné soudy ústavně konformním způsobem posoudily dobrou víru stěžovatelky při nabytí nemovitostí od nevlastníka.","sourceRefs":["S0034","S0037"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0045","S0046","S0039"],"testApplied":"ARBITRARINESS_EXCLUSION","text":"Obecné soudy se odmítly zabývat námitkami stěžovatelky ohledně její dobré víry, čímž porušily zákaz libovůle a právo na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny. Ústavní soud zdůraznil, že dobrá víra nabyvatele musí být vždy pečlivě zkoumána s ohledem na individuální okolnosti, a že ochrana vlastnického práva nabytého v dobré víře je ústavně chráněna (čl. 11 Listiny).","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Stěžovatelka byla v dobré víře, neboť v době uzavření kupní smlouvy (1. 2. 2008) vycházela z pravomocného rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 28. 4. 2004, který konstatoval platnost původních smluv, a z výpisu z katastru nemovitostí, kde byli převádějící zapsáni jako vlastníci. O probíhajícím sporu věděla, ale po pravomocném rozhodnutí a obnovení zápisu měla důvodně za to, že je spor ukončen.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0043","S0044","S0045"],"sourceRefs":["S0022","S0023","S0025"],"importance":"CORE","parties":["Ostreal, s. r. o."],"courtExplanation":"Ústavní soud shledal, že se obecné soudy otázkou dobré víry stěžovatelky řádně nezabývaly, a to ani přes podrobnou argumentaci okresního soudu. Krajský soud se omezil na konstatování, že právní předchůdci nemohli být v dobré víře, a Nejvyšší soud uvedl, že samotná dobrá víra není důvodem pro nabytí vlastnického práva. Tím došlo k porušení práva na spravedlivý proces."}],"id":"LQ001","raisedBy":["Ostreal, s. r. o."],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Nová úprava nabytí od nevlastníka v dobré víře se liší od staré, dopad nejasný.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§1109","89/2012:§995"],"continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§995","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Ustanovení o poctivé držbě se dotýká dobré víry, ale změny jsou nejasné."}],"continuity_old_key":"40/1964:§123","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda kupní smlouvy uzavřené mezi vedlejším účastníkem a právními předchůdci stěžovatelky jsou neplatné pro nesplnění podmínek § 22 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb.","sourceRefs":["S0034"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0035"],"text":"Ústavní soud neshledal důvod zpochybňovat závěry obecných soudů o neplatnosti kupních smluv, neboť tyto závěry jsou dostatečně odůvodněny a spadají do jejich nezávislé rozhodovací pravomoci.","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED"},"issueType":"INTERPRETATION_OF_LAW","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["Ostreal, s. r. o."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Zda projednání věci bránila překážka věci již rozsouzené.","sourceRefs":["S0028"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0036"],"text":"Ústavní soud neshledal důvod zpochybňovat závěry obecných soudů ohledně posouzení překážky věci již rozsouzené.","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED"},"issueType":"ADMISSIBILITY","arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["Ostreal, s. r. o."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Zda odvolání vedlejšího účastníka bylo podáno neoprávněnou osobou.","sourceRefs":["S0027"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0036"],"text":"Ústavní soud neshledal důvod zpochybňovat závěry obecných soudů ohledně oprávnění právní zástupkyně k podání odvolání.","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED"},"issueType":"PROCEDURE","arguments":[],"id":"LQ004","raisedBy":["Ostreal, s. r. o."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0039"],"interpretation":"Vlastnické právo nabyvatele, který nabyl nemovitost v dobré víře od nevlastníka, požívá ústavní ochrany a nezaniká ani v případě, že nabývací titul jeho právního předchůdce byl absolutně neplatný. Dobrá víra musí být vždy pečlivě zkoumána s ohledem na individuální okolnosti případu.","regulations":"čl. 11 Listiny základních práv a svobod, § 123 obč. zák.","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":2,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 14. 7. 2009 č. j. 11 Co 304/2009-87 ve znění usnesení ze dne 13. 11. 2009 č. j. 11 Co 304/2009-119, kterým byl změněn rozsudek okresního soudu a určeno, že vedlejší účastník je vlastníkem bytových jednotek.","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2011 č. j. 29 Cdo 603/2010-144, kterým bylo dovolání stěžovatelky zamítnuto.","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 11 Listiny","right":"vlastnické právo"},{"regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny, čl. 6 odst. 1 Úmluvy","right":"právo na spravedlivý proces"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Ústavní stížnost byla podána včas a oprávněnou osobou, stěžovatelka vyčerpala všechny procesní prostředky.","questionAssessments":[{"questionId":"LQ003","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED","status":"ADMISSIBLE"}]},"findings":[{"reason":"Obecné soudy se odmítly zabývat námitkami stěžovatelky ohledně její dobré víry, čímž porušily zákaz libovůle a právo na spravedlivý proces.","regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny","reasonSourceRefs":["S0045","S0046"],"right":"právo na spravedlivý proces podle čl. 36 odst. 1 Listiny","outcome":"VIOLATED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"bindingInstructions":["Obecné soudy jsou povinny v dalším řízení řádně posoudit dobrou víru stěžovatelky při nabytí nemovitostí, a to s ohledem na všechny okolnosti případu, zejména na její nevědomost o neplatnosti nabývacích titulů právních předchůdců a na údaje z katastru nemovitostí."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"Rozsudek Nejvyššího soudu a rozsudek Krajského soudu v Ostravě","kind":"QUASH_DECISION","text":"Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 8. 12. 2011 č. j. 29 Cdo 603/2010-144 a rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 14. 7. 2009 č. j. 11 Co 304/2009-87 ve znění usnesení ze dne 13. 11. 2009 č. j. 11 Co 304/2009-119 se ruší."},{"targetAct":"Rozsudek Nejvyššího soudu a rozsudek Krajského soudu v Ostravě","kind":"FIND_VIOLATION","text":"Uvedenými rozsudky došlo k porušení čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"II. ÚS 349/03","sourceRefs":["S0026"],"usage":"DISTINGUISHED","proposition":"Nejvyšší soud na tento nález odkázal pro tvrzení, že samotná dobrá víra není důvodem pro nabytí vlastnického práva; Ústavní soud uvedl, že tento nález byl následně korigován.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2006:2.US.349.03","precedent_source_units":["legal_question:1000","legal_question:4000"],"precedent_target_units":["legal_question:1000","legal_question:2000","interpretation:900000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2006:2.US.349.03"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"reviewed_decision_id":"ECLI:CZ:NS:2011:29.CDO.603.2010.1","legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":1}},"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":3,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":4,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":4,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2012:2.US.800.12.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2012:2.US.800.12.1"}}