{"document_id":"ECLI:CZ:US:2021:2.US.3314.20.2","court":"usoud","case_number":"II. ÚS 3314/20","ecli":"ECLI:CZ:US:2021:2.US.3314.20.2","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=2-3314-20_2","decision_date":"2021-02-15","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"PARTLY_GRANTED","subject":"Zásada pacta sunt servanda a ochrana práva vlastnit majetek","legal_sentence":"Princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy vyplývající z čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod ve spojení s čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky se uplatní i při výkladu smluv nájemních. I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené v době, kdy ustanovení § 686 zákona č. 40/1964 Sb. , občanský zákoník, za obligatorní náležitost takových smluv označovalo ujednání o výši nájemného či způsobu jejího určení, je tedy třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření nájemních smluv možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění této náležitosti vede.","metadata_regulation_keys":["40/1964:§3","40/1964:§39","40/1964:§686","89/2012:§574","1/1993:čl1","2/1993:čl11","2/1993:čl2"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Zásada pacta sunt servanda a ochrana práva vlastnit majetek","facts":[{"sourceRefs":["S0010"],"text":"Stěžovatel byl společníkem společnosti KOLO, spol. s r. o., která v roce 1996 uzavřela s Městskou částí Praha 2 smlouvu o vybudování dvou bytových jednotek v domě vlastněném městskou částí; městská část se zavázala k novým bytům uzavřít nájemní smlouvy se společností a společnost se zavázala uzavřít nájemní smlouvy se svými společníky."},{"sourceRefs":["S0010"],"text":"V roce 2002 byly byty zkolaudovány; jeden byt byl oceněn na 2 988 440 Kč. Stěžovatel, nyní již společník, uzavřel se společností dohodu o narovnání, kterou na něj přešla pohledávka vůči vlastníkovi domu ve výši 2 988 440 Kč."},{"sourceRefs":["S0011"],"text":"Městská část Praha 2 uzavřela se stěžovatelem a jeho manželkou nájemní smlouvu k tomuto bytu na dobu neurčitou; v čl. 3 smlouvy bylo uvedeno, že nájem je uhrazen předem od 1. 6. 2002 do 31. 5. 2027 formou nepeněžního plnění (vynaložené prostředky na vybudování bytu), avšak konkrétní částka v nájemní smlouvě uvedena nebyla."},{"sourceRefs":["S0012"],"text":"V roce 2010 byl dům prodán Bytovému družstvu X (nový vlastník), které bylo při převzetí informováno o nepeněžním plnění nájemného na 25 let v hodnotě 2 988 440 Kč. Nový vlastník později převzal i nájemní smlouvu a znalecký posudek."},{"sourceRefs":["S0013"],"text":"V roce 2013 podal nový vlastník žalobu na vyklizení bytu s tvrzením, že nájemní smlouva je neplatná pro absenci ujednání o výši nájemného."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"20 C 109/2013","sourceRefs":["S0014"],"outcomeSummary":"Rozsudkem č. j. 20 C 109/2013-207 vyhověl žalobě na vyklizení bytu, konstatoval neplatnost nájemní smlouvy pro absenci ujednání o výši nájemného.","court":"Obvodní soud pro Prahu 2","decisionDate":"21. 9. 2016"},{"fileNumber":"21 Co 96/2017","sourceRefs":["S0015"],"outcomeSummary":"Rozsudkem č. j. 21 Co 96/2017-256 změnil rozhodnutí soudu prvního stupně a žalobu zamítl; dospěl k závěru, že nájemné je určitelné.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"11. 4. 2017"},{"fileNumber":"26 Cdo 4515/2017","sourceRefs":["S0015"],"outcomeSummary":"Rozsudkem č. j. 26 Cdo 4515/2017-285 zrušil rozhodnutí odvolacího soudu a vrátil věc; konstatoval, že výše nájemného není v nájemní smlouvě vyčíslena a nevyplývá ani z dokladů, které jsou její součástí.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"18. 12. 2018"},{"fileNumber":"21 Co 96/2017","sourceRefs":["S0015"],"outcomeSummary":"Rozsudkem č. j. 21 Co 96/2017-302 (ve znění usnesení ze dne 15. 7. 2019 č. j. 21 Co 96/2017-319) potvrdil rozsudek soudu prvního stupně; vyhověl žalobě na vyklizení.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"16. 4. 2019"},{"fileNumber":"26 Cdo 1203/2020","sourceRefs":["S0016"],"outcomeSummary":"Usnesením č. j. 26 Cdo 1203/2020-360 odmítl dovolání; uvedl, že situace stěžovatele je odlišná od obdobné věci, neboť byt neužívá, pronajímá jej a nehradí nájemné.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"25. 8. 2020"}],"legalQuestions":[{"question":"Zda je ústavní stížnost včasná, když směřuje proti závěru o neplatnosti nájemní smlouvy vyslovenému v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0023"],"text":"Ústavní soud shledal, že ústavní stížnost je včasná, neboť směřuje proti pravomocnému rozhodnutí odvolacího a dovolacího soudu, nikoli proti dřívějšímu kasačnímu rozhodnutí, které nebylo konečné.","outcome":"ACCEPTED"},"issueType":"ADMISSIBILITY","arguments":[{"argument":"Ústavní stížnost je opožděná, neboť ve své podstatě brojí proti rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2018, který byl vydán před více než dvěma měsíci.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0023"],"sourceRefs":["S0021"],"importance":"CORE","parties":["Bytové družstvo X"],"courtExplanation":"Ústavní soud uvedl, že ústavní stížnost směřuje proti pravomocnému rozhodnutí odvolacího a dovolacího soudu, nikoli proti dřívějšímu kasačnímu rozhodnutí, které nebylo konečné; stěžovatel musel vyčkat pravomocného skončení věci."}],"id":"LQ001","raisedBy":["Bytové družstvo X"],"precedent_cited_by_counts":{"REFERENCED":1},"continuity_gated":true,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"question":"Zda obecné soudy porušily právo stěžovatele na svobodné jednání (čl. 2 odst. 3 Listiny) a zásadu pacta sunt servanda (čl. 1 odst. 1 Ústavy) a v důsledku toho i právo vlastnit majetek (čl. 11 odst. 1 Listiny), když nájemní smlouvu prohlásily za neplatnou pro neurčitost nájemného, aniž by upřednostnily výklad nezakládající neplatnost s přihlédnutím k okolnostem uzavření smlouvy.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0033","S0034","S0035","S0036"],"testApplied":"OTHER","text":"Ústavní soud shledal, že obecné soudy porušily princip priority výkladu nezakládajícího neplatnost smlouvy, který vyplývá z čl. 2 odst. 3 Listiny a čl. 1 odst. 1 Ústavy. Nájemní smlouva byla platná, neboť nájemné bylo určitelné na základě smlouvy a okolností (znalecký posudek, potvrzení Městské části). Tím došlo k porušení práva stěžovatele na svobodné jednání a zásady pacta sunt servanda, a v důsledku i jeho vlastnického práva.","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["Milan Kopřiva"],"precedent_cited_by_counts":{"REFERENCED":1},"arguments_hidden":2,"continuity_gated":true}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0038"],"interpretation":"I na nájemní smlouvy k bytu uzavřené za účinnosti § 686 zákona č. 40/1964 Sb. je třeba hledět jako na platné, je-li s přihlédnutím k okolnostem uzavření možný takový jejich výklad, který k závěru o splnění náležitosti ujednání o nájemném vede.","regulations":"§ 686 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník; čl. 2 odst. 3 Listiny; čl. 1 odst. 1 Ústavy","precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":2},"continuity_gated":true}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0003"],"description":"Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2020 č. j. 26 Cdo 1203/2020-360","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0003"],"description":"Rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16. 4. 2019 č. j. 21 Co 96/2017-302 ve znění usnesení ze dne 15. 7. 2019 č. j. 21 Co 96/2017-319","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0003"],"description":"Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 21. 9. 2016 č. j. 20 C 109/2013-207","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny","right":"právo vlastnit majetek"},{"regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny","right":"právo na svobodné jednání"},{"regulations":"čl. 1 odst. 1 Ústavy","right":"zásada pacta sunt servanda"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","reason":"Ústavní stížnost je včasná, neboť směřuje proti pravomocnému rozhodnutí odvolacího a dovolacího soudu; námitka opožděnosti vedlejšího účastníka nebyla důvodná.","sourceRefs":["S0023"],"questionAssessments":[{"questionId":"LQ001","outcome":"ACCEPTED","status":"ADMISSIBLE"}]},"findings":[{"reason":"Obecné soudy neupřednostnily výklad nezakládající neplatnost smlouvy, čímž porušily autonomii vůle stěžovatele.","regulations":"čl. 2 odst. 3 Listiny","reasonSourceRefs":["S0036"],"right":"právo na svobodné jednání (čl. 2 odst. 3 Listiny)","outcome":"VIOLATED"},{"reason":"Soudy nerespektovaly platně uzavřenou smlouvu a její právní důsledky.","regulations":"čl. 1 odst. 1 Ústavy","reasonSourceRefs":["S0036"],"right":"zásada pacta sunt servanda (čl. 1 odst. 1 Ústavy)","outcome":"VIOLATED"},{"reason":"V důsledku neposkytnutí ochrany platně sjednanému nároku na nehrazení nájemného došlo k zásahu do majetkové sféry stěžovatele.","regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny","reasonSourceRefs":["S0036"],"right":"právo vlastnit majetek (čl. 11 odst. 1 Listiny)","outcome":"VIOLATED"}],"bindingInstructions":["Městský soud v Praze je vázán právním názorem, že nájemní smlouva byla sjednána platně."]},"dispositionType":"PARTLY_GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"Usnesení Nejvyššího soudu a rozsudek Městského soudu v Praze","kind":"FIND_VIOLATION","text":"Usnesením Nejvyššího soudu ze dne 25. 8. 2020 č. j. 26 Cdo 1203/2020-360 a rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 16. 4. 2019 č. j. 21 Co 96/2017-302 ve znění usnesení ze dne 15. 7. 2019 č. j. 21 Co 96/2017-319 bylo porušeno právo stěžovatele na svobodné jednání podle čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv a svobod a zásada pacta sunt servanda vyplývající z čl. 1 odst. 1 Ústavy České republiky a v důsledku toho i jeho právo vlastnit majetek podle čl. 11 odst. 1 Listiny základních práv a svobod."},{"targetAct":"Usnesení Nejvyššího soudu a rozsudek Městského soudu v Praze","kind":"QUASH_DECISION","text":"Tato rozhodnutí se proto ruší."},{"targetAct":"Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 2","kind":"REFUSE","text":"Ve zbytku se ústavní stížnost odmítá."},{"kind":"OTHER","text":"Náhrada nákladů řízení o ústavní stížnosti se stěžovateli nepřiznává."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"I. ÚS 2447/13","sourceRefs":["S0029"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Nájemní smlouva, v níž bylo nájemné určeno odkazem na platné cenové předpisy obce, není neplatná.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2013:1.US.2447.13.1","precedent_source_units":[],"precedent_target_units":["legal_question:1000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2013:1.US.2447.13.1"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"legal_sentence_continuity_era":"old_unchallenged","legal_sentence_continuity_sub_variant":"impact_unassessed","legal_sentence_continuity_tier":"ai_assessed","legal_sentence_continuity_reason":"Nová úprava nájemného a služeb mění požadavky na obsah smlouvy, dopad na závěr o platnosti není jednoznačný.","legal_sentence_continuity_assessed_against":"2026-07-28","legal_sentence_continuity_counterparts":["89/2012:§2247","89/2012:§3073"],"legal_sentence_continuity_assessment":[{"key":"89/2012:§3073","relation":"MAY_AFFECT","reason":"Přechodné ustanovení o nájmu může ovlivnit použití závěru na staré smlouvy, ale dopad není jasný."}],"legal_sentence_precedents":{"cited_by_counts":{"FOLLOWED":1,"REFERENCED":2}},"legal_sentence_continuity_old_key":"40/1964:§686","public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":2,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":3,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2021:2.US.3314.20.2","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2021:2.US.3314.20.2"}}