{"document_id":"ECLI:CZ:US:2019:3.US.1593.19.1","court":"usoud","case_number":"III. ÚS 1593/19","ecli":"ECLI:CZ:US:2019:3.US.1593.19.1","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=3-1593-19_1","decision_date":"2019-10-22","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"GRANTED","subject":"Posouzení platnosti prolongační doložky v nájemní smlouvě na dobu určitou a skončení nájemního poměru","legal_sentence":"S ohledem na princip smluvní volnosti plynoucí z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod nelze z § 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb. , občanský zákoník, ve znění účinném od 31. 3. 2006, dovodit, že by u nájemních smluv uzavřených před 31. 3. 2006 byla po tomto datu vyloučena možnost dohody pronajímatele a nájemce, podle níž může dojít k prodlužování (prolongaci) nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou. Jestliže obecné soudy posoudily ujednání o prolongační doložce obsažené v nájemní smlouvě jako neplatné a z toho dovodily závěr o skončení nájemního poměru, porušily čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod . Jelikož v důsledku toho soudy neposkytly stěžovateli ochranu jeho právům, porušily i právo stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 90 větou první Ústavy České republiky .","metadata_regulation_keys":["107/2006","40/1964:§2","40/1964:§676","40/1964:§686a","40/1964:§39","89/2012:§1","1/1993:čl90","2/1993:čl36","2/1993:čl2"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Posouzení platnosti prolongační doložky v nájemní smlouvě na dobu určitou a skončení nájemního poměru","facts":[{"sourceRefs":["S0012"],"text":"Dne 7. 7. 1999 uzavřel stěžovatel s právním předchůdcem žalobkyně nájemní smlouvu k bytu na dobu určitou od 1. 7. 1999 do 30. 6. 2000, která obsahovala prolongační doložku: pokud bude nájemce řádně platit nájemné a služby, prodlouží se smlouva automaticky vždy o dalších 12 měsíců."},{"sourceRefs":["S0010","S0011"],"text":"Stěžovatel po uplynutí sjednané doby v bytě nadále bydlel a platil nájemné."},{"sourceRefs":["S0009"],"text":"Dne 23. 11. 2015 podala obchodní společnost RESIDOMO, s. r. o., žalobu na vyklizení bytu."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"114 C 717/2015-120","sourceRefs":["S0010","S0013"],"outcomeSummary":"Rozsudkem uložil stěžovateli povinnost vyklidit byt do 15 dnů od právní moci. Dospěl k závěru, že prolongační doložka je neplatná podle § 39 občanského zákoníku a nájemní poměr skončil ke dni 30. 6. 2006.","court":"Okresní soud v Karviné - pobočka v Havířově","decisionDate":"27. 11. 2017"},{"fileNumber":"71 Co 90/2018-155","sourceRefs":["S0011","S0013"],"outcomeSummary":"Rozsudek okresního soudu potvrdil. Shodně dovodil neplatnost prolongační doložky a skončení nájmu k 30. 6. 2006.","court":"Krajský soud v Ostravě","decisionDate":"25. 4. 2018"},{"fileNumber":"26 Cdo 3027/2018-189","sourceRefs":["S0014","S0015"],"outcomeSummary":"Dovolání stěžovatele odmítl jako nepřípustné, neboť napadené rozhodnutí je v souladu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu ohledně neplatnosti prolongačních doložek u smluv uzavřených před 31. 3. 2006.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"14. 2. 2019"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda prolongační doložka sjednaná v nájemní smlouvě na dobu určitou, která podmiňuje prodlužování nájmu řádným placením nájemného, je platná i po novele občanského zákoníku zákonem č. 107/2006 Sb., která vyloučila použití § 676 odst. 2 občanského zákoníku na nájem bytu.","sourceRefs":["S0019","S0020","S0021"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0047","S0048","S0049","S0050"],"text":"Prolongační doložka je platná; § 686a odst. 6 občanského zákoníku (ve znění po novele) nevylučuje dohodu pronajímatele a nájemce o prodlužování nájmu bytu sjednaného na dobu určitou. Výklad obecných soudů, který doložku považoval za neplatnou, porušil čl. 2 odst. 3 Listiny a čl. 36 odst. 1 Listiny ve spojení s čl. 90 Ústavy.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[{"argument":"Prolongační doložka je platná, protože je postavena na aktivním jednání nájemce (řádné placení), nikoli na nečinnosti pronajímatele, a neobchází zákon. Odkazuje na usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3437/2010.","courtTreatment":"ACCEPTED","courtSourceRefs":["S0047","S0048","S0049"],"sourceRefs":["S0020","S0021","S0022"],"importance":"CORE","parties":["stěžovatel"],"courtExplanation":"Ústavní soud shledal, že prolongační doložka je v souladu s principem smluvní volnosti a § 686a odst. 6 občanského zákoníku ji nezakazuje."}],"id":"LQ001","raisedBy":["stěžovatel"],"arguments_hidden":1,"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":4,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda je pro posouzení platnosti prolongační doložky rozhodné, zda byla nájemní smlouva uzavřena před nebo po 31. 3. 2006.","sourceRefs":["S0019"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0047"],"text":"Pro posouzení platnosti prolongační doložky není rozhodné, zda byla smlouva uzavřena před nebo po 31. 3. 2006; § 686a odst. 6 občanského zákoníku nezakazuje dohodu o prodlužování nájmu ani u smluv uzavřených před účinností novely.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"INTERPRETATION_OF_LAW","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["stěžovatel"],"arguments_hidden":2,"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda postupem obecných soudů došlo k porušení práva na ochranu soukromého a rodinného života podle čl. 10 odst. 1 a 2 Listiny.","sourceRefs":["S0007"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0051"],"text":"Ústavní soud neshledal porušení čl. 10 odst. 1 a 2 Listiny.","outcome":"NO_VIOLATION"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","id":"LQ003","raisedBy":["stěžovatel"],"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0047","S0049"],"interpretation":"Ustanovení § 686a odst. 6 občanského zákoníku, které vylučuje použití § 676 odst. 2 na nájem bytu, nezakazuje dohodu pronajímatele a nájemce o prodlužování nájemního vztahu k bytu sjednaného na dobu určitou; taková dohoda je platná i u smluv uzavřených před účinností novely.","regulations":"§ 686a odst. 6 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném od 31. 3. 2006","continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0003","S0004","S0005"],"description":"Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 2. 2019 č. j. 26 Cdo 3027/2018-189, rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. 4. 2018 č. j. 71 Co 90/2018-155 a rozsudek Okresního soudu v Karviné - pobočky v Havířově ze dne 27. 11. 2017 č. j. 114 C 717/2015-120.","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 10 odst. 1 a 2 Listiny základních práv a svobod","right":"právo na ochranu soukromého a rodinného života"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Ústavní stížnost byla podána včas oprávněným stěžovatelem, je přípustná, neboť vyčerpal všechny zákonné procesní prostředky.","sourceRefs":["S0031"]},"findings":[{"reason":"Obecné soudy neposkytly stěžovateli ochranu jeho právům, když nesprávně posoudily platnost prolongační doložky a dovodily skončení nájemního poměru, čímž porušily právo na soudní ochranu.","regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod, čl. 90 Ústavy České republiky","reasonSourceRefs":["S0050"],"right":"právo na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny ve spojení s čl. 90 Ústavy","outcome":"VIOLATED"},{"reason":"Obecné soudy porušily princip smluvní volnosti, když považovaly prolongační doložku za neplatnou, ačkoli nebyla zákonem zakázána.","regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod","reasonSourceRefs":["S0050"],"right":"právo činit, co není zákonem zakázáno podle čl. 2 odst. 3 Listiny","outcome":"VIOLATED"},{"reason":"Stěžovatelem namítané porušení čl. 10 odst. 1 a 2 Listiny nebylo shledáno.","regulations":"čl. 10 odst. 1 a 2 Listiny základních práv a svobod","reasonSourceRefs":["S0051"],"right":"právo na ochranu soukromého a rodinného života podle čl. 10 odst. 1 a 2 Listiny","outcome":"NOT_VIOLATED"}],"bindingInstructions":["V dalším řízení budou soudy vázány právním názorem Ústavního soudu, že prolongační doložka je platná a že § 686a odst. 6 občanského zákoníku nebrání dohodě o prodlužování nájmu."]},"dispositionType":"GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"usnesení Nejvyššího soudu, rozsudek Krajského soudu, rozsudek Okresního soudu","kind":"FIND_VIOLATION","text":"Usnesením Nejvyššího soudu ze dne 14. února 2019 č. j. 26 Cdo 3027/2018-189, rozsudkem Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. dubna 2018 č. j. 71 Co 90/2018-155 a rozsudkem Okresního soudu v Karviné - pobočky v Havířově ze dne 27. listopadu 2017 č. j. 114 C 717/2015-120 bylo porušeno právo stěžovatele na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 90 větou první Ústavy, jakož i čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod."},{"targetAct":"usnesení Nejvyššího soudu, rozsudek Krajského soudu, rozsudek Okresního soudu","kind":"QUASH_DECISION","text":"Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. února 2019 č. j. 26 Cdo 3027/2018-189, rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne 25. dubna 2018 č. j. 71 Co 90/2018-155 a rozsudek Okresního soudu v Karviné - pobočky v Havířově ze dne 27. listopadu 2017 č. j. 114 C 717/2015-120 se ruší."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"26 Cdo 5307/2008","sourceRefs":["S0046"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"§ 686a odst. 6 občanského zákoníku nezakazuje dohodu o prodlužování nájmu bytu sjednaného na dobu určitou.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.5307.2008.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","legal_question:2000","interpretation:900000"],"precedent_target_units":["interpretation:900001","legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2011:26.CDO.5307.2008.1"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"impact_unassessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_reason":"Nová úprava nájmu bytu obsahuje kogentní ochranu nájemce, ale otázka prolongačních doložek není výslovně řešena.","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-09","legal_sentence_continuity_counterparts":["89/2012:§2235"],"reviewed_decision_id":"ECLI:CZ:NS:2019:26.CDO.3027.2018.1","legal_sentence_continuity_old_key":"40/1964:§686a","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":3,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":4,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2019:3.US.1593.19.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2019:3.US.1593.19.1"}}