{"document_id":"ECLI:CZ:US:2019:2.US.4235.18.1","court":"usoud","case_number":"II. ÚS 4235/18","ecli":"ECLI:CZ:US:2019:2.US.4235.18.1","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=2-4235-18_1","decision_date":"2019-09-13","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"Ochrana autonomie vůle a zásady pacta sunt servanda při posuzování otázky platnosti více nájemních smluv k téže věci","legal_sentence":"Ústavní soud shrnuje, že dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci (tzv. dvojí nájem), není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a z něj odvozeným principem ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky . Sama existence dvou nájemních smluv k téže věci nemůže opodstatňovat závěr o absolutní neplatnosti druhé z těchto smluv. Výklad nerespektující tyto principy představuje i porušení práva pronajímatele (vlastníka) vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.","metadata_regulation_keys":["40/1964:§2","40/1964:§51","40/1964:§37","40/1964:§663","89/2012:§2201","89/2012:§1760","89/2012:§1763","1/1993:čl1","2/1993:čl2","2/1993:čl11"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Ochrana autonomie vůle a zásady pacta sunt servanda při posuzování otázky platnosti více nájemních smluv k téže věci","facts":[{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Stěžovatelka pronajímala na základě smlouvy z roku 1995 a dodatku z roku 1999 Luboši Zeithamerovi na dobu neurčitou pozemek za účelem údržby plochy s travním porostem a k zelinářským účelům na ploše nejvýše 80 m2."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"V prosinci 2011 stěžovatelka udělila prostřednictvím smlouvy o umístění stavby souhlas vedlejší účastnici, aby na části téhož pozemku zřídila, umístila a provozovala stavbu pro reklamu (billboard), a to na dobu 10 let za stanovenou úplatu; první nájemce před podpisem smlouvy písemně vyjádřil souhlas s umístěním billboardu."},{"sourceRefs":["S0007"],"text":"Později vedlejší účastnice smlouvu o billboardu vypověděla, přičemž výpovědní doba uplynula v březnu 2014; stěžovatelka proto žalovala vedlejší účastnici o zaplacení 337 456,48 Kč s příslušenstvím jako dlužné úplaty a smluvní pokuty."},{"sourceRefs":["S0008","S0009","S0010"],"text":"Obecné soudy žalobu zamítly s odůvodněním, že smlouva o billboardu je absolutně neplatná pro počáteční právní nemožnost plnění, protože pozemek byl již pronajat prvnímu nájemci, a nebyl tedy právně volný."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"neuvedeno","sourceRefs":["S0008"],"outcomeSummary":"Zamítl žalobu stěžovatelky o zaplacení 337 456,48 Kč s příslušenstvím s odůvodněním, že smlouva o billboardu je absolutně neplatná pro počáteční právní nemožnost plnění dle § 37 odst. 2 OZ z roku 1964, neboť pozemek nebyl právně volný.","court":"Obvodní soud pro Prahu 10","decisionDate":"27. 4. 2017"},{"fileNumber":"17 Co 286/2017-187","sourceRefs":["S0009"],"outcomeSummary":"Potvrdil rozsudek obvodního soudu; ztotožnil se s hodnocením, že se nejednalo o pozemek právně volný, a souhlas prvního nájemce s umístěním billboardu označil za irelevantní.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"1. 2. 2018"},{"fileNumber":"26 Cdo 2307/2018-213","sourceRefs":["S0010"],"outcomeSummary":"Odmítl dovolání stěžovatelky pro nepřípustnost; konstatoval, že závěry odvolacího soudu jsou v souladu s jeho ustálenou rozhodovací praxí, podle níž je předpokladem platné nájemní smlouvy právní volnost věci.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"25. 9. 2018"}],"legalQuestions":[{"question":"Je ústavně konformní výklad, že druhá nájemní smlouva k již pronajaté věci je absolutně neplatná pro počáteční právní nemožnost plnění?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0052"],"testApplied":"PROPORTIONALITY","text":"Dojde-li k uzavření více nájemních smluv k téže věci, není ústavně konformní výklad, že druhá ze smluv je absolutně neplatná z důvodu počáteční právní nemožnosti plnění, neboť tento závěr je v rozporu s právem na svobodné jednání dle čl. 2 odst. 3 Listiny a z něj odvozeným principem ochrany autonomie vůle a smluvní svobody ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy a právem vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Závěr o absolutní neplatnosti smlouvy o billboardu se vymyká zásadě legální licence, smluvní volnosti a zdravému rozumu; první nájemce s umístěním billboardu souhlasil a všechny strany si upravily vzájemná práva a povinnosti; kategorizace smluvních typů nesmí vést k formalistickému výkladu, který upírá autonomním projevům vůle právní účinky.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0052","S0053"],"sourceRefs":["S0012"],"importance":"CORE","parties":["stěžovatelka městská část Praha 9"],"courtExplanation":"Ústavní soud shledal, že výklad obecných soudů je v rozporu s právem na svobodné jednání, zásadou pacta sunt servanda a vlastnickým právem."}],"id":"LQ001","raisedBy":["stěžovatelka městská část Praha 9"],"continuity_era":"old_unchallenged","continuity_sub_variant":"impact_unassessed","continuity_tier":"ai_assessed","continuity_reason":"Definuje nájem, ale neřeší přímo neplatnost druhé smlouvy.","continuity_assessed_against":"2026-07-28","continuity_counterparts":["89/2012:§574","89/2012:§2201"],"continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§574","relation":"PRESERVES","reason":"Preferuje platnost právního jednání, podporuje závěr soudu o neplatnosti."}],"continuity_old_key":"40/1964:§37","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":5,"REFERENCED":1},"arguments_hidden":1,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"},{"question":"Směřuje ústavní stížnost i proti usnesení Nejvyššího soudu a je včasná?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0028","S0029"],"text":"Ústavní stížnost, posuzována podle svého obsahu, směřuje i proti usnesení Nejvyššího soudu; námitka opožděnosti není důvodná.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"ADMISSIBILITY","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["A.C.E. Media Ventures, Inc."],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true},{"question":"Má Ústavní soud přihlédnout k nevyžádanému vyjádření třetí osoby (amicus curiae)?","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0030","S0031","S0032"],"text":"Ústavní soud na základě svého uvážení přihlédl k vyjádření Mgr. Josefa Kříže, neboť neshledal důvod se odchýlit od přístupu uvedeného v nálezu sp. zn. Pl. ÚS 32/17; podmínkou není prokázání nestrannosti, ale nebyla zpochybněna.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"PROCEDURE","id":"LQ003","raisedBy":["COURT"],"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":2,"precedent_relies_on_superseded":false}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0052"],"interpretation":"Uzavření více nájemních smluv k téže věci nezakládá absolutní neplatnost druhé smlouvy pro počáteční právní nemožnost plnění; existence dvou nájemních smluv sama o sobě neodůvodňuje závěr o neplatnosti.","regulations":"§ 37 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":4,"REFERENCED":1},"continuity_gated":true,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"},{"sourceRefs":["S0052","S0053"],"interpretation":"Výklad, který dovozuje absolutní neplatnost druhé nájemní smlouvy pouze z důvodu, že věc byla již pronajata, porušuje právo na svobodné jednání, zásadu pacta sunt servanda a vlastnické právo.","regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod, čl. 1 odst. 1 Ústavy, čl. 11 odst. 1 Listiny","precedent_cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":4,"REFERENCED":1},"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_count_hidden":1,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED"}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Usnesení Nejvyššího soudu č. j. 26 Cdo 2307/2018-213 ze dne 25. 9. 2018","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0004"],"description":"Rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 17 Co 286/2017-187 ze dne 1. 2. 2018","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod","right":"právo na svobodné jednání"},{"regulations":"čl. 1 odst. 1 Ústavy","right":"zásada pacta sunt servanda"},{"regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny","right":"právo vlastnit majetek"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Ústavní stížnost směřuje i proti usnesení Nejvyššího soudu a je včasná.","sourceRefs":["S0028","S0029"],"questionAssessments":[{"questionId":"LQ002","outcome":"ACCEPTED","status":"ADMISSIBLE"}]},"findings":[{"reason":"Obecné soudy dovodily absolutní neplatnost smlouvy o billboardu pouze z důvodu, že pozemek byl již pronajatý, čímž porušily autonomii vůle a smluvní svobodu stěžovatelky.","regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny, čl. 1 odst. 1 Ústavy","reasonSourceRefs":["S0053"],"right":"právo na svobodné jednání (čl. 2 odst. 3 Listiny) ve spojení se zásadou pacta sunt servanda (čl. 1 odst. 1 Ústavy)","outcome":"VIOLATED"},{"reason":"Stěžovatelce jako vlastníkovi bylo zabráněno s věcí právně disponovat a požívat její užitky (nájemné), čímž bylo zasaženo do základních složek vlastnického práva.","regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny","reasonSourceRefs":["S0053"],"right":"právo vlastnit majetek (čl. 11 odst. 1 Listiny)","outcome":"VIOLATED","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1}}],"bindingInstructions":["V dalším řízení nesmějí obecné soudy považovat smlouvu o billboardu za absolutně neplatnou z důvodu, že pozemek byl již pronajatý.","Obecné soudy mají posoudit nárok stěžovatelky na nájemné v souladu s vyloženými principy."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"Usnesení Nejvyššího soudu a rozsudek Městského soudu v Praze","kind":"FIND_VIOLATION","text":"Usnesením Nejvyššího soudu č. j. 26 Cdo 2307/2018-213 ze dne 25. 9. 2018 a rozsudkem Městského soudu v Praze č. j. 17 Co 286/2017-187 ze dne 1. 2. 2018 bylo porušeno právo stěžovatelky na svobodné jednání podle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení se zásadou pacta sunt servanda plynoucí z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky a právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny."},{"targetAct":"Usnesení Nejvyššího soudu a rozsudek Městského soudu v Praze","kind":"QUASH_DECISION","text":"Tato rozhodnutí se proto ruší."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"I. ÚS 167/04","sourceRefs":["S0034"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Z čl. 2 odst. 3 Listiny plyne subjektivní právo na svobodné jednání v zákonných mezích, jehož se lze dovolávat v řízení o ústavní stížnosti.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2004:1.US.167.04","precedent_source_units":["legal_question:3000"],"precedent_target_units":["legal_sentence:990000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2004:1.US.167.04"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"DISTINGUISHED":1,"FOLLOWED":5,"REFERENCED":1},"superseded_gated":true,"superseded_count_hidden":1,"superseded_usage":"DISTINGUISHED"},"precedent_superseded_count":1,"precedent_superseded_gated":true,"precedent_superseded_usage":"DISTINGUISHED","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":1,"arguments_hidden":2,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":3,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2019:2.US.4235.18.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2019:2.US.4235.18.1"}}