{"document_id":"ECLI:CZ:US:2023:1.US.2495.23.1","court":"usoud","case_number":"I. ÚS 2495/23","ecli":"ECLI:CZ:US:2023:1.US.2495.23.1","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=1-2495-23_1","decision_date":"2023-12-13","decision_type":"Usnesení","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"REFUSAL","subject":"Aplikace zákona o realitním zprostředkování na trojstrannou rezervační smlouvu a platnost smluvní pokuty","metadata_regulation_keys":["39/2020:§2","39/2020:§14","89/2012:§14","2/1993:čl38","2/1993:čl11","2/1993:čl36","2/1993:čl26"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Aplikace zákona o realitním zprostředkování na trojstrannou rezervační smlouvu a platnost smluvní pokuty","facts":[{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Stěžovatelka (realitní kancelář) uzavřela dne 19. 11. 2020 trojstrannou smlouvu s původními vlastníky nemovitosti a vedlejšími účastníky (zájemci o koupi pozemku v postavení spotřebitelů). Předmětem byl dosud nezapsaný pozemek."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Vedlejší účastníci uhradili stěžovatelce rezervační poplatek 72 600 Kč. Smlouva obsahovala závazek vedlejších účastníků uzavřít navazující realitní smlouvu (čl. II.4)."},{"sourceRefs":["S0005"],"text":"Vedlejší účastníci dne 29. 1. 2021 odstoupili od smlouvy a požadovali vrácení poplatku, neboť stěžovatelka nezajistila zápis pozemku do katastru ani nevyřešila přípojky a přístupovou cestu. Stěžovatelka si poplatek ponechala jako smluvní pokutu za neuzavření navazující smlouvy."},{"sourceRefs":["S0006"],"text":"Vedlejší účastníci podali žalobu na zaplacení 72 600 Kč s příslušenstvím."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"67 C 82/2021-55","sourceRefs":["S0006"],"outcomeSummary":"Vyhověl žalobě a uložil stěžovatelce zaplatit 72 600 Kč s příslušenstvím.","court":"Obvodní soud pro Prahu 9","decisionDate":"5. 8. 2021"},{"fileNumber":"53 Co 388/2021-81","sourceRefs":["S0006"],"outcomeSummary":"Potvrdil prvostupňový rozsudek.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"3. 2. 2022"},{"fileNumber":"33 Cdo 1507/2022-115","sourceRefs":["S0007","S0008"],"outcomeSummary":"Zamítl dovolání stěžovatelky. Dovodil, že smlouva je smlouvou o realitním zprostředkování, ustanovení § 14 zákona o realitním zprostředkování zakazuje sjednat povinnost spotřebitele uzavřít realitní smlouvu, a proto je smluvní pokuta neplatná a stěžovatelka je povinna vrátit poplatek jako bezdůvodné obohacení.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"13. 6. 2023"}],"legalQuestions":[{"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","question":"Zda aplikace zákona o realitním zprostředkování na trojstrannou rezervační smlouvu představuje protiústavní exces porušující právo vlastnit majetek, právo podnikat a právo na spravedlivý proces.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0015","S0016","S0017"],"text":"Obecné soudy srozumitelně vysvětlily, že zákon o realitním zprostředkování se vztahuje i na trojstrannou rezervační smlouvu, jejímž účelem bylo uzavření realitní smlouvy. Ustanovení § 14 zákona výslovně nerozlišuje mezi smlouvou dvoustrannou a trojstrannou. Výklad není excesivní a nevyžaduje zásah Ústavního soudu.","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED"},"arguments":[{"argument":"Stěžovatelka tvrdí, že zákon o realitním zprostředkování se na trojstrannou smlouvu nevztahuje, protože nevykonávala zprostředkovatelskou činnost vůči vedlejším účastníkům; smlouva byla pouze rezervační a zprostředkování bylo zajištěno samostatnou smlouvou s vlastníky. Výklad soudů je excesivní a porušuje legitimní očekávání.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0015","S0016","S0017"],"sourceRefs":["S0009"],"importance":"CORE","parties":["stěžovatelka"],"courtExplanation":"Ústavní soud shledal výklad obecných soudů jako logický a neexcesivní; zákon nerozlišuje mezi dvoustrannými a trojstrannými smlouvami a účelem smlouvy bylo uzavření realitní smlouvy."}],"id":"LQ001","raisedBy":["stěžovatelka"],"precedent_cited_by_counts":{"FOLLOWED":1}},{"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","question":"Zda obecné soudy protiústavně aplikovaly nepřiléhavou judikaturu Nejvyššího soudu a porušily legitimní očekávání stěžovatelky.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0018"],"text":"Nejvyšší soud v napadeném rozsudku odkázal na dřívější judikaturu pouze pro obecné principy výkladu; otázka aplikace nového zákona na trojstranné smlouvy byla dosud neřešená, proto bylo dovolání přípustné. Závěry o neplatnosti smluvní pokuty jsou v souladu s účelem zákona chránit spotřebitele.","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["stěžovatelka"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":3,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","question":"Zda změna přidělení dovolání k jinému senátu Nejvyššího soudu porušila právo stěžovatelky na zákonného soudce.","courtAssessment":{"sourceRefs":["S0020"],"text":"Přidělování případů podle specializace je běžné a rozvrh práce s možností pozdější změny počítá. Stěžovatelka neprokázala žádný konkrétní negativní dopad změny senátu.","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED"},"arguments":[],"id":"LQ003","raisedBy":["stěžovatelka"],"arguments_hidden":1}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0006"],"description":"Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 9 č. j. 67 C 82/2021-55 ze dne 5. 8. 2021","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0006"],"description":"Rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 53 Co 388/2021-81 ze dne 3. 2. 2022","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0007"],"description":"Rozsudek Nejvyššího soudu č. j. 33 Cdo 1507/2022-115 ze dne 13. 6. 2023","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny","right":"právo vlastnit majetek (čl. 11 odst. 1 Listiny)"},{"regulations":"čl. 26 odst. 1 Listiny","right":"právo podnikat (čl. 26 odst. 1 Listiny)"},{"regulations":"čl. 36 odst. 1, čl. 38 odst. 1 Listiny","right":"právo na spravedlivý proces (čl. 36 odst. 1 a čl. 38 odst. 1 Listiny)"},{"regulations":"čl. 4 odst. 1 Listiny","right":"princip proporcionality (čl. 4 odst. 1 Listiny)"},{"regulations":"čl. 1, čl. 4 Ústavy","right":"principy právního státu (čl. 1 a 4 Ústavy)"}]},"admissibility":{"overallStatus":"ADMISSIBLE","rejectionGrounds":["MANIFESTLY_UNFOUNDED"],"reason":"Ústavní stížnost je přípustná, ale zjevně neopodstatněná, neboť námitky stěžovatelky nedosahují ústavněprávní roviny.","sourceRefs":["S0013","S0014","S0021"]},"findings":[{"reason":"Ústavní soud neshledal ústavněprávní rozměr námitek a stížnost odmítl jako zjevně neopodstatněnou.","regulations":"Listina základních práv a svobod, Ústava","reasonSourceRefs":["S0021"],"right":"všechna namítaná práva (čl. 11, 26, 36, 38 Listiny, čl. 4 Listiny, čl. 1 a 4 Ústavy)","outcome":"NOT_ASSESSED"}]},"dispositionType":"REFUSAL","operativeOrders":[{"kind":"REFUSE","text":"Ústavní stížnost se odmítá."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"33 Cdo 3279/2020","sourceRefs":["S0018"],"usage":"DISTINGUISHED","proposition":"Závěr o neplatnosti smluvní pokuty v dvoustranných smlouvách není přímo aplikovatelný na trojstranné smlouvy za účinnosti nového zákona.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:NS:2020:33.CDO.3279.2020.1","precedent_source_units":["legal_question:2000"],"precedent_target_units":[],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:NS:2020:33.CDO.3279.2020.1"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":2,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":2,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":false,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2023:1.US.2495.23.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2023:1.US.2495.23.1"}}