{"document_id":"ECLI:CZ:US:2016:2.US.2124.14.1","court":"usoud","case_number":"II. ÚS 2124/14","ecli":"ECLI:CZ:US:2016:2.US.2124.14.1","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=2-2124-14_1","decision_date":"2016-01-26","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"Posouzení neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí pro neurčité vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech domu","legal_sentence":"Jedním ze základních principů výkladu smluv je priorita takového výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady. Obecné soudy proto pochybily, pokud z pouhé absence vymezení přesného spoluvlastnického podílu na společných částech domu dovodily neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní, byť na základě této smlouvy byla později mezi stejnými smluvními stranami uzavřena kupní smlouva.","metadata_regulation_keys":["40/1964:§50a","40/1964:§55","40/1964:§37","72/1994:§6","99/1963:§118b","99/1963:§114c","99/1963:§120","2/1993:čl2","2/1993:čl11","2/1993:čl36"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Posouzení neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí pro neurčité vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech domu","facts":[{"sourceRefs":["S0017"],"text":"Stěžovatelé (Libuše Kupková a Ing. Jiří Kupka) uzavřeli dne 15. 5. 2007 se společností ARIPUANA, a. s., smlouvu o smlouvě budoucí, jejímž předmětem byl budoucí převod bytové jednotky v tehdy budovaném bytovém domě. Smlouva obsahovala ujednání o smluvní pokutě pro případ prodlení s dokončením domu (do konce roku 2008) ve výši 300 Kč za prvních 15 dnů prodlení a 500 Kč za každý další den prodlení."},{"sourceRefs":["S0017"],"text":"V čl. 3.1 písm. a) bodu iii) smlouvy bylo stanoveno, že spoluvlastnický podíl na společných částech domu bude dán poměrem celkové podlahové plochy převáděného bytu a podílu na nebytovém prostoru k celkové ploše všech jednotek v domě. Smluvní strany si byly vědomy, že v době uzavření smlouvy není objektivně možné uvést konkrétní výši spoluvlastnických podílů, a prohlásily, že absenci těchto údajů nepovažují za vadu zakládající neplatnost smlouvy."},{"sourceRefs":["S0018"],"text":"Dne 2. 9. 2009 stěžovatelé a společnost ARIPUANA, a. s., uzavřeli kupní smlouvu o převodu vlastnictví jednotek a spoluvlastnických podílů k pozemkům, na jejímž základě došlo k převodu bytové jednotky a spoluvlastnických podílů ke společným částem domu za kupní cenu 3 432 864 Kč."},{"sourceRefs":["S0019"],"text":"Dne 14. 6. 2010 podali stěžovatelé k Obvodnímu soudu pro Prahu 1 žalobu proti společnosti ARIPUANA, a. s., o zaplacení částky 79 500 Kč s příslušenstvím z titulu smluvní pokuty za prodlení s dokončením domu. Žalovaná namítala, že prodlení bylo způsobeno nepředvídatelným rozsahem archeologického výzkumu."},{"sourceRefs":["S0020"],"text":"Obvodní soud rozsudkem ze dne 22. 12. 2012 žalobě vyhověl a uložil žalované zaplatit stěžovatelům částku 79 500 Kč s úrokem z prodlení. Soud dospěl k závěru, že archeologický výzkum nebyl nepředvídatelnou překážkou, se kterou by stavebník nemusel počítat."},{"sourceRefs":["S0021"],"text":"Proti rozsudku podala žalovaná odvolání, v němž poprvé namítala absolutní neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí pro neurčitost vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, a to s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 1407/2010."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"128 EC 27/2010","sourceRefs":["S0020"],"outcomeSummary":"Rozsudkem č. j. 128 EC 27/2010-97 vyhověl žalobě stěžovatelů a uložil žalované zaplatit společně a nerozdílně částku 79 500 Kč s úrokem z prodlení; rozhodl o nákladech řízení. Soud shledal nárok ze smluvní pokuty oprávněným, neboť prodlení nebylo způsobeno nepředvídatelnou překážkou.","court":"Obvodní soud pro Prahu 1","decisionDate":"22. 12. 2012"},{"fileNumber":"19 Co 115/2013","sourceRefs":["S0022"],"outcomeSummary":"Rozsudkem č. j. 19 Co 115/2013-130 změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobu v plném rozsahu zamítl; rozhodl o nákladech řízení. Soud dospěl k závěru, že smlouva o smlouvě budoucí je neplatná pro neurčitost vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, což se vztahuje i na ujednání o smluvní pokutě.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"10. 4. 2013"},{"fileNumber":"33 Cdo 2871/2013","sourceRefs":["S0024"],"outcomeSummary":"Usnesením č. j. 33 Cdo 2871/2013-179 odmítl dovolání stěžovatelů jako nepřípustné. Ztotožnil se s právním názorem odvolacího soudu o neplatnosti smlouvy a konstatoval, že výklad nezakládající neplatnost není možný.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"26. 3. 2014"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda výklad smlouvy o smlouvě budoucí, který vede k závěru o její neplatnosti pro neurčitost vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, porušuje právo stěžovatelů na autonomní projev vůle (smluvní svobodu) podle čl. 2 odst. 3 Listiny a právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.","sourceRefs":["S0009","S0010"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0038","S0039","S0040","S0041"],"testApplied":"EXTREME_INCONSISTENCY","text":"Městský soud použitým výkladem obsahu smlouvy o smlouvě budoucí a závěrem o její neplatnosti z důvodu neurčitosti vymezení spoluvlastnického podílu dostatečně nezohlednil vůli smluvních stran a jejich následné chování, čímž nepřípustně omezil právo stěžovatelů na autonomní projev vůle (čl. 2 odst. 3 Listiny) a porušil jejich právo vlastnit majetek (čl. 11 odst. 1 Listiny). Soud formalisticky upřednostnil jazykový výklad bez ohledu na úmysl stran vyjádřený v textu smlouvy (čl. 2.4 a 3.2) a na následné uzavření kupní smlouvy. Tento postup je v extrémním rozporu s principy spravedlnosti a představuje svévole.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Smlouva o smlouvě budoucí obsahuje dostatečně určité vymezení spoluvlastnického podílu (poměrem podlahových ploch), což je vzhledem k rozestavěnosti domu objektivně možné. Výklad vedoucí k neplatnosti je v rozporu s principem priority výkladu nezakládajícího neplatnost (nález I. ÚS 625/03) a s principem smluvní autonomie.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0038","S0039","S0040","S0041"],"sourceRefs":["S0009","S0010"],"importance":"CORE","parties":["Libuše Kupková a Ing. Jiří Kupka"],"courtExplanation":"Ústavní soud se ztotožnil s argumentací stěžovatelů, že městský soud upřednostnil formalistický výklad bez zohlednění vůle stran a jejich následného chování, čímž porušil jejich základní práva."}],"id":"LQ001","raisedBy":["Libuše Kupková a Ing. Jiří Kupka"],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Definice podílu a možnost ujednání velikosti podílů se dotýká otázky určitosti.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§1121","89/2012:§1170"],"continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§1170","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Smlouva o výstavbě nově upravuje určení podílů, ale dopad na starou smlouvu je nejasný."}],"continuity_old_key":"72/1994:§6","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":6,"REFERENCED":3},"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda Nejvyšší soud porušil právo stěžovatelů na spravedlivý proces (čl. 36 odst. 1 Listiny, čl. 6 odst. 1 Úmluvy) tím, že odmítl dovolání jako nepřípustné, aniž by poskytl ochranu jejich základním právům.","sourceRefs":["S0011","S0046"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0048","S0050"],"text":"Nejvyšší soud tím, že odmítl dovolání a ztotožnil se s právním názorem městského soudu o neplatnosti smlouvy, aniž by poskytl ochranu základním právům stěžovatelů, porušil jejich právo na spravedlivý proces. I když neexistuje nárok na meritorní přezkum dovolání, dovolací soud je povinen chránit základní práva, což v tomto případě neučinil.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["Libuše Kupková a Ing. Jiří Kupka"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Zda městský soud porušil právo stěžovatelů na spravedlivý proces tím, že v odvolacím řízení přihlédl k námitce absolutní neplatnosti smlouvy vznesené až v odvolání, aniž by ji žalovaná uplatnila dříve.","sourceRefs":["S0011"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0044"],"text":"Postup městského soudu, který se meritorně zabýval námitkou neplatnosti smlouvy vznesenou až v odvolání, neporušil právo stěžovatelů na spravedlivý proces, neboť soud k absolutní neplatnosti přihlíží z úřední povinnosti.","outcome":"NO_VIOLATION"},"issueType":"PROCEDURE","arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["Libuše Kupková a Ing. Jiří Kupka"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0041","S0042"],"interpretation":"Požadavek na určité vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech domu ve smlouvě o převodu bytu nelze vykládat tak restriktivně, aby znemožňoval uzavírání smluv o smlouvě budoucí u rozestavěných staveb, pokud je podíl určen objektivně zjistitelným způsobem (např. poměrem podlahových ploch) a smluvní strany s tímto vymezením souhlasí.","regulations":"§ 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0003"],"description":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. 4. 2013 č. j. 19 Co 115/2013-130, kterým byl změněn rozsudek soudu prvního stupně a zamítnuta žaloba o zaplacení smluvní pokuty.","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0003"],"description":"Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2014 č. j. 33 Cdo 2871/2013-179, kterým bylo odmítnuto dovolání stěžovatelů.","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod","right":"Právo na autonomní projev vůle (smluvní svoboda)"},{"regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod","right":"Právo vlastnit majetek"},{"regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod","right":"Právo na spravedlivý proces"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Ústavní stížnost byla podána včas, osobou oprávněnou a po vyčerpání všech procesních prostředků.","sourceRefs":["S0008"]},"findings":[{"reason":"Městský soud formalistickým výkladem smlouvy bez zohlednění vůle stran a jejich následného chování nepřípustně omezil smluvní svobodu stěžovatelů.","regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod","reasonSourceRefs":["S0038","S0039"],"right":"Právo na autonomní projev vůle (smluvní svoboda) dle čl. 2 odst. 3 Listiny","outcome":"VIOLATED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1},"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"reason":"Závěr o neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí, na jejímž základě stěžovatelé nabyli byt, porušil jejich vlastnické právo.","regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod","reasonSourceRefs":["S0038","S0049"],"right":"Právo vlastnit majetek dle čl. 11 odst. 1 Listiny","outcome":"VIOLATED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":3,"REFERENCED":1}},{"reason":"Nejvyšší soud odmítnutím dovolání bez poskytnutí ochrany základním právům stěžovatelů porušil jejich právo na spravedlivý proces.","regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod","reasonSourceRefs":["S0048","S0050"],"right":"Právo na spravedlivý proces dle čl. 36 odst. 1 Listiny a čl. 6 odst. 1 Úmluvy","outcome":"VIOLATED"}],"bindingInstructions":["Městský soud v Praze je vázán právním názorem Ústavního soudu, že předmětnou smlouvu o smlouvě budoucí nelze hodnotit jako neplatnou, a musí znovu posoudit odvolání žalované proti rozsudku obvodního soudu, a to především z hlediska uplatněné odvolací námitky zpochybňující oprávněnost nároku ze smluvní pokuty."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. 4. 2013 č. j. 19 Co 115/2013-130 a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2014 č. j. 33 Cdo 2871/2013-179","kind":"FIND_VIOLATION","text":"Rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 10. 4. 2013 č. j. 19 Co 115/2013-130 a usnesením Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2014 č. j. 33 Cdo 2871/2013-179 byla porušena práva stěžovatelů zaručená v čl. 2 odst. 3, čl. 11 odst. 1 a čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod a v čl. 6 odst. 1 Úmluvy o ochraně lidských práv a základních svobod."},{"targetAct":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 10. 4. 2013 č. j. 19 Co 115/2013-130 a usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2014 č. j. 33 Cdo 2871/2013-179","kind":"QUASH_DECISION","text":"Tato rozhodnutí se proto ruší."},{"kind":"COSTS","text":"Náhrada nákladů řízení o ústavní stížnosti se stěžovatelům nepřiznává."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"I. ÚS 625/03","sourceRefs":["S0009","S0033","S0035"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Základním principem výkladu smluv je priorita výkladu, který nezakládá neplatnost smlouvy, před takovým výkladem, který neplatnost smlouvy zakládá, jsou-li možné oba výklady.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2005:1.US.625.03","precedent_source_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_units":["legal_sentence:990000","legal_question:2000","legal_question:1000","interpretation:900001"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2005:1.US.625.03"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":8,"REFERENCED":6}},"precedent_superseded_count":3,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":5,"precedent_superseded_hidden":3,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":3,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2016:2.US.2124.14.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2016:2.US.2124.14.1"}}