{"document_id":"ECLI:CZ:US:2026:2.US.98.26.1","court":"usoud","case_number":"II. ÚS 98/26","ecli":"ECLI:CZ:US:2026:2.US.98.26.1","url":"https://nalus.usoud.cz:443/Search/GetText.aspx?sz=2-98-26_1","decision_date":"2026-04-15","decision_type":"Nález","case_domain":"CONSTITUTIONAL","disposition_type":"PARTLY_GRANTED","subject":"Požadování dvojího nájemného ze strany pronajímatele a ochrana dobrých mravů","legal_sentence":"Obecné soudy při výkladu podústavního práva poruší zákaz svévole a tak právo účastníka řízení na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod , aplikují-li obecné zásady dobrých mravů a zákazu zneužití práva jako „zkratku“, kterou se vyhnou skutečnému právnímu posouzení konkrétní věci. Takové svévole se dopustí také tehdy, vyloží-li, že existence dvojího nájmu sice nemá vliv na platnost žádné z nájemních smluv s překrývající se dobou nájmu (srov. k tomu již nález sp. zn. II. ÚS 4235/18 ze dne 13. září 2019), avšak požadování dvojího nájemného ze strany pronajímatele, byl-li výkon nájemního práva nájemce z důvodu užívání bytu druhým nájemcem (který pronajímateli plnil nájemné) vyloučen, podle nich představuje jednání, které je samo o sobě v rozporu s dobrými mravy (zjevným zneužitím práva). Zrušení soudních rozhodnutí napadených ústavní stížností má s ohledem na zásadu racionality smysl zpravidla pouze tehdy, lze-li od nového projednání věci očekávat zlepšení hmotněprávní pozice stěžovatele. Cílem řízení o ústavní stížnosti není dosáhnout „akademického“ zrušení napadeného rozhodnutí jen proto, aby soudy znovu rozhodly stejně pouze s jinak formulovaným odůvodněním. Dopustí-li se soudy v důsledku kombinace více chyb porušení ústavně zaručených základních práv obou stran řízení, avšak zároveň dospějí k výsledku, který z ústavního hlediska obstojí, může být dostatečnou satisfakcí pro stěžovatele, že Ústavní soud konstatuje porušení jeho práv.","metadata_regulation_keys":["89/2012:§2293","89/2012:§8","89/2012:§2208","99/1963:§238","2/1993:čl36"],"analysis":{"proceedingType":"CONSTITUTIONAL_COMPLAINT","subject":"Požadování dvojího nájemného ze strany pronajímatele a ochrana dobrých mravů","facts":[{"sourceRefs":["S0014"],"text":"Nájemkyně (Comway International s.r.o.) uzavřela se stěžovateli (pronajímateli) nájemní smlouvu na byt od 1. 10. 2020 do 30. 9. 2021 a složila jistotu 66 950 Kč."},{"sourceRefs":["S0017"],"text":"Nájemkyně dala výpověď nájmu 30. 4. 2021 (WhatsApp a poštou) a 27. 7. 2021 vrátila klíče; stěžovatelé tvrdili, že nájem trval do 30. 9. 2021."},{"sourceRefs":["S0020"],"text":"Stěžovatelé v srpnu 2021 pronajali byt dalšímu nájemci, který jim zaplatil nájemné."},{"sourceRefs":["S0015"],"text":"Po skončení nájmu stěžovatelé vrátili nájemkyni z jistoty pouze 4 542,60 Kč; započetli si dluh na nájemném za srpen 2021 (29 500 Kč) a náklady na opravu kuchyňské linky (30 475 Kč)."},{"sourceRefs":["S0013","S0017"],"text":"Nájemkyně podala žalobu na vrácení zbylé jistoty 58 511,80 Kč s příslušenstvím, tvrdíc, že neměla povinnost platit nájemné za srpen 2021 a že poškození kuchyňské desky je běžné opotřebení."}],"previousProceedings":[{"fileNumber":"21 C 322/2021-160","sourceRefs":["S0018","S0019","S0020"],"outcomeSummary":"Částečně zastavil řízení (výrok I), uložil stěžovatelům zaplatit 58 511,80 Kč s úrokem (výrok II) a náhradu nákladů (výrok III). Důvod: požadavek na dvojí nájemné je v rozporu s dobrými mravy; poškození kuchyňské desky je běžné opotřebení.","court":"Obvodní soud pro Prahu 10","decisionDate":"12. 7. 2024"},{"fileNumber":"72 Co 396/2024-187","sourceRefs":["S0021"],"outcomeSummary":"Potvrdil výrok II, změnil výrok III ohledně výše nákladů. Shledal závěr o rozporu s dobrými mravy přiléhavým a potvrdil posouzení poškození jako běžného opotřebení.","court":"Městský soud v Praze","decisionDate":"8. 1. 2025"},{"fileNumber":"26 Cdo 1800/2025-225","sourceRefs":["S0022"],"outcomeSummary":"Odmítl dovolání jako nepřípustné. Uvedl, že se městský soud řídil konstantní judikaturou NS ohledně dobrých mravů a skutková zjištění nevykazují nesoulad.","court":"Nejvyšší soud","decisionDate":"4. 11. 2025"}],"legalQuestions":[{"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","question":"Zda požadování dvojího nájemného ze strany pronajímatele v situaci, kdy nájemní vztah trvá, ale byt je užíván jiným nájemcem, je v rozporu s dobrými mravy (zjevným zneužitím práva) i přes existenci § 2208 občanského zákoníku.","sourceRefs":["S0024"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0040","S0043","S0044","S0049"],"testApplied":"ARBITRARINESS_EXCLUSION","text":"Soudy aplikovaly korektiv dobrých mravů svévolně jako 'zkratku', aniž by posoudily věc podle § 2208 obč. zák., který na situaci dvojího nájmu výslovně pamatuje a poskytuje řešení (prominutí nájemného). Tím porušily právo stěžovatelů na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny. Ústavní soud odkázal na nález sp. zn. II. ÚS 4235/18 a zdůraznil, že dvojí nájemné samo o sobě není v rozporu s dobrými mravy; nájemce se musí dovolat prominutí podle § 2208 odst. 1. Soudy tím jednaly v rozporu se zákazem svévole (nález III. ÚS 269/99, III. ÚS 351/04).","outcome":"VIOLATION_FOUND"},"arguments":[{"argument":"Stěžovatelé tvrdí, že korektiv dobrých mravů musí být aplikován restriktivně; existence dvojího nájmu není sama o sobě v rozporu s dobrými mravy, neboť § 2208 obč. zák. výslovně předvídá možnost dvojího nájmu a poskytuje nájemci právo na prominutí nájemného. Nájemkyně se tohoto práva nedovolala, proto stěžovatelé mají právo na nájemné.","courtTreatment":"REJECTED","courtSourceRefs":["S0020","S0021"],"sourceRefs":["S0024"],"importance":"CORE","parties":["Ing. Jitka Bulíčková a Marek Bulíček"],"courtExplanation":"Soudy považovaly požadavek na dvojí nájemné za rozporný s dobrými mravy bez ohledu na § 2208."}],"id":"LQ001","raisedBy":["Ing. Jitka Bulíčková a Marek Bulíček"],"arguments_hidden":1,"precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":5,"precedent_relies_on_superseded":false},{"issueType":"FUNDAMENTAL_RIGHT","question":"Zda posouzení poškození kuchyňské desky jako běžného opotřebení podle § 2293 odst. 1 obč. zák. bylo v souladu s ústavně zaručenými právy stěžovatelů.","sourceRefs":["S0025"],"courtAssessment":{"sourceRefs":["S0038"],"text":"Ústavní soud neshledal v posouzení poškození kuchyňské desky jako běžného opotřebení žádné ústavněprávní pochybení. Soudy vycházely z řádně zjištěného skutkového stavu (znalecký posudek) a své rozhodnutí přiléhavě odůvodnily. Nejde o otázku ústavní relevance, proto je tato část ústavní stížnosti zjevně neopodstatněná.","outcome":"MANIFESTLY_UNFOUNDED"},"arguments":[],"id":"LQ002","raisedBy":["Ing. Jitka Bulíčková a Marek Bulíček"],"arguments_hidden":1}],"regulationInterpretations":[{"sourceRefs":["S0043","S0044","S0045","S0048"],"interpretation":"Dvojí nájem a s ním spojené dvojí nájemné nejsou samy o sobě v rozporu s dobrými mravy ani zjevným zneužitím práva. Ustanovení § 2208 obč. zák. výslovně předvídá situaci, kdy nájemce nemůže věc užívat pro vadu na straně pronajímatele (včetně existence jiného nájemce), a poskytuje nájemci právo na prominutí nájemného nebo výpověď bez výpovědní doby. Pronajímatel má právo na dvojí nájemné, dokud se nájemce nedovolá tohoto ustanovení.","regulations":"§ 2208 odst. 1 občanského zákoníku","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":1,"precedent_relies_on_superseded":false},{"sourceRefs":["S0044","S0048"],"interpretation":"Korektiv dobrých mravů a zákaz zneužití práva nelze aplikovat jako 'zkratku' tam, kde zákon obsahuje konkrétní úpravu dané situace. Ustanovení § 2208 obč. zák. je speciální úpravou vůči § 8 a jeho existence brání tomu, aby byl požadavek na dvojí nájemné automaticky považován za rozporný s dobrými mravy.","regulations":"§ 8 občanského zákoníku (zákaz zneužití práva) ve vztahu k § 2208"}],"review":{"scope":{"challengedActs":[{"sourceRefs":["S0022"],"description":"Usnesení Nejvyššího soudu č. j. 26 Cdo 1800/2025-225 ze dne 4. 11. 2025, kterým bylo odmítnuto dovolání stěžovatelů.","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0021"],"description":"Rozsudek Městského soudu v Praze č. j. 72 Co 396/2024-187 ze dne 8. 1. 2025, kterým byl potvrzen rozsudek obvodního soudu ve výroku II a změněn ve výroku III.","type":"COURT_DECISION"},{"sourceRefs":["S0018"],"description":"Rozsudek Obvodního soudu pro Prahu 10 č. j. 21 C 322/2021-160 ze dne 12. 7. 2024, výroky II a III, kterými byla stěžovatelům uložena povinnost zaplatit 58 511,80 Kč s příslušenstvím a náklady řízení.","type":"COURT_DECISION"}],"allegedViolations":[{"regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod","right":"právo na soudní ochranu"},{"regulations":"čl. 11 odst. 1 Listiny","right":"právo vlastnit majetek"}]},"admissibility":{"overallStatus":"PARTLY_ADMISSIBLE","rejectionGrounds":["LACK_OF_JURISDICTION","MANIFESTLY_UNFOUNDED"],"reason":"Ústavní stížnost byla částečně nepřípustná pro nedostatek příslušnosti Ústavního soudu (část výroku III rozsudku obvodního soudu změněná městským soudem) a částečně zjevně neopodstatněná (námitky ohledně poškození kuchyňské linky).","sourceRefs":["S0027","S0038","S0065"]},"findings":[{"reason":"Soudy aplikovaly korektiv dobrých mravů svévolně, aniž by posoudily věc podle § 2208 obč. zák., čímž porušily právo stěžovatelů na soudní ochranu.","regulations":"čl. 36 odst. 1 Listiny","reasonSourceRefs":["S0040","S0043","S0049"],"right":"právo na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny","outcome":"VIOLATED","precedent_relies_on_gated":true,"precedent_relies_on_count_hidden":5,"precedent_relies_on_superseded":false}]},"dispositionType":"PARTLY_GRANTED","operativeOrders":[{"targetAct":"usnesení Nejvyššího soudu, rozsudek Městského soudu, rozsudek Obvodního soudu (v uvedeném rozsahu)","kind":"FIND_VIOLATION","text":"Usnesením Nejvyššího soudu č. j. 26 Cdo 1800/2025-225 ze dne 4. listopadu 2025, rozsudkem Městského soudu v Praze č. j. 72 Co 396/2024-187 ze dne 8. ledna 2025 a rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 10 č. j. 21 C 322/2021-160 ze dne 12. července 2024 v rozsahu, v němž soudy rozhodovaly o povinnosti stěžovatelů vrátit část jistoty ve výši odpovídající nájemnému za srpen 2021 a s ní spojeného úroku z prodlení, bylo porušeno ústavně zaručené základní právo stěžovatelů na soudní ochranu podle čl. 36 odst. 1 Listiny základních práv a svobod."},{"targetAct":"stejná rozhodnutí","kind":"REJECT","text":"Návrh na zrušení soudních rozhodnutí uvedených ve výroku I v rozsahu tam zmíněném (v němž bylo rozhodnuto o povinnosti stěžovatelů vrátit část jistoty ve výši odpovídající nájemnému za srpen 2021 a s ní spojeného úroku z prodlení) se zamítá."},{"targetAct":"zbývající část ústavní stížnosti","kind":"REFUSE","text":"Ve zbývajícím rozsahu se ústavní stížnost odmítá."}],"precedentLinks":[{"fileNumber":"II. ÚS 4235/18","sourceRefs":["S0037","S0043"],"usage":"FOLLOWED","proposition":"Ustanovení § 2208 obč. zák. výslovně pamatuje na situaci dvojího nájmu a poskytuje nájemci právo na prominutí nájemného; dvojí nájemné samo o sobě není v rozporu s dobrými mravy.","resolvedDecisionId":"ECLI:CZ:US:2019:2.US.4235.18.1","precedent_source_units":["legal_question:1000","interpretation:900000","finding:950000"],"precedent_target_units":["legal_sentence:990000","legal_question:1000"],"precedent_target_id":"ECLI:CZ:US:2019:2.US.4235.18.1"}],"caseDomain":"CONSTITUTIONAL"},"found":true,"public_gate":{"mode":"public","precedent_links_hidden":4,"precedent_superseded_hidden":0,"arguments_hidden":2,"arguments_preview":1,"continuity_hidden":0,"continuity_preview":1,"relations_preview":1,"login_path":"/api/auth/oauth/keycloak/start","indexable":true,"canonical_url":"https://fragmea.com/judikatura/rozhodnuti/ECLI:CZ:US:2026:2.US.98.26.1","json_url":"https://app-api.fragmea.com/api/public/v3/decision/ECLI:CZ:US:2026:2.US.98.26.1"}}